“万税” 推高京城房价
[] 2006-12-18 00:00

 

  □周年洋

  

  临近岁末,反观中国一年的房市,除了少数城市,大多数城市的房产依然是涨声一片。我们不能说,政府不作为,没有出台限制房价的上涨政策。从现在出台的政策来看,没有一个政策不是想抑制房价上涨的。限制土地供应、限制期房销售,对二手房交易征收营业税(未满5年)、个人所得税,这一招一式,可谓实实在在。表面看来,没有一招不是正中房地产业命脉,可是房价竟然不降反升,真是岂有此理!

  这些主观上想抑制房价上涨的政策都有一个特点,那就是增加交易成本,妨碍交易的实施。妨碍交易的措施越多,这个市场的交易活动只会越来越少,如果需求一定或增加的话,这个市场不涨价才怪呢?我们对大禹治水采取的疏而不堵的方法赞赏有加,惟独到了自己解决问题的时候,没有看到,其实房地产市场的道理跟大禹治水是一样的。正确的方式是疏而不堵,采取尽可能多的政策促进交易而不是妨碍交易。

  政策制定者为何要制定妨碍交易的政策呢?这里涉及如何看待投资人的问题。从资本自由的角度来看,一个拥有资本的人,他有投资任何不违法领域的自由,并通过出售、出租、转让等方式从中获得利润的自由。中国的房产投资者应该享受同样的资本自由。在他们投资时,当时的所有政策是他们投资决策的基础,后来政府出台的政策,是不应该覆盖以前的交易行为的。但是,在现在的中国,投资人好像是罪犯,必得“惩前毖后”,不管是何时发生的交易,都由最新的政策去管理,可以说是孙子辈出台的政策管爷爷辈早已做完的事情,甚为荒唐。显然,这也是不尊重资本自由和投资人利益的做法。

  政府出台的政策都是基于民意,据说这样的民意基础是仇富,我们不知道是否真的如此。暂时不管仇富是否正当,认真分析这样政策的后果,我们发现,这种政策让更多房奴更长时间套牢,房价涨得越来越快,打击的恰恰不是富人,而是穷人或是不怎么富的人。基于仇富或者扶助穷人的改革,如果不是从维护资本自由的角度出台政策,如果不是基于促进交易的观念出台政策,最后的结果往往适得其反,富人没有打击,反而打击穷人,有房子的穷人不能套现,没房子的穷人得到越来越高的房价。

  仅从二手房交易来看,针对这个市场出台的税收政策,有征收营业税(未满5年5.5%)、个人所得税(未满5年1%)和土地增值税(差不多1%),加上原有的契税和印花税,二手房交易涉及的税额超过了8%。

  一套2003年买进的60万元的房子,装修5万,现在市价80万,按照这些政策增加的交易成本来匡算,以可提供原始凭证的方式计算,这套房子如果出售要缴纳93640元的税费。如果这套房子是自有资金买入,那么60万元三年存款利息差不多4万,如果是按揭贷款,三年付出的利息差不多9万元,这还没有加上入住时缴纳的契税和维修基金。总起来看,如果每年的涨幅不超过8%,三年之内的房屋出售,自有资金只有微利(如果算上付出的时间和辛苦,其实也是亏本的),而贷款的则亏本。

  在亏本的情况下,房子持有者只能等待房价上涨弥补亏损。如果没有这些税费和5年的时间限制,这些房子本来可能进入市场流通,现在则沉淀起来,或者出租,或者空置。供应减少,需求不变,房价焉能不涨?

  正确的态度是出台各类政策促进房产交易。增加房产供应。

  1、 只要是通过公开竞标形式,土地尽可大量供应,建更多的房子才可能降低价格。

  2、 二手房交易只可“毖后”不可“惩前”。今日制定的政策只能管今日以后发生的事情,不应该往前追溯。对于已经购房的人,不是限制5年内不准交易,而是鼓励5年内交易,超过5年则征收新出台政策要求的税费。这样,才会在二手房市场出现大量供应,从而降低房价,最终维护穷人的利益,也维护了资本自由的权利。

  3、 政府只建廉租房不建经济适用房。谁有购买经济适用房的权利,很多人会通过做假获得资格,而获得廉租屋的权利,就可以筛选掉大部分做假者,毕竟其中获利远不如经济适用房大。

  4、 对于现在争议很热闹的个人集资建房,政策上应该一视同仁,对它的土地需求同等对待,和开发商一样去竞争,建设方式则由个人自由决定,保留这样一个建房选择可以增加供应。

  在自由主义经济学家看来,政府常常是问题的制造者,而不是问题的解决者。我们能不能脱出这样的窠臼呢?从房产上的政策来看,我们要走的路还很长。

  最新的消息是,土地增值税的开征使北京二手房交易一周涨了两成,因为大家都认为这个税的征收会抬高房价。任何增加交易成本、妨碍交易的政策只会推动房价上涨,懂点经济学常识的人都应该能清楚这个道理。困惑的是,竟然一次次违反经济学常识出台了这么多税收政策。

 
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