金融政策频出，威力更在心理影响上 唐文祺摄

　　活动策划：柯鹏 李和裕     主持人：李和裕     整理：唐文祺     嘉宾：世邦魏理仕高级董事 陈炜

　　中国人民银行决定从2006年11月15日起，再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行今年第三次上调存款准备金率，今年以来我国存款准备金率已累计上调1.5个百分点。对于房地产企业而言，随之而来的银行贷款紧缩压力不言而喻。本次上证第一演播室请来业内专家，解读此次存款准备金率提升的调控目的，以及预判可能对今后房地产市场造成的影响。

　　关紧水龙头

　　主持人：今年以来，宏观调控政策针对房地产交易环节和房地产金融方面频频出击，央行这次又采取了金融调控手段，其目的和方向是什么？

　　陈炜：国家考虑的是整体经济面问题。从过去一段时间看，由于存在着国际性贸易顺差问题，我们面临的格局是“流动性过剩”，这个源头一直存在。如果把整个市场经济看作循环水系统的话，水应该是源源不断往里走。央行的作用是一个调节器，用来调整水量的大小。现在的问题是，里面水如果太多，水阀要想办法“抽干”一点。从这个角度来讲，比较直接的方法就是加息和调整准备金率。

　　房地产市场基本是以土地、金融为本支撑起来的行业，当然具体到不同开发商的开发实力，所需要的资金量不同。央行第三次通过提高存款准备金率来锁定一部分“循环的水”，可能对商业银行贷款主要客户开发商来说，得到的贷款绝对数量会下降，但应该对目前房地产业的影响不会很直接。

　　首先，存款准备金率调整在今年已经是第3次，每一次的量实际上相差不多，对于已进入销售阶段的房地产市场在售项目影响不会很大；其次，这次央行所采取的措施对买家来说，并没有产生太大的落差，主要影响还是在于今年的宏观调控对于消费者的心理产生了较大作用力。

　　跳舞的人减少

　　主持人：也有观点提出，既然银行系统可能会收紧开发贷款，是否也会对个人房贷方面审核更加严格？

　　陈炜：我不认为两者有直接联系。提高利率对部分买家是有影响的，甚至会改变他们的付款方式。从去年开始，包括今年上半年，各个商业银行出现较多的提前还贷现象。每一次加息都会逼迫一部分买家，即普通买家采取规避方式。因为他们更在乎利率因素，而且这部分买家占整体市场的比重不会太少。但是针对一些比较特别的市场，如价格很高的商业物业，对于非个人买家来说，并不会受到利率政策的影响。央行会考虑到这样的具体情况，不会轻易再实行调控。

　　主持人：加息是开发商同样比较关注的问题，在进入加息通道的情况下，对于开发商的资金链会有什么影响？

　　陈炜：加息是一把“双刃剑”，从去年加息开始之后，从市场来看，影响还是比较明显的。一方面，不断加息对房地产需求有影响，这个要从控制供应量和价格方面来考虑；另一方面，加息也有好处，如果把市场当成一个许多人竞技的舞台，加息就会让这个舞台上跳舞的人数量减少，其他人会有更大的施展空间。

　　从市场来分析，加息对于自备资金雄厚的开发商而言，压力在于销售阶段，因为消费环节会由于买家受到的作用，从而对资金的回流周期造成影响。如果对于获得资金渠道比较狭窄的开发商，加息所造成的冲击一定会大过大公司。我相信加息对他们的影响，可能就是逼迫他们一定要考试及格，才能从二年级升到三年级，如果考不及格就要留级，甚至是退学。

　　观望或持续到明年年中

　　主持人：住宅市场经过调整之后的发展情况将如何？年底是否会进入淡季？

　　陈炜：只要中国经济运行的近期大环境在于控制流动性，就是要“关紧水龙头”，在这样的基础上，我相信房价大幅上升的时代不会再发生了，这是基本的判断。原来所说的传统旺季、淡季还会产生，但是季节性的因素不会产生很大作用。

　　我们对市场情况的观察得出，现在大家都在观望状态，供需两方面都有。发展商虽然手上有项目，但是也在减缓上市的供应量，买家还是在观望。这样一来，供应量和成交量都在降低之中。我预测观望状态最早不会在明年年中结束。此外，今年关于开发单位面积的限制政策，将在2008年之后对市场产生真正影响。大户型项目将越来越少，特别是纯大户型的单位和项目越来越少，尤其是在好的地段里。