□本报记者 唐文祺

　　据上证房产指数办公室独家合作单位———搜房网上海二手房集团提供的数据，11月份，上证二手房指数结束了10月份的下降态势，开始小幅调整上扬，达到2216点。较之10月份上升了7点，环比涨幅0.32%。

　　11月份，调查中的上海二手房挂牌均价为13027元/平方米，比10月份上涨了36元/平方米，首次突破了单价1.3万元的关口。与去年同期相比，11月份的指数同比上升107点，同比涨幅为5.07%。

　　图1：11月份上证二手房指数

　　临近年底开始回暖

　　上证二手房指数自今年5月份以来，除了8月份出现过小幅回调之外，市场态势一直表现低迷。然而，11月份的指数却出现了小幅回升，较10月份环比上升了0.32%。与“金九银十”的成色不足相比，11月的上海二手房市场无论在成交量还是价格上，都有所突破。与10月份相比，11月上海二手房市场渐渐回归理性，整体趋于平稳。

　　以11月份上证二手房指数作为参照，根据样本数据显示，黄浦区二手房指数仍然保持最高，达到2693点，超出全市指数17.71%；闵行区二手房指数最低，为1476点。与10月份相比较，11月黄浦区、浦东新区和卢湾区等3个城区的二手房指数，均有不同程度下跌，分别下降了147点、11点和3点，环比跌幅为5.18%、0.52%和0.11%。其它7个城区指数则有所回升，其中闸北区二手房指数继续保持上涨态势，环比涨幅为3.08%，上涨了64点，成为涨幅最大区域；其余各城区的二手房指数涨幅相对较小，环比涨幅都没有超过2%。

　　“限外”令中心区下跌

　　11月份，上海内环以内区域的整体二手房指数表现下滑，除静安区二手房指数有36点的小幅回调之外，黄浦区、卢湾区的二手房指数均有所下跌。其中黄浦区二手房指数跌幅最大。

　　从内环以内各个片区指数的变化情况来看，11月份仅有为数不多的片区表现上涨，如卢湾区的打浦桥片区、淮海路片区，静安区的曹家渡片区等，其他各片区指数则为持平或下跌。特别是黄浦区，该城区内的所有片区指数均出现不同程度的下调。其中，南京东路片区、人民广场片区、外滩片区和豫园片区指数分别下跌300点、83点、4点和1点，环比跌幅分别为9.67%、2.63%、0.16%和0.04%。

　　由于“限外”政策主要涉及抑制中高档二手房投资需求，对境外个人投机者心理造成影响，使得高档二手房市场观望情绪浓郁。而黄浦区、卢湾区的二手房市场，属于境外投资者的集中之地，在此政策影响之下，导致二手房价大幅回落，因此导致总体城区及其各个片区指数均有下挫。

　　价格仍是自住客户心病

　　11月份，中外环区域的各城区二手房指数整体呈现上涨。除了浦东新区指数下跌11点，环比跌幅为0.52%外，其他各城区指数皆有不同程度上升。其中，闸北区指数上涨幅度依然显著，上涨64点，环比涨幅为3.08%，成为全市各城区指数涨幅居首。普陀区、虹口区和徐汇区等3个城区的指数同样有所上调，指数分别上涨了30点、31点和27点，环比涨幅为1.49%、1.42%和1.04%，其他各城区的指数环比涨幅都不超过1%。

　　从各个片区指数来分析，闸北区的大宁片区，虹口区的提篮桥片区、四川路片区和闵行区的七宝片区指数涨幅较大，环比涨幅分别为3.17%、4.64%、3.29%和3.16%；其他各片区指数上涨幅度都不超过3%。

　　与10月份相比，11月中外环二手房价保持了小幅上升态势。由于中外环区域内售后公房及小户型较为集中，因此成为刚性需求购房者的青睐之地。值得一提的是，虽然浦东新区的城区指数有所下滑，但是各个片区指数却略有上升。如金桥片区、三林片区等地，区域市场内二手房价稳中有升。闸北区大宁片区由于配套成熟、交通条件便利，尤其受到具备经济实力的自住人士追捧，供不应求的市场态势拉动该片区二手房价稳步上涨。长宁区天山路片区、闵行区七宝片区的二手房市场，则受交通利好影响明显。