“李铭买房传”《陷阱篇17》

　　□连晏杰

　　案例：

　　在听说政府即将对老城区某一地段进行动拆迁之后，李铭觉得是个好机会。自恃对购房合同需要注意的细节已经熟门熟路了，李铭便与对方自行签订了房屋买卖合同。合同中约定，李铭应当在签订合同的当天支付30%的房款，房屋交付的当日支付30％的房款，产权证交割当日支付35％房款。吸取了上次的教训，李铭强调最后5％的钱款一定要在取得新的房屋产权证办理完毕以后才能支付—— —一步步都很到位。

　　之后的交易还算顺利，但问题是，卖家在完成房屋出售之后便在外租房居住，因此一直没有相应的户口接收地来落实户口，导致该房屋中的3个户口始终没有迁出。李铭犯了愁，虽然他并不需要将自己的户口迁入所购房屋，但却担心房屋中的户口可能会影响动迁的补偿和分配。同时，如果户口继续留存下去，也让李铭的转手投资产生了很大的障碍。

　　对李铭来说，户口问题可是一个新难题。在签订合同的时候，重点关注是产权、房屋的转移以及资金的安全问题，因此合同中既没有约定户口迁出的限定时间，也没有约定延期迁出的违约责任。这样一来，如今这一问题已成为李铭不小的困扰。

　　律师意见：

　　“户口”是一个具有中国特色的概念，是我国比较特殊的户籍管理制度所形成的。

　　过去大多数房屋都是使用权房屋，因此户口问题直接关系到使用权利和财产权利。笔者在早几年的房地产咨询过程中发现，绝大多数来访者都对户口问题极其关心，无论是售后公房还是商品房都会来和你探讨户口问题。其实，就产权房而言，户口完全不代表所有权的归属，房屋登记的所有权人才是房屋的合法权利人。随着房地产市场的逐步成熟，越来越多商品房进入了房地产市场，使用权房也有相当一部分转化成了售后公房，越来越多的购房者在二手房交易中开始完全不关心户口问题。

　　虽然对于产权房而言，户口不代表所有权的归属，但完全忽视户口问题同样会出现不必要的小麻烦。最显而易见的是，出售房屋一方的户口不迁出，房屋买入方的户口就无法迁入，这就给有迁入需求的业主带来很大不便。

　　因此，我们建议买卖双方在合同当中明确约定户口的迁出时间。同时考虑到司法实践中，法院不对户口问题直接进行管辖和判决，因此建议大家对于户口延期迁出的情形约定违约金条款。

　　(作者为新华律师事务所律师)