“李铭买房传”《陷阱篇20》

　　□连晏杰

　　李铭这次看中的房屋有点特殊情况，属于一套动拆迁之后安置的商品房，因此上家持有的房地产权证只是一份临时的房地产权证。根据动迁时的规定，只能等到该房屋交付使用5年之后才能办理正式的房地产权证。李铭与上家商洽的时候，该房屋交付使用时间只有4年，因此实际并不具备过户交易的条件。但是，李铭考虑到1年后楼市的发展趋势，他觉得“预订”下来会对投资更为有利。

　　李铭 同上家签订了一份附带生效条件的房屋买卖合同，双方约定：合同自该房屋取得正式房地产权证、具备上市交易条件之日起生效。

　　但是，变故产生了。地铁沿线规划一经公布，该地块恰好位于范围之内，未来房价的上涨势头显而易见。上家开始后悔了，在年满5年之后，并没有用临时房地产权证去换正式房地产权证的行动。在李铭的催促之下，房东借口“由于合同自房屋取得正式的房地产权证之日起生效，在尚未办理正式房产证的情况下合同并未生效”，难道李铭又要“竹篮打水一场空”了吗？

　　律师意见：

　　在本案例中，李铭和上家约定该房屋待办理正式房地产权证之后生效，属于附生效条件的合同。此后，房地产限制转让的期限届满，从客观上讲，完成交易条件已经成熟。但是房屋出卖方故意拖延时间，其不办理正式房地产权证的行为导致约定条件无法成就。

　　在这种情况下，根据《合同法》的规定，当事人为自身不正当利益阻止条件成就的，视为条件已成就。本案例中上家的行为就属于这种情况，因此即使不办理正式房地产权证，合同仍然可以生效，李铭完全有理由要求其履行合同。

　　从法律上讲，附生效条件或者附生效时间的房地产买卖合同，是合法有效并受法律保护的，买卖合同的双方可以在合同当中约定，本合同自一定的条件满足后或者在确定的时间生效，如果届时条件不能满足则合同不发生效力，各自进行返还。

　　（作者为新华律师事务所律师）