 | | 张大伟 制图 |
|
□本报记者 唐文祺
据上证房产指数办公室合作伙伴———上海房产之窗网提供的数据显示，10月份，上海房屋租赁指数为999点，较上月上涨2点，环比上涨了0.2%。在“金九”黯然失色之后，“银十”总算恢复到了8月份的市场表现。随着国家宏观调控政策影响的深入，上海房屋租赁市场经过近几个月的供求调整，租金水平开始逐渐平稳。
高档房租金不乐观
10月份，高档商品房租赁市场整体呈现下滑趋势，平均租金水平下降0.9%。随着个税及外资限购政策对上海高档商品房租赁市场的影响继续深入，许多业主开始转售为租，导致市场上的挂牌房源明显增加。据相关统计，除了徐汇区徐家汇板块租金略有回升、浦东新区陆家嘴板块和静安区静安寺板块保持平稳外，其他板块的租金水准均有不同程度下跌。其中，卢湾区新天地板块、长宁区古北板块属于投资者较为集中区域，受到政策影响最为明显。在市场供应量增大的情况下，租赁价格开始大幅下调。另外，浦东新区陆家嘴板块的租金水平在连续几个月的下跌之后，10月份的市场表现还算平稳，这表明该区域市场的高档租赁市场，在供求关系上已经达到基本平衡。
普通二手房供求平稳
10月份，上海一般商品房的租赁市场有所下调，租金环比微跌0.1%，其中2室租金止跌回升，涨幅在0.2%；3室租金则有小幅下跌，降幅在0.4%。
据上海市房屋租赁指数办公室提供的资料，上海一般商品房租赁市场初期受宏观调控影响相对较大，在租赁价格连续三个月下跌之后，10月份表现较为平稳。2室租金出现的小幅回升，表明一般商品房租赁市场的供求关系有所平稳。
老公房受市场青睐
上海售后公房的租赁行情停止了下降趋势，整体租金水平有所回升，小幅微涨0.2%。其中1室租金上涨0.5％，2室租金则与9月保持相同水平。
我们认为，目前上海租赁市场的客户群体中，很大一部分是外地来沪的工薪白领以及刚毕业的职场新人。对他们而言，次新商品房的租金难以承受，售后公房中的1室户便成为主要选择。受到市场需求量驱动影响，租金水平开始日渐上涨。
从区域租金水平来看，除了徐汇区、普陀区、杨浦区等3区表现微跌之外，其他区域租金水平均有回升。值得关注的是，闵行区的居住环境逐渐发展成熟，随着公交线路的增多和周边生活配套的成熟，各个板块的居住人气皆有聚集，租金涨势因此表现强劲。尤其是龙柏板块，受到漕河泾开发区的辐射影响，许多外籍人士在此租赁居住或者置业，从而带动该区域市场平均租金由两年前的1000元/月上涨到现在的1600元/月。
上海各区租房挂牌均价（单位：元/月）
控制区 控制点 售后公房 普通商品房
一室 二室 二室 三室
徐汇 1徐家汇 1530 2000 5050 6100
2田林康健 1375 1775 4375 5450
3龙华 1400 1750 3950 4700
闵行 4龙柏航华 1425 1800
5梅陇 1300 1740 3450 4300
6莘庄 1250 1500 2850 3475
静安 7曹家渡 1800 2150 4500 5600
虹口 8凉城 1100 1550
9曲阳 1180 1640
10四川北路 1300 1800 3750 4650
11提蓝桥 1250 1750 3700 4550
12四平 3550 4200
黄浦 13蓬莱 1550 2100 3800 4550
闸北 14大宁 1225 1650 3150 3750
15芷江 1200 1700
16天目 1550 1850 3600 4600
卢湾 17打浦桥 1580 2150 4450 5650
普陀 18曹杨长风 1255 1750
19石泉宜川 1160 1540
20中潭路 3400 4200
21武宁 3325 4175
22长寿 3525 4450
长宁 23中山公园 1600 2125 4675 5975
24天山仙霞 1350 1775 4850 5775
25新华路 1500 2080
26虹桥 1600 2025
浦东 27陆家嘴 1430 1950 4016 4783
28花木 1225 1925
29塘桥 1360 1825 3400 4350
30金桥 1050 1575 2875 3500
31上南 1050 1400 2600 2850
32金杨 1225 1675
杨浦 33五角场 1080 1500 2600 3250
34控江 990 1375 2750 3500
高端商品房典型范例
区域 控制点 样本楼盘 房型 租金（元/月）
黄浦区 南京东路 中福城 一室 4450
老西门 太阳都市花园 二室二厅 8850
三室二厅 10900
卢湾区 新天地 翠湖天地 二室二厅 16700
三室二厅 24500
打浦桥 思南新苑 二室二厅 6800
三室二厅 8350
静安区 静安寺 世纪时空 一室 4350
镇宁路 东方剑桥 二室二厅 8650
三室二厅 11400
南京西路 中凯城市之光 二室二厅 10500
三室二厅 14400
徐汇区 徐家汇 东方曼哈顿 二室二厅 7950
三室二厅 11200
长宁区 古北 名都城 二室二厅 10300
三室二厅 14200
新华路 新华御庭 二室二厅 9800
三室二厅 11750
浦东新区 陆家嘴 仁恒滨江园 二室二厅 9250
三室二厅 13150
数据提供:上海房产之窗网