 | | 张大伟 制图 |
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□本报记者 唐文祺
据上证房产指数办公室合作伙伴———上海房产之窗网提供的数据，11月份，上海房屋租赁指数为 999点，与“银十”持平，表现平稳。从供求关系来看，上海房屋租赁市场受到宏观政策影响，一度出现供大于求态势，因此各个区域租金水平均有不同程度下降。随着租金水平的不断调整，供求关系开始平稳。从租金走势看，高档商品房的租赁价格下降幅度缩小；售后公房租赁价格则由于受到一室户租金下滑带动，整体市场租金水平仍有下调；一般商品房的租金水平却在连续四个月的下降之后，开始回升。
高档房租金降幅趋缓
11月份，上海高档商品房租赁价格环比降幅为0.1%，较10月份的下降幅度有所减少。在连续经历两个月的下滑之后，上海高档商品房的租赁行情自11月以来，逐渐恢复平稳状态。
据上海房屋租赁指数办公室提供的统计数据显示，11月上海高档商品房租赁市场各板块价格走势略有不同。黄浦区南京西路板块、长宁区古北板块、卢湾区新天地板块租金止跌回升，11月租金分别上涨1.9％、1.2％和0.2％。我们认为，这几个板块内的高档社区一直颇受境外人士欢迎，因此租赁行情较为活跃。虽然租赁价格在前一阶段略有下滑，但承租情况始终较为乐观，在新租客的加入之下，开始逐渐恢复到原有水平。
另外，黄浦区的南京东路板块、老西门板块，卢湾区打浦桥板块，长宁区镇宁路板块、新华路板块等区域，租客构成中当地人占大多数，加之区域吸引力相对较差，因此租金水平仍然继续下降。从各板块租金走势来看，新华路板块租金下降幅度较大，以新华御庭为例，该盘今年7月份的平均挂牌租金，2室为10500元/月，3室为13500元/月。目前2室平均挂牌租金下降到9800元/月，3室下降到11750元/月，降幅明显。
商品房行情回暖
11月份，上海一般商品房租赁市场租金，环比上涨0.1％。其中，2室租金继续小幅上涨，11月涨幅为0.3%，3室租金小幅下降0.1%。
一般商品房租金持续4个月下调之后，终于开始出现上涨局面。由于售后公房中的1室租金上涨幅度过大，使得部分租客开始转向一般商品房的2房，以求得更好居住空间。受到市场需求影响，一般商品房租赁行情止跌回升。
从各个区域的租金走势来看，静安区、卢湾区、闸北区、长宁区、普陀区、闵行区等6区较之10月份均有较大幅度上涨。其中，闸北区受到动迁及梯度购房需求影响，成为11月涨幅最大区域，达到1.9％，其余5个区的租金也有0.5％以上的涨幅。
售后公房遭遇回调
11月份，上海售后公房租金水平小幅下降，降幅为 0.1%。其中，一室租金下降0.4％，二室租金上涨0.1％。售后公房1室租金在数月连续上涨后，终于开始表现出疲态。在市场供大于求的形势之下，租金水平有所下滑，带动售后公房整体租金水平有微幅下调。
从各个区域的租金水平来看，除杨浦区1室租金上涨1.7％外，闵行区、卢湾区、静安区、普陀区、长宁区各控制点的1室租金，出现全面下降情况。其中，闵行区的龙柏板块、静安区的曹家渡板块成为“重灾区”，由于之前1室租金涨幅较快，11月平均降幅达到2.8%。闸北区的芷江路板块、天目板块内的居住环境仍在改善之中，租金竞争力下降明显，导致区域租金同样有一定幅度下降。而闸北区大宁板块却正好相反，因居住环境和商业环境的不断改善，租客的不断增多带动租金持续上走。
上海各区租房挂牌均价（单位：元/月）
控制区 控制点 售后公房 一般商品房
一室 二室 二室 三室
徐汇 1徐家汇 １5００ ２0００ ５4００ ６05０
2田林康健 １４００ １75０ ４4００ ５４5０
3龙华 １4００ １80０ 3930 ４７００
闵行 4龙柏航华 １4００ １７5０
5梅陇 １3００ １700 ３45０ ４３００
6莘庄 １25０ １５5０ 29００ 35００
静安 7曹家渡 １7５０ ２15０ ４５5０ 56００
虹口 8凉城 １１2０ １55０
9曲阳 １20０ １６5０
10四川北路 １３００ １８００ ３8００ 47００
11提蓝桥 １25０ １8００ ３75０ ４45０
12四平 ３5００ ４１5０
黄浦 13蓬莱 １55０ ２1００ ３８００ ４525
闸北 14大宁 １２5０ １6５０ ３15０ ３8００
15芷江 １17０ １65０
16天目 １５００ １８５０ 3650 4650
卢湾 17打浦桥 １55０ ２2００ ４48０ ５7００
普陀 18曹杨长风 １2５０ １75０
19石泉宜川 １１5０ １5５０
20中潭路 ３43０ ４2５０
21武宁 ３3７５ ４225
22长寿 ３490 ４405
长宁 23中山公园 １60０ ２1００ ４680 ５97０
24天山仙霞 １30０ １8００ ４900 ５8００
25新华路 １5００ ２1００
26北新泾
浦东 27陆家嘴 １4５０ １95０ ４03０ 48００
28花木 １２5０ 19００
29塘桥 １３5０ １８００ ３４5０ ４3００
30金桥 １０５０ １55０ ２55０ 28００
31上南 １1００ １4００ ２５５０ 28００
32三林
杨浦 33五角场 １10０ １５００ ２6００ ３2００
34控江 10００ １35０ ２75０ ３450
高端商品房典型范例
区域 控制点 样本楼盘 房型 租金（元／月）
黄浦区 南京东路 中福城 一室 ４4５０
卢湾区 襄阳南路 巴黎时韵 一室 ３６００
打浦桥 思南新苑 二室二厅 675０
三室二厅 8300
静安区 镇宁路 东方剑桥 二室二厅 ８7００
三室二厅 １１５００
南京西路 中凯城市之光 二室二厅 １０6００
三室二厅 １48００
徐汇区 徐家汇 东方曼哈顿 二室二厅 ８０００
三室二厅 １１２5０
长宁区 古北 名都城 二室二厅 １０20０
三室二厅 １43００
新华路 新华御庭 二室二厅 ９85０
浦东新区 陆家嘴 仁恒滨江园 二室二厅 ９2００
三室二厅 １3０００
数据提供:上海房产之窗网