加强房地产业监管,需从根本抓起 李和裕摄

　　活动策划：柯鹏 于兵兵     主持人：于兵兵     整理：李和裕

　　嘉宾：林戈 上海嘉凯行销市场总监、第一财经频道特约地产分析师

　　近日，财政部发布一份会计信息质量检查公报，通报39家房地产企业的会计失真问题。据了解，这39家房企的账面利润率为12.22%，而查出的实际利润率为26.79%，有的企业实际利润率甚至达57%，比上报的平均利润率高出近三倍。开发商虚报利润的原因究竟何在？又通过哪些技巧达到虚报目的？未来应该如何加强监管？本周，上证第一演播室请到上海知名房地产金融专家，为大家具体解析。

　　虚报利润为逃税

　　主持人：房地产开发商虚报利润的目的是什么？

　　林戈：因为房地产是一个相对来说利润比较高的行业，因此相对的各方面的税赋都会重一点，房地产业要承担的税费应该算是所有行业里最高的，基于这种情况，导致有些房地产企业会通过虚报利润等手段来逃避这些税赋。应该说，国家在税收方面会考虑到不同行业的特点。房地产业是高资金占用，也因此整个行业的利润水平会比其他行业高，而国家为了调控整个行业，避免行业的过热，必然会设置较高的税赋。房地产业从开发初始，所要缴纳的税赋比例还是相当高的，最基本的有5%的营业税、33%的所得税、土地增值税等。所以对于某一些企业来说，便想办法尽可能地减少自身的税赋压力，但这给国家造成了损失。

　　拖欠税费很流行

　　主持人：房地产商虚报利润一事已在市场引起较大反响，有人认为这个问题已经成了开发商中普遍存在的问题，您觉得呢？

　　林戈：我觉得可能在整个房地产行业中，相对来说缓缴或是迟缴税费的现象更多一点。据我所知有开发商在当年的财务报表中把部分的利润减少了，但最终在整个项目清算的时候还是会补足其中相关的税费的。开发商认为通过这种方法可以使企业的现金流动更加“健康”，而且这只是把所应该缴纳的税费延迟了，并不是去逃避应该缴纳的税收。当然，也有一些不是很规矩的企业会去选择非法逃税，但我认为这不是一个普遍的现象。

　　两种思路“瞞利”

　　主持人：您能帮我们介绍一下企业到底是如何做到瞒报利润的？在财务报表上是怎样体现出来的？

　　林戈：据我所知基本思路有两种：一种是扩大成本，就是通过某些方式使得成本虚高，那么如果虚拟的成本增加了，所要缴的税自然就少了。做高成本有很多的方法，比如说通过回购性的采购，由采购原材料的供给商帮助开发企业去操作。另一种是利润转移，就是说房地产业的税赋是比较高的，而其他一些行业的企业可能受到税收保护，那么集团公司就把旗下房地产业务的利润通过关联交易，如达成某一些服务型的协议，然后转移过去，那么在另外一个地方所需要缴的税就会比原来房地产的要低了。

　　监管教育“两手抓”

　　主持人：问题既然已经暴露出来了，监管部门未来可能从哪些方面加强监管？或者说究竟能不能做到从严监管？

　　林戈：应该说国家在监管力度上是投入了很多的，如审计力度已经是很大了。但随着中国经济的增长，我觉得如果单纯地靠加强监管还是很难实现行业的绝对净化的，还需要根本性地从思路或者说是教育上去解决问题。在国外，孩子从小受到的教育都是依法纳税，如在美国很多个人的税赋是要自行申报的，有避税的空间但人们没有这么做。对企业来说也要培养这种素质，开发商应该把纳税作为考评企业是否成功的一个标准，这其实是道德和金钱间的一个选择。