“李铭买房传”《陷阱篇19》

　　□连晏杰

　　购房过程中，常常出现表见代理的情况。

　　比如李铭，虽然在投资过程中有所损失，但毕竟也算积累了不少经验。此次有朋友请李铭帮他把关购置一套房屋，由于房东资金压力较大，因此对他的朋友来说，无疑捡了个便宜。在签合同的当日，李铭陪朋友一起到了中介公司的签约部，但该套房屋的两个产权人却只有一个到场，李铭当时表示了质疑。对方声称，虽然爱人有事无法前来，但其身份证 原件和私章都已随身携带。中介公司为了促成交易尽快完成，向李铭和他朋友解释说“问题不大”。

　　然而，合同签订之后果然发生了状况。由于房东的资金顺利回笼，原先的降价已经没有意义。对方突然提出要求涨价3万元，不然就中止交易。李铭的朋友对此结果当然无法接受，房东抛出“杀手锏”，表示其爱人事先对于交易并不知情，合同也不是本人签署，因此以原先价格进行出让合同当属无效。

　　律师意见：

　　对于本案涉及的情况，大致有几种类型：

　　第一，房产证上只有夫妻一方的名字，在买卖合同上也仅有这一人的签字。这一类型的房屋买卖合同是有效并受法律保护的，尽管根据《婚姻法》的规定，婚后购置的房屋属于夫妻共同财产，但是根据物权公示的原则，由于登记机关（房地产交易中心）登记的权利人仅为夫妻一方，因此房屋购买人无需对另一方是否对于买卖同意负责。

　　第二，房产证上有夫妻双方的名字，一方代替另一方签字盖章签订房屋买卖合同。对于这类情况，需要考察代签一方的行为是否能够构成表见代理。所谓表见代理，是指行为尽管没有获得委托人的授权，但足以让合同相对方相信其获得了委托授权。通俗的讲，就是在签订合同过程中，代签人的行为是否让房屋购买人有理由相信其代签行为是另一方授权的。如果构成表见代理，合同有效。反之，合同无效。

　　就本案而言，男性房东携带了另一方的身份证原件和私章来签约，这一行为足以使购买人相信，其代签行为是获得其妻子认可的，因此无论男性房东是否获得其妻子授权代签合同，合同都是有效的。相反，如果男性房东在没有提供任何委托书、有效证件和印章的情况下就私自代妻子签订买卖合同，这一合同很有可能就会被认定无效。

　　(作者为新华律师事务所律师)