调控效应日益凸显，开发商跨越“资金门”难度加大 资料图

　　2006年的冬天，就要到了。

　　这个年关，对于大量的国内房地产开发商而言，可谓最近几年来最难过的一道关口。楼盘销售遇阻、工程款结算到期、银行贷款追偿本息、转让项目也没着落……“年根儿底”的房地产资金链本就紧张，加上这一年“惨烈”的宏观调控大潮，淘汰与洗牌正在资金的博弈中悄然进行。

　　有心过年，无力回天。纵然招数使尽，开发商们也唯有垂泪面对这难以通过的“资金门”。

　　门槛一：销售回款受阻

　　对于以卖房为生的开发商而言，销售回款是实现资金链通畅的根本。“房子都卖不出去，还谈什么还贷？结款？”一位开发商直言不讳。

　　楼市的繁杂性导致了整体与个案的巨大差别。当全国房价一路上涨之时，甚至上海中心城区的部分楼盘出现热销之时，上海城市周边的大量楼盘确在低调抛售，并且问者寥寥。“资金链吃紧才是开发商低价促销的最大原因。”一位上海房地产代理公司总裁告诉记者。

　　据悉，这些促销楼盘大多集中在上海外环以外地区。“去年年初，我们在上海南部区域买了几套房子，买进时的价格是单价12000元/平方米，现在开发商的新房只卖9000元/平方米。”一位投资者告诉记者。

　　业内人士介绍，2004年后期开始，上海近郊的松江、闵行等上海周边地区大量的商品房成片开发正为开发商带来巨大的销售回款压力，加上彼时土地价格已经攀升，即便售价比几年前提高了一倍，开发商利润已经缩小。低价促销成了大多数开发商最不愿意实施，却也只能为之的手段。

　　“从这个意义上看，上海楼市仍在朝‘不景气’的方向发展。”上述代理公司总裁表示。

　　可是，即便促销了，上海市周边楼盘的销售压力仍然很大。“受连续的宏观调控政策影响，市场的观望情绪仍然浓厚。大多数愿意入市的自住客也多选择接近市中心的区域，哪怕价格高一些。”中原地产一位分析人士介绍，“如果配套与交通的问题短期内无法解决，周边区域的楼盘开发商要想实现快速销售回款，仍然困难。”

　　抛盘是为了资金，捂盘同样是为了资金。

　　“反正也卖不出去，只要还有资金实力，捂盘未必不是一个好的选择。”位于上海浦东的一个大型楼盘开发商告诉记者。明年初，该楼盘附近地铁即将开通。“我们只有捂盘到明年初，已经定下的较高的售价才能有所保证。”

　　门槛二：各类还款压力

　　对于开发商来说，年底还款是通常的资金流转环节。银行多以一年计的房地产开发短期贷款为主，大部分设定在年底归还，与工程建筑单位签定的承建合同也多约定在年底结清工程款。因此，这两部分资金压力令开发商有了所谓的“年关”之称。

　　但是，2006年的还款局势已有不同。从去年开始，上海各中资商业银行对房地产类开发贷款已经严格控制。“能从银行贷到钱的房地产企业本就不多，而这些企业其实都是资金实力很强，信誉有所保障的大型集团企业。”一位银行人士介绍。

　　相比之下，一股关于“社保基金还贷”的风潮正成为上海开发商资金链新话题。一位业内资深人士透露，目前在上海需要还清社保基金贷款的房地产项目有30至40个，其中不乏外资大型房企。香港瑞安房地产就是分开表示年底前还清社保的开发商之一。

　　为了支持资金需求，瑞安房地产在上海的“创智天地”项目已经提前开盘。“很多香港的客户来沪看盘，但是杨浦区北部位置15000元/平方米的售价仍显略高。”业内人士称。

　　门槛三：项目转让无门

　　开发商大小不同，资金紧张的压力却是共同的。

　　10月份，顺驰集团将55%股份以期权方式出让给香港路劲基建，作价仅10余亿。顺驰总裁汪浩曾说，“顺驰就差这10个亿。”资金困境溢于言表。而对于大量中小开发商而言，通过股权转让，项目转让和直接借贷等方式欲渡资金难关的开发商越来越多。却不是所有开发商都能如顺驰一样如愿避险。

　　记者从中国产权交易所了解的信息是，8月至今，全国通过中国产权交易所挂牌的大宗地块出让信息高达113条。且不包括通过公司产权转让方式进行引资的项目。

　　11月中旬的一周之内，上海联合产权交易所挂牌的房地产转让项目也有五个之多。其中不乏位于上海黄浦区最核心地段的几个商业地产项目，也不乏与大型国有房企相关的资产转让。可见，无论多么有实力的房企，资金难题都是不容忽视。

　　业内人士介绍，在转让项目以实现融资的企业中，国企与民企的融资渠道也各有不同。其中大多数国有企业手中“吐”出来的项目多通过产权交易所流转，主要出于国有资产是否流失的透明度考虑。而大量的民营企业地块和项目转让都是通过地下中介促成交易。

　　但是，与商品房的供需市场一样，没有了买家的整体转让，同样无法实现融资。“挂牌出让的项目很多，但是有兴趣受让的买家却很少。”上海拍卖行一位工作人员这样介绍在那里的房地产项目交易情况。

　　受此市场推动，一些民间资本，如温州资金目前活跃在房地产地下融资市场，正通过地下中介开办放贷业务，高达20%以上的年利令市场震惊。“照样有人借，开发商的资金实在是太紧了。”一位土地中介称。

　　如此严峻的资金链局面，开始令部分中小企业酝酿全身而退。近日，某开发商对媒体表示，今年上海房企将锐减千家，淘汰率75%以上———资金链考验下的行业整合，残酷而现实地进行着。