小心“解除权”过期作废
[□连晏杰] 2006-11-10 00:00

 

  “李铭买房传”《陷阱篇18》

  □连晏杰

  

  出手几次之后,李铭意犹未尽,仍然在寻找房地产投资项目。通过朋友介绍,他与一个有意向转让房屋的卖家接洽。双方表示满意之后,卖家提出,由于尚未找到合适房源迁出,因此要求李铭在交房期限上给予宽限。李铭认为可以接受,双方约定在签约后一个月内交付房屋。

  根据以往的经验,李铭要求在合同中约定,如果卖家延期交付房屋,每日需支付已付房款万分之五的违约金;如果延期 交房超过1个月,李铭有权解除买卖合同并要求出卖方支付房价3%的违约金。

  买卖完成之后卖家一直没有买房,导致在约定交房期限届满后不能及时交付。延期交房即将届满一个月时,卖家告知李铭,可以选择解除购房合同。但实际上李铭对该盘非常满意,反而不愿就此放弃。声称如果卖家再不履行合同,将起诉法院。

  在双方继续交涉的过程中,有消息传来,该小区附近将有新规划的列车通过,这势必会对房屋价格造成一定影响。李铭立即要求行使合同解除权,但卖家此时开始予以拒绝,反而要求李铭继续履行合同。

  律师意见:

  在本案中的焦点问题是,李铭是否有权在时间段内行使合同解除权以解除合同。首先,双方在合同中约定了,如果出卖方延期交房超过1个月,李铭作为房屋买受人有权要求解除合同。因此,根据《合同法》的有关规定,李铭享有合同解除权。那么这个合同解除权有没有行使的期限呢?根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定,对于合同解除权,经对方当事人催告后,行使的合理期限为3个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。

  本案中,由于房屋出卖人在延期交房即将届满1个月时,曾要求李铭行使合同解除权,因此李铭行使合同解除权的期限为收到通知之后的3个月。如果房屋出卖人没有发出通知催告,那行使解除权的期限应当自届满1个月以后的1年之内。

  由于李铭在房屋出卖人通知之后的三个月内未行使合同解除权,他的合同解除权已经消灭。在李铭希望行使解除权时,已经不享有这一权利了,本案中李铭解除合同的请求不能得到法院的支持。

 
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