（九月上海典型住宅报告）

　　本版执笔 唐文祺

　　浦东新区 中外环住宅受青睐

　　9月份，浦东新区住宅销售面积止跌回升，共成交30.16万平方米，环比上升44.62％。

　　从今年1-9月的区域整体情况来看，区域住宅成交表现较乐观。1－9月间共推住宅219.64万平方米，同期住宅成交246.28万平方米，供求比为0.89：1，供应量低于同期需求量。从各个板块来看，属于高档住宅聚集区的世纪公园板块销售稳定，板块内的香梅花园四期产品中包括少量的叠加别墅，属于内环以内稀缺产品。该楼盘在9月份成交31套，销量持续稳定。北蔡板块的地杰国际城仍然走价格优势，9月共成交74套；高桥板块的绿地崴廉公寓以81套的业绩，持续占据全区住宅成交前10位。在9月份浦东新区住宅排行前10位中，位于中外环线间的楼盘占70%，反映出该区域中外环线住宅在购房者中的认可度。

　　利好：作为浦东新区未来商业中心的世纪大都会正式开始启动，该商业项目位于世纪大道中段，四至范围为张扬路、福山路、潍坊路和东方路，建筑面积达38万平方米。这个建成之后集商业、酒店、办公等功能于一体的大型商贸项目，预计将于2010年上海世博会之前建成投入使用。

　　样本楼盘：仁恒家园为仁恒集团在外高桥保税区打造的低密度装修楼盘，容积率为0.8，位于在建的轨道交通6号线沿线区域。主力房源为141平方米的3房及200平方米的4房，目前销售均价为9500元/平方米。

　　徐汇区 个盘业绩带动交易增长

　　9月份，徐汇区的住宅成交量为5.75万平方米，环比增长幅度37.79％。

　　徐汇区在9月份的交易增长主要得益于植物园板块，该板块中的中海瀛台表现亮眼。9月份共成交181套，占整体徐汇区成交量的65%。而其他徐汇区中、南部地区的各个楼盘皆表现平平。北部地区除了个盘销售良好之外，其他高档楼盘皆有销售抑制的情形发生。

　　利好：徐汇区老街区近期开始进行重新整修，预计工程将于今年年底结束。列入此次整修范围的徐汇区湖南、天平街道属于当地有名的花园街，1000多幢花园住宅已有百年历史，但因年久失修，大多面目全非。此次整修工程特别注重原生态保护性，重点选择武康路、湖南路、岳阳路、太原路、永嘉路等15条富有浓厚文化底蕴的道路，以恢复其主体造型和主体色彩。花园街的旧貌重现，将为徐汇区增加浓厚的人文氛围。

　　样本楼盘：永新城位于徐家汇核心区域，整个社区由住宅、商业、办公、酒店式服务公寓、会所五大业态组成，住宅单元面积由66-354平方米不等，有1房至复式5房等多种房型。目前销售价格范围在20000元/平方米至27000元/平方米。

　　普陀区 区域供应量后继乏力

　　9月份，普陀区住宅成交10.04万平方米，环比增长61.88％；新增供应量3.52万平方米，环比下降43.00％，是近半年来单月供应量最低的月份，

　　从全区供应量来看，9月份普陀区的销量较之8月份有所减少，而且也没有区域楼盘进入全市销量排行前5位。各个板块之中数武宁板块销量最好，泰欣嘉园以72套销量占据普陀区销量榜首位置。

　　利好：按照《普陀区城市功能规划》介绍，未来普陀区真南路将被提升其货运配载一条街功能。根据规划，普陀区物流功能集中区域主要分布在槎浦、未来岛、新杨等地区，占地面积197公顷，占区域面积3.6％，规划总建筑面积146万平方米，已有13万平方米，可新建133.4万平方米。在桃浦地区建设以“未来岛”科技物流园区和槎浦河地区为主体的上海西北综合物流园区，以提升真南路货运配载一条街的功能，整合长征地区的小型仓储单位，使之成为国内外物流、商流、信息流、资金流与人才流的集聚与辐射中心。

　　样本楼盘：泰欣嘉园位于城市中心苏州河畔，由6幢全部精装修的高层小高层组成，自8月27日推出101套房源，以104平方米左右的2房和156平方米左右的3房为主，9月份销售情况较好。

　　长宁区 天山板块占去超6成市场

　　9月份，长宁区共成交住宅2.59万平方米，比上月增长46.05％。

　　9月份的长宁区仍然以天山板块为成交主力板块，该板块住宅成交量计1.58万平方米，在全区中的市场份额达61％。8月份的热销楼盘天山河畔花园和仁恒河滨花园，依然排名在长宁区交易榜前5位。此外，元丰天山花园成为9月份天山板块的活跃楼盘之一。古北板块中的新推盘强生古北花园，9月份共销售28套，是长宁区9月交易量最大的楼盘。与徐汇区相似，长宁区的高档楼盘同样销量一般，目前主要集中在15000元/平方米的价格区间楼盘上。

　　利好：长宁区的多媒体园区发展已初现规模，依托国家知识创新基地“中科院长宁科学园”优势，基本形成了集群效应。以兆丰广场为标志，在其周边形成了以联通为主的新时空广场，以铁通为主的上海铭光多媒体通信科技园，由中科微系统信息科技园有限公司进驻实施产业结构调整优化的亨通大厦等多媒体聚集区。按照“扩大体量，加快集聚，形成特色，打造品牌”的发展目标，长宁区多媒体产业园区的建设正在积极推进之中。

　　样本楼盘：天山河畔花园于月初推出靠近天山路的8号楼、9号楼，共计100多套房源。此次推出房源为全装修房，房型以138平方米至143平方米的3房打主力，目前销售均价在16000元/平方米左右。

　　“北三区” 内环内住宅仍被看好

　　9月份，上海北三区的住宅成交量共计21.73万平方米，环比增长13.60％；北三区住宅新增登记面积共23.28万平方米，环比增长48.55％。

　　9月份，上海北三区中的闸北、杨浦两区成交增长明显，作为自住需求集中区域，刚性需求客户的入市对两区楼盘销售有一定的影响作用。从整体区域来看，各个板块皆有新推房源出现，位于内环以内的住宅尤其引人关注，杨浦区的海上海新城、虹口区的溧阳华府、瑞虹新城三个楼盘，分居9月份北三区住宅成交量前3位。

　　利好：在建中的轨道交通8号线计划于明年年底投入试运营，首辆进口列车已于近日运抵上海。据了解，在建的轨道交通8号线一期工程地下车站已有大半结构封顶，全线铺设轨道超过80%。该线投入试运营之后，杨浦区将成为受益较大区域。

　　样本楼盘：海上海新城在9月份推出了100多套装修住宅，受到关注已久的该盘去化情况相当乐观。从成交状况来看，小面积公寓较受关注，总价300万元的3房户型成交量则较少。本次所推房源的均价为15500元/平方米，面积为60平方米至150平方米。

　　闵行区 供应量出现罕见低值

　　9月份，闵行区住宅成交量为23.78万平方米，比8月份减少25.58％；新增供应量4.77万平方米，供应量出现罕见低值。与8月份新增供应量相比，环比减少15％。

　　在全市住宅交易量普遍回升的情况下，通常位列全市成交前5名的闵行区，其交易量却在下降。究其原因，主要是因为板块内配套房供应力度的减弱。从全区各个板块来看，龙柏板块由于大上海国际花园的供应增量，带动这一板块成为全区板块供应量之首。此外，加上颛桥板块、吴泾板块，闵行区大部分板块的供应量都属空白状态。在成交量方面，莘庄板块仍然一枝独秀；龙柏板块则由于古北新城的交易量带动，排名第二。

　　利好：根据上海市政府关于加快虹桥综合交通枢纽站项目建设要求，为了配合该项工程，闵行区政府决定正式成立“上海虹桥综合交通枢纽工程建设闵行区分指挥部”。该分指挥部的成立标志着，虹桥综合交通枢纽工程建设已正式进入实质性阶段。

　　样本楼盘：上海康城四期以其低价成为最具吸引力的卖点，成为闵行区商品房住宅的明星楼盘便在情理之中了。由于大盘居住效应已经形成，因此社区配套发展较为成熟。目前该小区正在进行莘北路的开通工作，有望对周边道路拥堵状况实现改善。在售四期以129平方米的3房为主。

　　市中心三区 供应明显放量

　　9月份，上海市中心三区共成交住宅5.1万平方米，环比增长125.46％。

　　今年以来，市中心区域的住宅市场持续处于供不应求状态，1-9月的住宅供应面积为32.95万平方米，同期销售面积为38.50万平方米，供求比为0.86：1。9月份市中心三区供应明显放量显得尤为引人注目。9月份市中心三区的新增登记面积达到了8.74万平方米，是8月份的9.5倍。

　　受到板块内永业公寓二期的热销带动，南卢湾板块成为市中心三区各个板块的成交首位。滨江板块虽然有上海滩花园表现良好，但板块供应量明显不足，导致成交量呈现下滑。而南外滩板块的在推新盘仅有申江新苑，但该盘已进入了尾盘销售阶段，因此板块供应量表现稀缺。

　　利好：卢湾区斜土路架空线入地工程顺利竣工，施工期间，全长1700米的斜土路共拔除网通、移动、电力、有线电视等十余种架空线255根，入地搬迁管线68千米。改建后的斜土路从原来的10多米拓宽至32米，起到了疏导交通的重要作用，并成为卢湾区新的标志性道路。

　　样本楼盘：卢湾区永业公寓二期新推的25号楼、26号楼，为靠近蒙自路房源，共计116套。开盘3天便售出近30%，并且迅速登上市中心三区的销售前5位标榜单，反映出市中心楼盘的稀缺利好性。该盘目前销售均价为22000元/平方米。

　　近郊六区 成交量持续保持平稳

　　9月份，上海近郊六区住宅交易总量为55.0万平方米，与8月份持平；新增供应面积68.5万平方米，环比下降33.49％。

　　金山区在9月份的销售业绩出乎意料之外，供应量大增、价格低廉促成了该区成交量的大幅提升。相较于金山区，一向表现较为活跃的南汇、奉贤两区却表现平平。究其原因，在售新盘房型大、总价高的情况，成为影响销售的主要因素。松江区的供应量再创新高，但部分板块的零成交量却使得该区成交量较之8月份有所减少。青浦区的新房供应量同样增加，但成交量则保持平稳态势。

　　利好：松江新城两大卖场已经建成，皆临近新城内的大型商业项目。位于西林北路文诚路的易初莲花，落成于嘉和休闲广场、安信生活广场附近；位于滨湖路新松江路的乐购超市，则以当地的大型商业旗舰开元地中海为依托。两大卖场的落成，使得松江新城的商业氛围进一步成熟完备。

　　样本楼盘：松江区九亭板块的九城湖滨国际公寓在9月份共成交了73套，较之8月份有所上升。九亭板块一直属于销售业绩稳定区域，该盘是今年销售量持续保持稳定的少数楼盘之一。目前销售均价为6429元/平方米。