汤臣一品的秘密:房价是地价26倍
[□本报记者 林琅] 2006-11-10 00:00

 

  汤臣一品正被揭开神秘面纱 徐汇 摄
  □本报记者 林琅

  

  汤臣一品,到底成本几何?到底应不应该卖11万元/平方米?这是个谜。

  今年8月初,正式对外叫卖的中国第一天价楼盘汤臣一品在连续200多天的“零成交”尴尬之后,终于签下了1.3亿元一套住宅的第一单;事隔三个月,第二套又以6900万元卖出。然而,关于汤臣一品的炒作和暴利置疑并未平息,并在其全球招标搁置后愈演愈烈。

  楼板价4225元/平方米,房价涨26倍

  虽然汤臣集团(0258.HK)对外宣称,汤臣一品的地块早于1994年便已取得。但是上海证券报记者发现,实际上在2005年之前,汤臣一品一直为汤臣集团与永欣投资有限公司分别以80%、20%的股权共同持有。2005年1月,汤臣集团才宣布以1800万美元代价将余下的20%股权纳入囊中,使得汤臣一品完全纳入怀中。

  此后,“天价与暴利”的议论始终围绕着汤臣一品。

  汤臣一品的土地获取时间之早,是业内外一致公认的事实。据记者掌握的资料,规划地图上被称之为“陆家嘴金融贸易区X4-2地块”的汤臣一品,由汤臣集团自上海富都世界有限公司手中获取,当时的该幅土地出让金为5820万美元,加上2005年1800万美元的20%股权收购价,总计约6亿元人民币的土地代价。按照汤臣一品142000平方米总建筑面积计算,汤臣一品的楼板价应该是4225元/平方米,是现在出售均价11万元/平方米的3.8%。也就是说,汤臣一品的房价是此前的楼板地价的26倍———暴利争议由此而来。

  这样的地价并不便宜

  那么,汤臣一品这样的地价是不是拿得太便宜呢? 事实并非如此。

  记者所掌握的另一块滨江豪宅地块,几乎与汤臣一品属于同一级别、同一时期,位置稍差。这幅地块建筑面积约97264平方米,开发商总计为该幅地块付出了约4亿元的土地出让金,计算下来,这幅地块的楼板价在4113元/平方米左右。“陆家嘴区域相当部分地块是在1996年至1998年出让的,当时的平均楼板价大多在每平方米300至500美元左右。”浦东改革与发展研究院房地产经济研究中心主任李战军透露。

  一位咨询业资深人士告诉记者,在浦东新区刚刚开发之际,为了吸引资金进入,1990年初陆家嘴区域的土地都不算贵。如果汤臣一品地块于1994年取得,按照当时的行情,可能还属于高价购入。时隔多时,如今陆家嘴区域的地价已不可同日而语。不久前,李嘉诚麾下的长和系刚刚联手以8.32亿元代价,从富都世界手中收购了X3-2地块,该地的地理位置并不如汤臣一品,楼板价也到了10400元/平方米,而长和系计划投资总额更是达到17.4亿元左右。

  成本据称约3万元/平方米

  “楼板价只是一个净价,还没有把配套费、建安工程造价、财务费用等其他各项成本计算进去,这是相当高的投入。”一位业内人士说道。据汤臣一品相关人士介绍,加上高昂的装修成本,汤臣一品的总成本应该在每平方米3万元左右———这或许是一个更可信的数字。

  “汤臣一品的装修定位完全为国际通行标准的豪宅,皆是‘世界级标准’。”汤臣一品相关人士向记者介绍说。在汤臣一品的楼书介绍中,详细列举了各种装修用材:日本大金VERII户式中央空调、美国碧慕中央吸尘系统、美国DORCON掌机仪、德国SIEDEL可视对讲系统。据称,仅厨房用具兼装修便有几百万元人民币之巨。

  “即便是3万元变成11万元,这样的房价也是成本价的3.7倍,利润率还是高。”一位分析师表示。

  在汤臣一品B栋大楼进行全球招标时期,分析师指出,以2005年汤臣集团1800万美元收购余下20%股权的代价计算,当时这一项目公司相关股权的合理估值已经达到约2.65亿港元,以此估计,即2005年汤臣一品项目的估值也仅约13亿港元。汤臣集团高层对此公开解释,整体汤臣一品包括地价及建筑成本实际上为30多亿元。但他同时也承认,除了D栋保留出租以外,如果A、B、C这3栋大楼销售完毕,汤臣集团约可套现高达80亿元。

  汤臣大把希望寄托在汤臣一品

  “从全国范围来看,属于城市核心区域的地价都会产生升值现象。”一位土地研究人士告诉记者,“尤其是上海小陆家嘴地区属于特殊性区域的自然升值现象。这种由供需关系所决定的市场现象,并不能单纯归类于暴利行为,只能说汤臣集团眼光好,运气好,遇到了好地块和好发展。这不是个案,也有一些开发商的土地价格只占房价百分之几的。但是,公司对于汤臣一品的冀望还是过高。”

  汤臣集团总经理徐彬坦率表示,在公司于1992年进入上海时,大量拿地的策略消耗了不少资金。“虽然土地拿得比较早,但维系土地的成本同样付出不少,只有在楼市较好时期才取得了一些成绩。”徐彬说道。通过豪宅利润挽回投资,恐怕才是汤臣一品天价背后的真正目的。

 
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