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活动策划：柯鹏 唐文祺
主持人：唐文祺 整理：李和裕
嘉宾：刘承健 中星营销机构执行总经理
虽然“国六条”明确提出，今后新审批、新开工的商品房建设，套型建筑面积在90平方米以下住房，必须达到开发建设总面积70%以上，但事实上，在一些大城市，总价适中的大户型仍是抢手产品；“今后大户型会因供应稀缺而继续涨价”的论调也不绝于耳。建设部有关负责人表示，中小户型应是中国住宅的主体户型，当前重点是加快制定和设置住宅建设规划，并利用税收、鼓励政策等手段推动中小户型住宅开发。本周的“上证第一演播室”就请专业人士分析如何开解小户型遭遇的“成长的烦恼”。
观念改变有过程
主持人：从上海11月的商品房成交面积统计来看，70-100平方米户型比重最大，为35%；其次是100-120平方米，占21%；120-140平方米则占18%；而70平方米以下仅占9%。这个成交户型的构成似乎说明购房者更中意中大户型，您如何看待这种与目前提倡小户型政策相矛盾的住房消费观念？
刘承健：我觉得不能过于指责购房者的想法，因为毕竟需求层面也要慢慢地适应政策变化。而且如今不少购房者已具备了长远投资的意识，所以他会考虑到底持有什么样的户型会比较有利。今年的政策出来以后，一些人就预测未来大户型就少了，那在保值、升值方面就会比较好。另外，目前像上海等大城市的楼市需求结构也产生一些变化，改善性需求上升到了第一位，年轻人初次买房则有所萎缩，另外动迁性的需求退到第三位，所以许多购房者希望的是居住空间相对宽松一点。
当然，需要指出的是，除改善性需求外，一些初次购房的消费者总想着一步到位，第一次买房就希望买大户型，这种消费观念并不理智。随着楼市的调整，此类想法也逐渐在改善，越来越多的人会考虑自己的承受力和生活质量的问题，所以先买一个小户型，等到自己的事业有所发展以后再逐渐改善。
小户型发展进行时
主持人：您认为90平方米住宅是否足够家庭使用？
刘承健：从实用功能角度来讲，我认为90平方米是够一个三口之家使用的，但对于三代同堂的情况就未必。因为从一个紧凑型的户型来看，70平方米就可以设计出一套两室一厅，而且在孩子小的时候，他的居住需求未必很大。所以在设计上完全可以把另一些空间，如卫生间、厨房、客厅等做得再相对舒服一点。其实房间大并不一定是好事情，俗话说“房大压人”，大家算算账，其实很多地方你也很少打理、很少去用。但如果涉及到三代人同居的话，90平方米的房子是紧张一点。
主持人：现在不少人认为中小户型住宅缺乏舒适度，这个是不是造成消费者不热衷的原因？
刘承健：我觉得并非单纯如此，其实90平方米以下的户型也可以做到舒适。但现在开发商可能还要考虑其他一些方面的问题，他们有一些迷茫。比如我接触到的一个开发商，他的一个项目以前已有一个方案，但出了结构调控政策后不得不作出修改。开发商一方面不得不考虑满足政府提出的户型配比要求，另一方面更要考虑市场需求，因为政策出来以后与市场面还是存在一些差异的，他在调整过程中也遇到了困难。
保有税比流转税好
主持人：近日还有传闻，考虑通过对保有环节征税等手段来提高大户型的消费成本，您认为这是怎样的一个征兆？
刘承健：我看到有一些说法，说这个保有税是针对房价问题，我觉得并非如此，保有税其实是针对需求的，就是说消费者在购房的时候要考虑了，小户型的购置成本低，大户型的购置成本高，而国家的导向就是买小户型，“大户型你还是少考虑。”
目前我们征收的还只是房产流通环节的税，国家是考虑通过增加房屋流转的成本来减少楼市投机行为，同时，减少一些流通也可以有效地控制房价的攀升。但是从长期的社会资源配置的角度来看的话，我觉得还是保有税来得更好一点。