□本报记者 于兵兵

　　寸土寸金的北京市中心，占地20余万平方米，建筑面积40余万平方米的朝阳区广渠路36号地块正式入市，有望刷新京城“地王”纪录。昨天，多家地产巨头购得这一地块的竞标标书。然而，其中一条“公布项目定位和意向价格”的条款却令不少开发商犯难。“这是曲线限价，有可能导致高地价、低房价，利润少了。”一位开发商“哭穷”。

　　专家预测，该“地王”地价可能达到30至40亿元。“因为一些新的限制因素 ，我们的成本测算还在进行，所以没办法告诉你地块估值。”一位参与竞标的开发商表示。“在北京土地市场，众多大型开发商参与竞争这幅巨型土地很有可能刷新成交纪录。”一位北京房地产市场人士认为，巨额拿地的成本已经不是实力企业的障碍，从房地产业目前的利润率看，只要拿到地就将有收获。但是，一旦限制了日后的销售价格，开发商的算盘能否如意将成为悬疑。

　　根据记者拿到的招标文件，中标人递交的投标文件中，开发理念及方案说明等内容应包括意向销售价格、项目定位等，并向社会公布。另外，应严格执行“国办37号文”精神，具体规划设计方案以规划主管部门审核为准。“结构控制是必然的。但这并不代表这一地块的住宅结构为70%以上建90平方米以下小户型。因为这一比例并不一定适合该地块区域要求。”市场人士预测。

　　其实，该地块早在去年9月就已经是“待出让土地”。在那时的地块状况描述中，地块占地41.5万平方米，规划建筑面积90万平方米，规划用途为商业、居住。因为紧邻北京CBD且地块平整，面积较大，信息一出即引来富力、顺驰、SOHO中国等全国多家知名开发商的关注。

　　但在预告了一段时间后，这一巨幅地块的出让暂缓。专家表示，建筑面积90万平方米的地块一旦入市，影响力将左右整个区域房价。另外，究竟采用招标还是拍卖形式也会影响销售价格。根据传统“地王”的产生方式，拍卖是“价高者得”的直接方式，但是在宏观调控的背景下，政府对出让这么大的地块应更多考虑。

　　于是，时隔近一年后的“地王”一分为二，用地面积均为23.69万平方米，建筑面积不高于46万平方米，均比一年前缩减一半。同时确定以招标方式出让，在100分打分制中，投标企业财务实力占15分，其他涉及投标价格、付款进度、开发企业的资质、业绩以及对该地块经营理念等5个方面的综合分为85分。

　　从此次出让中各种积极响应中央调控精神的细节来看，广渠路36号“地王”的规划、成本与收益都需要开发商重新考量。“宏观调控基调下，预计会有越来越多出让地块设定类似公示价格、综合打分这样的条件，以达到限价的目的。”专家表示。