◎陈宇峰 　　浙江工商大学 　　经济学院副教授 　　日本早稻田大学 　　21COE-GLOPE 　　研究中心国际研究员 　　经济学博士

　　在东京的很多生活区，大多数是两、三层小楼，没有北京、上海那些拥挤的摩天大厦，也没有中国大城市人来人往的喧嚣和满街的汽车喇叭声。很多时候，我甚至怀疑这不是在世界的大都市，而是走在家乡的某个江南小镇上，那么恬静，那么安详。你简直不敢相信，这如何能安置下东京都的一千二百万人口呢？联想国内那些拔地而起的高档住宅区以及那些高楼大厦，还有高得连东京人都摇头的房价，我总要自问，一个大都市的档次到底靠什么来体现呢？国内房地产市场到底缺少了一点什么呢？

　　前几天，从朋友那里惊闻国内房地产出现一种“市场倒退论”，起因是温州市场营销协会通过当地的一家房产公司拍得一块政府出让的15650平方米土地，那里将产生全国首例个人集资建房项目。根据工程预算清单，它的开发成本价不到周边商品房市价的一半。这本是一件很不错的好事：个人集资建房尽管还是市场的少数情况，但它意味着一个成熟房地产市场在中国的开启。不过，也有人不无酸醋地宣称，这违反了市场的基本规律，是市场的倒退：“违反了社会分工的规律”，“这种行为否定了企业家才能……房地产开发活动十分复杂，内部分工也已经很细、很专业化，认为大家合在一起就能干的想法如同小孩‘过家家’一样天真，合在一起的‘大家’也远不是一个稳定的组织，随时会解散。”

　　原来在这些所谓的社会精英眼里，摩天大厦，高档住宅……才是房地产市场的本质，才是城市化、工业化的伟大胜利！那就让他来日本这个具有相似文化和发展之路的地方来看看吧：这里多的是普通小楼，谈不上什么高科技，高壁垒。只要你有地，你有钱，你愿意把房盖成什么样就是什么样。莫非东京这些自建的小房子都违反了市场规律？是市场的倒退？

　　我来东京之前，GLOPE办公室就替我们在学校附近租了一个小套间，房租是我将近三分之一的工资收入。为此，办公室秘书铃木小姐在mail中一再抱歉东京住宅的昂贵。不过，我住下后感觉还可以，贵也只是因为地段的原因。但是，这里的高房价相对中国那些吓人的房价来说，却是“小巫见大巫”了。

　　现在似乎该回答为什么日本的房地产能在如此小的地方容纳了如此庞大的人口的问题了。根据我这段时间的观察，东京有两个有力因素消除房地产市场可能产生的高噪声：首先，战后日本土地私有化，使得每个居户都获得土地，居民可以在自己的土地上建造各自喜欢的楼房，政府很少干预。尽管也有不少的房地产开发商去开发高档住宅，但那些豪宅往往受到自有住户的自建楼房的冲击。这些自建小楼，外表尽管有些难看，内部结构却相当紧凑，住着舒坦。对于日本的中产阶级来说，这种住房便是首选。日本人做任何事情都比较细致，考虑到周边邻里关系、工作流动甚至几十年后的退休生活，往往不太喜欢买房子，更加喜欢租房子。不喜欢的时候随手换一个，尽管有时候不得不花费他们工资的大部分，他们仍然乐此不疲。房地产的二级租赁市场不仅消化了相当多的东京人住宿存量，而且也减少了相当多非理性的抢购行为。

　　是市场的竞争力量和理性的消费理念使得东京的住房虽然拥挤，但并没有北京、上海那么吓人的楼价。因为广大自有住宅的小竞争者加入，让房地产市场很快回复到一个正常的均衡价位上。很显然，中国目前的房地产市场在这方面尝试太少，竞争市场的自动恢复能力很差，重要的力量还是来自于中央政府的宏观调控政策。但效果呢？有些地方非但没有遏制房价的上涨之势，反而产生10％的涨幅。如此看来，仅仅靠中央政府政策的强“堵”还是不够的，不如敞开大门，引入更多的市场潜在者进入市场竞争，未尝不是一条好的出路！

　　市场风险、工程质量以及成本问题，也许市场潜在者在投资决策之前已经认真考察过，也许没有，我们无从知道，也无需知道。市场的结果会告诉他最好的市场行为。如果成功了，他们将从中谋得利益；但如果失败了，他们也必然需要承担其中的一切损失。这就是一个成熟房地产市场的基本规则，也是漫游在市场之中的草根企业家的活力所在。

　　刚刚仙逝的弗里德曼老人给我们留下了一句自由意志的至理名言：“个人的选择是社会繁荣的基础”，且让我们以市场的名义谨记之！