“李铭租房传”《陷阱篇1》

　　□连晏杰

　　李铭投资房地产购买了大量房屋，自然也在寻求机会进行出租。

　　在中介公司挂牌之后，一个年轻白领看中了他名下的一套精装修2房。但这套房屋有个“先天缺陷”：由于刚刚交付使用，产权证并未办妥。房东房客在商量之后，约定租期为半年，每月需交付3000元租金。同时约定“如果承租方擅自提前退租，应向李铭承担等同于3个月租金的违约金。”

　　3个月之后，房客开始后悔了，他觉得 这个租赁价位其实过高了，因此打算换租房屋。但李铭却不同意，道理很简单，年底正好是楼市租赁淡季，如果要再次出租可能会至少空置2个月。李铭提出，如果年轻白领一定要提前退租，就要按照合同办理，必须赔偿价值3个月租金的违约金。

　　房客当然不同意付出这笔钱款，他提出房屋尚未取得房地产权证，因此双方的租赁合同属于无效合同。因此对于提前退租，李铭无权收取任何违约金。双方僵持不下，一个自行搬出房屋，一个则向法院提出起诉。案件还在审理过程时，这套房屋的房地产权证倒办下来了。

　　律师意见：

　　根据《上海市房屋租赁条例》的有关规定，未依法登记取得房地产权证的房屋不得出租。笔者需要特别说明的是，预租是一种有别于一般情况的特殊情况。预租是指在未取得房地产权证甚至是在房屋还未交付使用前，就已经开始招租并和承租人签订租赁合同的情况。这是一种对于开发商的特定优惠政策，但预租必须取得预租许可证。除了房屋预租以外，任何没有取得房地产权证的房屋出租行为，其合法性均存有瑕疵。

　　对于这类情况，目前上海法院一般按照以下的原则处理。如果房屋在租赁合同签订之后取得了房地产权证，那么合同有效；如果房屋一直未取得房地产权证并导致纠纷，在纠纷处理过程中，若在法院第一审程序完毕之前，该房屋取得房地产权证，合同仍然有效。如果在第一审的审理完毕后，仍未取得房地产权证，则合同无效。因此，根据本案的实际情况，李铭与承租人的租赁合同有效，李铭可以依照合同获得违约金。

　　(作者为新华律师事务所律师)