张望，上海银监局副研究员，博士，先后在人民银行上海分行政策研究室和上海银监局政策处工作，主要研究方向为金融中心建设、金融改革、宏观经济金融、货币政策、金融市场等。

　　●鉴于房地产市场在经济发展和社会稳定具有重要影响和作用，我国应着力构建房地产调控长效机制，使房地产市场能保持长期和谐健康发展。为此，有关制度设计和政策研究需重视五个方面：有明确的中长期调控原则和目标；完善有关立法，增强法律调控和管理市场的力量；建立配套政策和环境来确保调控政策的长期有效实施；保持房地产业与金融良性互动，使房地产贷款规模和风险能得到有效控制和管理；加强对房地产市场规律性和前瞻性的研究。

　　●房地产市场中长期调控的基本目标应该是市场结构比较合理，多种需求得到有效满足；住房消费和投资比较理性，实现投资和消费的良性循环；价格结构变化和居民需求结构增长相吻合，总体价格上涨应与地区居民可支配收入相吻合，广大群众能逐步改善住房；市场投机成分能有效控制，市场泡沫较少；行业利润率比较合理，不应存在长期行业暴利，房地产业与地方其他产业协调发展，保持各类资本对其他产业特别是高技术产业的吸引力。

　　房地产市场发展与调控是近年来各界持续关注的焦点问题之一。因为这不仅涉及到相关产业的发展，对国民经济发展具有至关重要的影响，而且直接关系到广大百姓的切身利益。虽然近年来有关部门出台了一系列调控政策，重点加强住房供应结构调整，加大土地供应调控力度，加大税收和信贷政策调节力度，规范投资行为，抑制投机炒作，加大房屋拆迁的管理力度，加大房地产市场秩序的整治力度，加大房地产市场监测力度等等，但目前尚未达到预期效果。房地产市场诸多问题依然较为突出，如部分地区价格过高上涨幅度过快、结构失衡、开发商暴利、动迁矛盾等等。鉴于房地产市场在经济发展和社会稳定具有重要影响和作用，我国应着力构建房地产调控长效机制，使房地产市场能保持长期和谐健康发展。为此，有关制度设计和政策研究需重视五个方面。

　　一、要有明确的中长期调控原则和目标，以增强政策措施的针对性和持续性

　　我国房地产目前已基本进入市场化发展状态，虽然一些地方存在政府一定程度的干预行为，但房地产业的资源配置已主要由市场决定。由于房地产对于经济社会具有重要意义和影响，应该通过经济、法律和行政手段对房地产市场进行长期调控。而要建立对房地产长期有效的调控机制，首先应按照市场规律，按照公平和效率兼顾的总体原则，结合我国居民对住房消费的偏好和经济发展状况，确立一些房地产市场调控中应该把握的原则和目标，使有关政策制定具有明确的方向、针对性和持续性。

　　一是要坚持市场化和政策化相结合原则。一方面通过经济和法律手段，发挥市场自发力量对房地产的调控作用；一方面通过行政手段加强政策调控，弥补有关市场缺陷和不足。特别是对低收入群体，要加强政策支持力度。市场化和政策化相结合的原则，实际是贯彻公平和效率兼顾原则的一种有效方式。

　　二是统一性和区域性相结合的原则。全国性的调控政策应该把握总体方向和原则，减少量化指标，应给区域调控留有一定的弹性空间。而区域性政策可以具体细化，应结合区域性经济发展特点，有针对性的制定中长期调控目标。不同地区经济发展存在差别，消费能力和住房需求结构有所不同，应允许各地区房地产市场总量和结构性存在差别，避免“一刀切”。

　　三是根据消费能力的不同，坚持不同消费群体住房成本差别化调控原则。这是针对目前收入差距、贫富差距扩大的实际情况下重点把握的调控原则。富裕群体应该相应增加住房成本，中低收入群体应努力降低其住房成本，这也符合公平和效率兼顾的原则。

　　四是坚持个人合法利益得到充分保护原则。前几年开发热和大量的旧区改造中，存在大量土地违法交易与粗暴拆迁，一些城镇甚至存在“动迁化贫困”状况，动迁居民自身合法利益受到侵害，隐含了大量不安定因素。所以，有关调控政策制定，一定要切实考虑个人合法利益的保护问题，这是影响和谐社会的一个重要因素。

　　五是稳定和发展相结合的原则。有关调控政策既要促进市场发展，发挥市场资源配置作用，带动相关产业发展，使房地产业与其他产业和金融业协调发展。又要维护市场稳定，把稳定作为一项长期任务来抓。避免市场大起大落，产生行业和金融风险。

　　中长期调控的基本目标应该是市场结构比较合理，多种需求得到有效满足；住房消费和投资比较理性，实现投资和消费的良性循环；价格结构变化和居民需求结构增长相吻合，总体价格上涨应与地区居民可支配收入相吻合，广大群众能逐步改善住房；市场投机成分能有效控制，市场泡沫较少；行业利润率比较合理，不应存在长期行业暴利，房地产业与地方其他产业协调发展，保持各类资本对其他产业特别是高技术产业的吸引力。

　　二、应完善有关立法，增强法律调控和管理市场的力量，逐渐淡化行政调控手段

　　市场经济中也有计划和调控，这是公共管理的常识。特别是事关民生的公共管理，行政手段更不可缺位。但行政手段属于弥补市场缺陷的辅助手段，具有阶段性调控的特征。长效调控机制必须健全有关法制，逐渐淡化行政手段，以避免政府公共权力运行中“越位”、“缺位”现象。

　　在最近一轮宏观调控中，货币政策和财税政策介入调解的作用已经加大。我国建立和发展社会主义市场经济体制，一个重要的改革目标，就是从过去国家习惯于用行政手段直接管理经济，向主要运用法律、经济的手段宏观调控经济转变。如税收作为宏观调控的重要手段，通过制定税法，以法律的形式确定国家与纳税人之间的利益分配关系，调节社会成员的收入水平，调整产业结构和社会资源的优化配置，使之符合国家的宏观经济政策；同时，以法律的平等原则，公平经营单位和个人的税收负担，鼓励平等竞争，为市场经济的发展创造了良好的条件。

　　房地产市场涉及到许多方面的利益，涉及到许多方面的工作，行政手段已难以长期担当重任。在房地产市场化程度不断提高的情况下，行政调控手段只能是一种辅助的手段，以弥补市场的失效和不足。否则，不仅难以达到预期目标，可能还会带来政策性风险，使市场强行硬着陆。所以，加快完善有关房地产市场调控的法律法规，通过完善行政法规和地方法规，使对房地产市场调控具备制度性保证，以避免有关政策随意性，保持政策的连续性、可操作性和较强的执行力，保持各部门政策配套协调的重要保证，真正发挥调控政策在维护市场健康发展的作用，这是长效调控机制的根本保障。

　　我国部分地区一些开发商与地方政府行为不规范，是房地产市场扭曲的主要原因。如在一些地方出现的圈地现象与大宗土地违法案件中，大多数违法主体是地方政府。部分地区城市规划管理部门自由裁量权过大，规划超编，用地透支屡禁不止。而规范政府行为，必须依靠完善的法律法规。立法重点明确政府在市场中的行为，如土地管理、商品房建设规划、交易制度、税收制度、行政处罚、动迁制度、市场信息披露制度等等管理职责，并将针对低收入群体的廉租住房制度纳入地方立法范畴，通过法律制度建立对低收入住房的保障机制。还要特别重视建立专门的房地产消费者保护机制，这是健康和谐的重要标志。要设立和明确专门的机构，建立专门的程序，高效处理房地产市场中消费者的投诉，切实维护广大群众的利益。

　　三、要建立配套政策和环境来确保调控政策的长期有效实施，使有关措施在实践中具备可操作性

　　目前房地产市场调控面临的一个主要问题，是有些政策虽然目的很好，但缺乏操作性，或在实际操作中具有随意性。原因之一是市场经济是动态的经济，越是细化的调控指标，越是需要一定的基础性和前提条件。目前，当务之急是要完善个人联合征信体系。完善的个人征信体系，是有效保证调控政策具有可操作性的前提条件，比如界定多套住房，界定中低收入群体等等，这不仅对于控制房地产投资、抑制投机具有实效，而且对防范个人住房信贷风险具有积极作用。其次，是建立透明诚信的市场信息发布机制。使社会各界对房地产市场走势具有可靠判断依据，正确引导市场发展，引导房地产投资和消费。特别是要比较准确地披露房地产开放行业的投资利润率，使政府管理部门、银行和广大居民能及时有效了解整个行业发展状况和风险状况。良好信息披露机制实际具有市场监督的功能，使房地产市场能及时有效接受市场舆论和各界的监督。第三，要建立政府部门和金融管理部门相互之间的长期沟通协调机制，按照职责边界，加强有关问题的磋商协调，统一认识，形成政策合力。四是要着重教育和培育房地产市场理性消费行为，避免超前和超负荷消费对房地产市场过热的推波助澜作用。这是增强房地产调控实效的一项重要的基础性工作，也是容易忽视的方面。改善住房是目前广大百姓迫切需要，但住房改善也要一个过程。目前房地产市场过热的一个突出表现，不仅表现在开发投资热，而且还表现在需求过热，特别是一些潜在的需求过早和超前的变为现实需求，一定程度上助推了市场过热发展。所以，在坚决打击投机、炒房的过程中，有关部门要引导居民住房消费的健康发展。要树立多元住房和梯度消费理念，根据实际消费能力，选择买房和租房，逐步实现改善住房愿望。要正确客观看待级差地租、消费结构差距、价格结构差距和总体价格上涨等问题。

　　四、保持房地产业与金融良性互动，使房地产贷款规模和风险能得到有效控制和管理

　　由于我国融资格局的特点所决定，房地产开发资金主要来自银行。业内判断，房地产开发企业投资的70%左右依赖于银行。国际经验和教训表明，房地产市场波动对银行体系具有较大影响。

　　为此，长效的调控机制必须考虑房地产与房地产金融的良性互动及银行信贷资金的安全问题。 房地产市场的调整将分别影响到投资和消费，进而对经济增长和金融稳定产生负面影响。当前房地产市场前景尚不明朗，房地产贷款占比较高，在当前国内资产证券化等金融产品缺乏的情况下，房价下跌可能使房地产市场波动风险高度向银行体系传递。在相当大的自住房需求远未得到满足，相当数量的商品房投资及投机需求将继续存在的情况下，商业银行和监管部门要重视建立和完善房地产风险管理和监管长效机制。

　　商业银行要建立房地产市场风险的预警机制，加强对宏观调控政策和市场走向的预判。要对房地产市场保持理性的认识，结合当地实际和自身发展优势，科学制定和把握房地产贷款规模和节奏。要按照银监会有关房地产风险管理指引要求，完善各项内控制度，改进业务和风险管理流程，加强各项制度的落实执行，保持较强的房地产风险管理能力。监管部门要鼓励商业银行根据宏观调控要求，结合各自发展优势，加强创新，实现房地产业务的差异化发展。同时，应加强房地产风险信息管理系统建设，特别是一些中心城市的监管机构，应将房地产作为持续跟踪的领域，及时为商业银行提供风险提示。商业银行和监管部门都应不断积累房地产案例，不断丰富风险监管和管理经验，努力维护房地产市场和金融业长期良性发展。

　　五、要加强对房地产市场规律性和前瞻性的研究，为完善长效调控机制提供支持

　　我国房地产业市场发展时间不长，许多规律和问题还未有效认识和把握，特别是房地产业不仅是经济和金融问题，更是涉及广大群众利益的政治问题。所以，有关部门对房地产市场在我国的运行规律和特点还要深入进行研究分析。现阶段除了分析现实问题，研究一些操作性措施外，要创新发展思路，重点研究符合我国国情的政策性房地产与市场化房地产结合的问题。政策性房地产体系不是简单的多造一些经济适用房，多造一些廉价租屋，而是作为一项长久性制度，在房地产市场化发展情况下，建立一条能有效解决低收入群体住房的渠道，包括政策性住房支持的对象、住房的流通、住房的规模、融资渠道、住房成本和价格、开发商效益等等，使政策性房地产成为我国住房制度的创新，为和谐社会贡献应有的力量。