□地产主笔 唐文祺

　　“银十”本是被寄予厚望的楼市传统销售旺季，但是由于前期调控政策的持续效应，加上对后市的不可预见性，普遍的观望心理令“旺季不旺”，淡季过早到来。

　　10月份的新房市场，一方面，许多开发商已将新楼开盘时间提前到8月份，导致楼盘进入“银十”后，促销气氛有所淡化；另一方面，许多自住需求买家存有“政策会导致房价持续下降”的期盼心理，因此观望氛围比较浓厚。同时，相关机构的统计表明，开 发商普遍持有“不降价”的销售计划，只是通过种种促销手段来试图催化市场，因此整体市场的成交情况只是表现平稳而已。从成交价格来看，虽然10月份的普通商品住宅成交均价有所下调，但市中心区域表现仍然较为坚挺，次中心区域以及近郊楼盘的成交价格也没有明显下降。整体市场均价的降低只是由于近郊楼盘成交增量，导致均价下降而已。

　　10月份，二手房市场仍然在买卖双方的相互僵持中度过，虽然有业主开始对挂牌价格有所松动，但大部分挂牌房源皆属于“带税房”，挂牌价格没有计算税赋成本在内，因此算上赋税后并没有产生实质性的降价，客户对于这种交易结果并不愿意轻易接受。而对于后市发展的不同想法，导致二手房市场出现“看房热闹、交易冷清”的局势。

　　有意思的一个现象是，限外政策的不明朗，既促使了业主转售为租、大量推房入市导致供应量增长，又使得一部分原来意向租房的客户赶在政策明朗前加紧购置，而分流导致的需求量减弱，对于二手房租赁市场的整体表现有所影响。

　　上海写字楼市场始终表现“上行”发展，在受到市场租赁行情看好的形势影响下，开发商“惜售”的心态日益明显，转售为租成为主流举措。从整体来看，受到上海经济水平发展影响，写字楼市场的需求量一直处于高峰水平，但今年的写字楼供应量尤其是甲级写字楼却非常有限，在供小于求的市场关系左右下，上海写字楼市场产生相当大的增长空间。

　　10月份，上海商铺市场交易在供应量有所萎缩的情况下同时下跌，不仅与9月份相比有小幅下降，而且去年同期相比，新增供应量仅仅只是持平而已。随着外环以外区域住宅市场的发展成熟，周边配套尤其是社区商铺更是受到市场青睐，从而导致郊县区域商铺出现供求两旺态势。必须提醒的是，市场受到宏观调控政策影响，商业物业的投资风险开始加大，银行对于商业物业的放贷门槛也开始加高，甚至有银行暂时中止了商业物业放贷业务，这可能也是导致商业物业市场走势小幅下调的因素之一。