易宪容

　　2006年，中国房地产市场宏观调控最频繁的一年。对于其中许多政策，或许开发商都不会看在眼里，因为总体来说较为温和。不过，对国办37号文件（即“国六条”细则）有关“90平方米占70%”以上的硬性规定，一些地方政府和绝大多数开发商都颇有微词，认为这种“一刀切”政策是市场经济的一种倒退，是不符合中国的实际情况的。

　　以历史的眼光看，此轮房地产宏观调控尤其是“90平方米占70%”的硬性规定，真的会对国内未来整个房地产市场产生巨大的影响？还有，这种对房地产市场的硬约束合理吗？如果它不合理，它给房地产市场及社会生活带来的负面影响又是什么？等等。

　　如果能够回答这些问题，就能够解开此轮房地产宏观调控疑虑之所在。

　　首先来讨论“国六条”细则所规定今后建造住房的套型90平方米以下占比要70%以上，而且全国采取这样一个统一标准。面对这个硬约束，许多房地产开发商都在质疑其合理性。这种质疑主要表现为两个方面，一是标准依据何在？二是对于一个大体经济来说，全国采取统一标准是否符合中国的国情？

　　我们可以先看一下国民生产总值高于我们的日本。在日本，政府的廉租房面积一般都在40-60平方米之间，而且单位建房面积在70平方米以内，一般商品房面积在60-90平方米之间，以上三类住房的比重高于90%。

　　就目前中国内地的经济发展状况来看，经济发展程度比这些国家低,因此政府根据中国的经济发展条件与资源约束情况设置这种强制性标准，并不是向计划经济回归，而是根据中国内地的具体情况来约束资源的有效运作。可以说，这是保证内地房地产市场能够持续发展的基础。

　　还有，住房不仅是一种可以通过市场交易的消费品或投资品，同时也是一般民众的生活必需品。政府有责任通过一定的制度规则来保证这种产品分配的公平性。因此，政府对住房套内面积的硬约束就是保证住房产品公平性一种必要的方式。也只有通过这种住房套型面积的硬约束，才能既体现住房产品市场分配的效率原则，也体现住房产品分配的公平性原则。

　　那么，对住房套型面积的硬约束可能对国内房地产市场产生什么影响？我认为，最重要的是提高了国内房地产市场进入门槛，即可以让国内一些不具备条件的企业退出这个市场；同时，改变了目前国内房地产市场发展模式，使得房地产市场从以往的只是“富人”的市场改变为生产中低档产品的市场。

　　这种“改变”会使得国内居民的住房消费模式产生变化，并重构国内房地产市场的竞争体系。（整理 柯鹏）