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业内人士认为，《通知》的发布，表明房地产业迎来了宏观调控以来的又一次重大调整关口。一旦清算土地增值税开始执行，一些以长期囤积土地为获利方式的地产企业可能遭遇较大的税负压力，且囤地或捂盘时间越长，税负压力越大，而这可能导致开发商“囤地谋利”的做法难以为继。
□本报记者 于兵兵
楼市调控又一重大关口
自昨天上午起，包括陆家嘴、中华企业等多家地产上市公司高管的电话就进入占线或无人接听状态。一家大型房地产公司内部人士称：“一大早，公司的领导们就处于紧急会议中。”一些接通电话的上市公司高层则以“不方便评论”为由婉拒了采访。而中信证券北京总部地产分析组则连夜工作，直到昨天凌晨4点，完成了一份名为《房地产步入调控周期前夜》的分析报告。众多地产分析机构纷纷表示，房地产业迎来了宏观调控以来的又一次重大调整关口。
这一切都源于国家税务总局日前发布的《通知》。“土地增值税早就开征，但是如果以累进税率方式进行清算，对房地产企业的影响是巨大的。”中信证券分析师段瑞告诉记者。其主要影响包括：房地产公司主营利润率或大幅下降、房地产项目并购需要重估成本，以及房地产企业现金流发生变化等。
“更重要的是，该政策表明了政府进一步从严调控房地产的态度。从《90平方米以下住宅设计要点》在24小时内猝死，到不动声色地出台清算土地增值税政策，2007年的宏观调控态势依旧如急风骤雨，打得开发商措手不及。”上海一位资深房地产分析人士称。
严格清算打压囤地暴利
所谓土地增值税，即开发商要为持有土地阶段的地价增值部分交税。按照现有的《土地增值税暂行条例》，税率为累进制，增值部分占成本支出在50%以下、50%至100%、100%至200%、200%以上四种情况下，税率分别为30%、40%、50%和60%。而此前，各地因成本确定困难等原因，多采用预征土地增值税的做法，例如上海等地的预征额为销售总额的1%。
根据国税总局《通知》，从2月1日起，各地须制定土地增值税清算的具体管理办法，并严格执行。一位接近国税总局的专家向记者介绍，土地增值税的累进制征收办法“早已有之”，此次要求按原本的累进制强行清算，就像去年的二手房交易个人所得税强征一样，都是增加了原有税法的可操作性，使房地产市场税收更加严格规范。
清算土地增值税给开发商带来的最大变数是因为拿地时间不同，成本不同，导致的税款额度不同。“拿地时间较早的项目因差额巨大将支付巨额增值税成本，且拿地越早、捂地时间越长税费越高。”上海某房地产公司内部人士称，“一旦严格征收，房地产公司的净利润多数会降低。”
一旦清算土地增值税开始执行，一些以长期囤积土地为获利方式的地产企业因为持有土地时间较长，差价较大，可能遭遇较大的税负压力，且囤地或捂盘时间越长，税负压力越大。正因为市场此前已经意识到土地增值税清算对开发商影响重大，该税种遇到了较多阻力，比如开发商故意余留尾盘，以规避清算等，并最终导致绝大部分地区以预征代替清算。
根据国税总局《通知》精神，多种情况被列入强行清算之列，包括：已转让物业占比在85%以上；销售占比不足85%，但剩余物业已经出租或自用；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续等。
专家认为，土地增值税类似于“物业税”，最大的益处之一是触动开发商将囤积在手中的土地变成市场供给。而根据国土资源部去年4月发布的国土资源公告，截至2005年初，全国城镇规划范围内共有闲置土地107.93万亩，空闲土地82.24万亩，批而未供土地203.44万亩，三类土地总量接近400万亩。
对开发商影响不一
土地增值税清算对开发商的影响有轻有重。根据中信证券段海瑞的介绍，企业此前如果为土地增值税的清算做了充分的计提，对企业账面利润的影响也很有限。“一方面，计提资金可以确保开发商在缴纳土地增值税时有充分的资金准备；另一方面，当计提金额计入成本扣除项后，土地增值税征收基数，即增值额就相应减少。”段海瑞称。
此外，《通知》规定，房地产企业将物业转为自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税。这标志着长期持有型物业开发商可免交土地增值税。而这一因素或可导致未来大量开发商将物业变出售为自持。
资本市场的反应比较强烈，面对昨天地产股的普遍下跌，行业分析师于丹丹称，这仅仅是投资者面对新政时的习惯性恐慌导致。以昨日股市行情来看，已经做足计提工作的万科A、金融街、名流置业等企业都遭遇大幅下跌。“当投资者对土地增值税的影响有了客观的认识后，就会逐步从盲目看跌中走出。”分析师称。
“根据持有性物业不征土地增值税的规定，以长期经营持有性物业为盈利模式的上市公司可能受到投资者青睐。”中信报告称。
不会助长房价上涨
消费者还担心，大量的土地增值税成本可能转嫁到房价上，并造成房价进一步上涨，对此，华东指数研究院副院长陈晟表示，房价走势更多由供求决定，没有需求方认可的“房价上涨”不可能在市场上成为主流。
“可以明确的是，宏观调控将在很长一段时间内成为房地产业的常态。2007年，房地产宏观调控政策将主要集中在土地、税收、信贷三方面。”中信证券分析师表示，具体政策可能包括试点征收物业税、严格执行土地两年不开发即收回的规定、严格以累进制清算土地增值税、严格执行90%平方米以下小户型占比70%、增加政策性住宅供给，严格预售管理及房地产信贷政策等。
“在中央坚定的调控决心下，虽然有强大需求和宏观经济走势的支持，未来几年楼市及房地产上市公司的投资风险仍不容忽视。”某分析师指出。
小贴士
土地增值税
如何计算
以2000年时开发商拿到一块成本5000万元的地块为例，如果项目建成后其他费用为1亿元，项目销售总收入2亿元，减去成本后的余额（即项目增值部分）为5000万元。按照四级累进税率，余额（5000万元）占成本（1.5亿元）的比例为33%，在50%以下，税率为30%。由此可得，开发商需要缴纳的土地增值税为5000万×30%=1500万元，而此前的预征（以上海为例）是2亿元×1％＝200万元，差距颇大。（于兵兵）