2006年度报告摘要
§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
本年度报告摘要摘自年度报告全文，报告全文同时刊载于www.sse.com.cn。投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。
1.2 公司董事傅平先生因公务无法出席第五届董事会第八次会议，授权委托公司董事孙勇先生出席该次会议并代为行使表决权。
1.3 上海立信会计师事务所有限公司为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
1.4公司董事长朱胜杰先生、总经理孙勇先生、财务总监金爱薇女士及财务部副经理唐喆先生声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。
§2 公司基本情况简介
2.1 基本情况简介
2.2 联系人和联系方式
§3 会计数据和财务指标摘要
3.1 主要会计数据
单位:元 币种:人民币
3.2 主要财务指标
单位:元
扣除非经常性损益项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
注：本报告期内非经常性损益所占比例较大，主要原因是在项目所在地或区设立项目公司是公司房地产开发经营业务的主要运作模式，有关项目转让也以转让项目公司股权的方式进行运作，故造成部分房地产主营业务利润以投资收益的形式体现。
3.3 国内外会计准则差异
□适用 √不适用
§4 股本变动及股东情况
4.1 股份变动情况表
单位:股
4.2 股东数量和持股情况
单位:股
4.3 控股股东及实际控制人情况介绍
4.3.1 控股股东及实际控制人变更情况
□适用√不适用
4.3.2 控股股东及实际控制人具体情况介绍
(1)法人控股股东情况
公司名称：上海地产(集团)有限公司
法人代表：皋玉凤
注册资本：42亿元人民币
成立日期：2002年11月15日
主要经营业务或管理活动：土地储备、开发，滩涂资源管理、开发、利用，旧区改造的投资(上述经营范围涉及许可经营的凭许可证经营)
(2)法人实际控制人情况
公司名称：上海市国有资产监督管理委员会
公司名称：上海国有资产经营有限公司
公司名称：上海大盛资产有限公司
上海地产(集团)有限公司的股东分别为上海市国有资产监督管理委员会(授权经营国有资产占88.10%)、上海国有资产经营有限公司(占9.52%)和上海大盛资产有限公司(占2.38%)。
4.3.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
§5 董事、监事和高级管理人员
5.1 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
单位:股 币种:人民币
§6 董事会报告
6.1 管理层讨论与分析
一、报告期内公司经营情况的回顾
（一）公司报告期内总体经营情况
报告期内，中央和地方等有关政府部门相继下发了一系列政策法规，旨在加强对房地产行业的调控力度，这使得公司在土地获得、资金借贷、开发进度等方面受到了不同程度的影响。面对复杂的市场环境和日趋激烈的市场竞争，公司积极应对，不断调整经营策略，凭借50多年经营房地产的专业经验，努力为股东、客户、员工和社会创造价值。
报告期内，公司全年实现主营业务收入19.78亿元，主营业务利润5.90亿元。结转销售的项目主要为：古北西郊国际别墅（一期），结算面积26，487.95平方米，结算收入42,598.18万元；苏州第五元素花园（一期），结算面积66,901.99平方米，结算收入35,217.55万元；古北国际花园，结算面积48,660.30平方米，结算收入82,723.03万元；苏州太湖雅园（一期），结算面积2,978平方米，结算收入2,897.51万元；宝山顾村陆翔苑（一期），结算面积20,235.92平方米，结算收入8,954.51万元；静安中华大厦，结算面积425.27平方米，结算收入906.16万元。另外，报告期内，租赁收入同比增长35.50％，主要原因是新增了上海春城商业中心2.34万平方米和静安中华大厦0.3万平方米出租物业；同时，中华企业大厦租金也有所提高。报告期内，主营业务收入和主营业务利润下降的主要原因是：公司部分项目所收到的预收款按企业会计制度规定在报告期内尚不具备结转销售收入的条件，该部分预收账款将在今后年度体现收入，公司的预收账款余额由年初的11.77亿元上升到报告期末的15.58亿元。
报告期内，公司实现利润总额68,246.84万元，比2005年同期增长4.39%，实现净利润 42,953.08万元，比2005年同期增长21.19％。报告期内，除主营业务利润外主要利润构成为：2005年6月公司控股子公司上海中企实业有限公司与上海东方滩涂造地开发有限公司中止合作开发上海南汇东滩地块，按中止协议规定，上海中企实业有限公司在报告期内获得补偿款23,101.60万元，体现税后收益16,805万元；公司控股子公司上海房地产经营（集团）有限公司的子公司上海浦东金鑫房地产发展有限公司投资建设的财富广场4幢楼实现销售，因不纳入合并报表范围，体现投资收益9,502.70万元。本报告期内非经常性损益所占比例较大，为73.46％，主要原因是基于利润最大化考虑，部分项目的利润以转让项目公司股权的方式进行运作，造成部分房地产主营业务利润以投资收益的形式体现。
在报告期内，公司获得了多项殊荣。2006年由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家机构共同组成的“中国房地产研究组2006年中国房地产上市公司研究成果”评比中，公司列综合实力第五、财富创造力第七和房地产绩优股第六；2006年，中央电视台对中国最具价值50家上市公司进行评选，推选出具有发展良好预期和潜力的在中国证券市场上较有影响力的50家上市公司，公司位列第40位；公司被中国调查统计行业协会、中国资信评估中心评为全国建设行业企业信用AAA级单位；经中国房地产TOP10评选，公司被评为“2006中国房地产百强企业”第24名；此外，公司被评为上海市2004-2005年“守合同、重信用”单位。
公司过去50年持续稳健发展，未来50年基业常青需要传承理念，开拓创新，需要注入新活力、新内涵、新思路。2006年公司着重在战略研究、公司整合、精细化管理、项目开发、市场营销、融资渠道拓宽以及投资者关系管理等方面取得了长足的进步。
1、加强战略研究
战略引领公司未来发展。报告期内，公司加强了战略与整合的研究，具体分析房地产行业整体发展趋势，对行业发展机会作出前瞻性预期和判断，结合公司目前自身的优势和劣势，公司拟定了未来发展战略与运营体系整合的整体规划报告，在战略与整合方面迈出了重要一步。
2、拓展主业规模
根据发展战略和行业政策背景，公司加强了主业聚焦的力度，年内，在原有土地储备开发的基础上，强化了写字楼为主的上海商业房产投资开发，公司成功拍得了万泰大厦项目，在2007年初收购了张杨路25号商务大厦项目，并拍得宣化路洛克双喜商业楼宇，这一系列竞买收购行为有效地增强了公司核心主业，拓展了公司建设规模，有利于公司今后几年主营业务及绩效的稳定增长。
3、强化品牌营销
市场营销已经从产品营销向品牌营销转变。报告期内，面对严峻的宏观调控形势，公司通过加强管理、深入市场调研、成立客户会等多种形式进一步强化营销管理；借助品牌营销、客户服务以及企业整体宣传等手段，提高了公司的社会知名度，增加了客户资源，加快了资金回笼速度。
2006年，公司实现预销售面积18.4万平方米，预销售额21.7亿元，实际回笼资金22.16亿元。除在上海地区取得良好销售业绩外，公司投资开发的苏州第五元素花园项目也取得了较好的销售业绩，预销售面积、平均单价等指标处于同一区域领先地位，异地开发业绩彰显了公司品牌实力。
4、融资多元化
为了确保经营业务的持续增长，公司积极拓展融资渠道。报告期内，公司加强了与信托机构的合作，在信托产品上进行了积极尝试，委托华宝信托投资有限责任公司发行人民币信托产品，这一方案的实施将有助于优化公司的融资结构。
5、管理精细化
由于宏观调控和行业竞争加剧，加之公司未来的发展规模逐渐扩大，拓展区域逐渐增加，对公司项目管理提出了更高要求。公司认为，精细化管理，即管理的系统化、流程化和标准化是应对挑战的重要策略，为此，自2006年以来公司推行精细化管理，其目的在于进一步完善内部控制，降低成本，加快资金周转，提高运营效率。报告期内，公司在实施精细化管理方面主要做了以下几项工作：
（1）制定管理制度。公司制定了房地产开发项目“成本控制管理”、“质量控制管理”、“工程及材料招标管理”、“设计工作管理”、“营销控制管理”等五项暂行办法，以及“内部审计制度”等四项规定，这九项管理制度基本上涵盖了房地产开发的全过程。每项制度的制定都经过反复讨论、斟酌、修改，务求制度的内容达到规范、准确和可操作性，保证制度的贯彻执行。
（2）研究管理流程。为了使公司精细化管理成为系统化、规范化的管理模式，公司聘请专业管理咨询公司作课题研究，经过反复的研究和沟通，最后形成规范的、具有操作性的管理流程文件，包括36个流程、37个作业指引、93个操作表单，在管理上下功夫，全面实行精细化管理。
（3）实行工程项目审计。在定期财务审计的基础上，落实专职人员，重点对公司在建项目进行工程建设审计，目的是规范操作，控制成本，查找问题，完善制度，进一步提高工程项目管理质量，取得了初步的成效。
（4）建立投资评审小组。投资评审小组是董事会战略委员会的常设工作机构，主要负责对公司投资项目进行评估，对资产收购（长期投资）和兼并进行评估，评估后按照程序上报公司董事会战略委员会和董事会。报告期内公司制定了投资评审小组议事规则，加强了投资决策的科学性。
（5）强化财务管理。报告期内，公司实行了对下属企业的财务负责人委派制，在制度上保证了公司对被投资企业的控制，并进一步健全了企业内部会计监督制度；同时，公司进一步强化了预算管理和内控体系，加强了资金的调控和内部管理，做到有效控制成本、即时平衡资金，有效地降低了市场风险，确保了企业持续健康发展。
6、投资者关系管理常态化
报告期内，投资者关系管理进一步加强，公司透明度持续提升，良好的法人治理结构和公司持续稳健的发展前景获得了广大投资者的认可。报告期内，公司举办了中报和年报投资者恳谈会以及公司与投资者双向交流活动，在上海和广州等地公司积极参与了由券商组织的各类研讨会和报告会，拉近了公司与投资者间的距离，维护了公司良好的公众形象。年内，公司还就一些投资者特别关心的事件，做出及时回应，澄清了疑虑，增强了透明度。
当然，在经营管理中，公司也面临一些困难和问题，这些困难和问题主要有：（1）公司目前的开发规模偏小，项目储备较少。（2）公司综合潜力尚未完全发挥。主要表现在品牌优势和资源整合等方面，需要进一步协调和完善。（3）人力资源方面的问题。随着公司规模逐渐扩大，工程技术、市场营销、项目经理等方面专业人员还不能完全满足公司发展的需求。（4）发展资金方面的问题。公司融资手段单一，主要依靠银行贷款，公司亟需进一步完善融资结构。
公司管理层高度重视所面临的困难和问题，并在新一年工作计划中有针对性的提出了一系列应对措施。
（二）公司主营业务及其经营状况
1、主营业务分行业情况表
单位：元 币种：人民币
2、主营业务分产品情况表
单位：元 币种：人民币
3、主营业务分地区情况表
单位：元 币种：人民币
4、占主营业务收入或主营业务利润总额10%以上的主要产品
单位：元 币种：人民币
单位：元 币种：人民币
5、主营业务及其结构变化情况和市场占有率情况
单位：万元 币种：人民币
6、前5名供应商采购和前5名客户销售情况
报告期内公司向前5名客户合计销售额为12,560.59万元，占公司销售总额的6.35 %。
（三）报告期内公司总体财务情况
报告期内，公司经营状况良好。在房地产宏观调控和加强土地增值税征收的形势下，全年结转销售面积17万平方米、租赁面积7.10万平方米、实现销售收入19.78亿元，净利润4.30亿元。主要结转销售项目为苏州第五元素花园(一期)、古北国际花园、古北西郊国际别墅（一期）、苏州太湖雅园（一期）、宝山顾村陆翔苑（一期）等项目；主要租赁项目为中华企业大厦、上海春城商业中心、静安中华大厦、杭州锦华大酒店等。同时，古北国际广场、古北西郊国际别墅后续楼盘等项目预售和资金回笼情况良好，在报告期末按《企业会计制度》规定尚不具备结转销售收入的条件，可为公司以后年度主营收入创造良好的基础。
报告期内，公司的盈利能力持续稳步增长。公司的每股收益和每股净资产分别达到0.62元和3.22元，较2005年同期分别增长21.26%和15.32%。公司的净资产收益率在2005年18.19%的基础上，2006年又提高了0.92%至19.11%。报告期内公司非经常性损益虽然较高，但主要是房地产项目股权转让收益和政府收回土地补偿等主营项目收益；报告期末公司资产负债率为65.76%，和2005年底基本持平，公司的资本结构依旧保持一个较为合理的状况；再次，公司的偿债能力和流动性也得到了进一步改善，流动比率和速动比率均有所提高；最后，报告期内公司的资金状况持续良好，各项投融资活动基本保持均衡。
（四）公司资产和费用构成情况分析
单位：万元
单位：万元
1、货币资金
报告期末公司货币资金余额较年初减少21,394.16万元，为134,886.88万元,在金融机构紧缩银根的情况下，货币资金保持在一个较为合理的水平。
2、预付账款
报告期末公司预付帐款余额较年初增加了16,478.63万元，主要原因为报告期内公司控股子公司上海古北（集团）有限公司受让上海杉野置业有限公司开发的建德南郊别墅项目，支付诚意金1.5亿元。
3、长期股权投资
报告期末公司长期股权投资净额比年初减少了5,701.70万元，主要原因为转让了上海中企建筑装饰工程有限公司、上海朱家角投资开发有限公司股权，两者合计减少长期股权投资8,831.52万元，报告期内不纳入合并报表范围的权益法核算单位确认投资收益增加长期股权投资9,527.88万元，上海达金置业有限公司分派现金红利1,950万元减少长期股权投资 , 上述原因使长期股权投资减少1,253.64万元。同时，报告期内按《企业会计制度》规定摊销合并报表单位股权投资差额而减少长期股权投资3,683.79万元。
4、其他长期资产
报告期末公司其他长期资产余额较年初增加了18,058.99万元，主要原因为报告期内杭州锦华大酒店竣工转为出租开发产品，静安中华大厦、东方中华园部分开发产品转为出租开发产品。
5、预收账款
报告期末公司预收账款余额较年初增加了38,098.24万元，主要原因为报告期内古北国际花园、古北国际广场、古北西郊国际别墅等项目预售情况较好，资金回笼较快，但这些项目的部分预收款按《企业会计制度》规定，在报告期末尚不具备结转销售收入的条件。
6、其他应付款
报告期末公司其他应付款余额较年初减少了22,825.42万元，主要原因为报告期内公司归还了2005年向上海地产（集团）有限公司的借款22,000万元。
7、借款结构
报告期内公司调整了借款结构，报告期末短期借款（包括一年内到期的长期借款）余额较年初减少了63,818.70万元，短期借款（包括一年内到期的长期借款）占借款总额的比重由年初的75.97%下降到了49.82%；长期借款余额较年初增加了64,591.21万元，长期借款比重由年初的24.03%上升到了50.18%。通过调整公司的借款结构更趋合理，减轻了短期偿债的压力，也体现了银行方面对公司未来发展前景的信心。
8、主营业务收入
报告期内公司主营业务收入较2005年同期减少了36,069.09万元，主要原因为部分预收款按《企业会计制度》规定，在报告期末尚不具备结转销售收入的条件，但为公司今后年度主营业务收入的实现打下了良好基础。
9、主营业务税金及附加
报告期内公司主营业务税金及附加较2005年同期增加了8,628.10万元，主要原因为公司对历年所存项目的土地增值税进行了清理，在原已计提的基础上按国家税务总局发布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的规定，计提了土地增值税。
10、营业费用
报告期内公司营业费用与2005年同期基本持平。
11、管理费用
报告期内公司管理费用较2005年同期增加了6,595.72万元，主要原因为2005年同期新慈厚、同华大厦等项目转让冲回存货跌价准备3,656.89万元，使同期比较基数较低，剔除此因素后管理费用较2005年同期略有增加。
12、财务费用
报告期内公司财务费用较2005年同期增加了7,010.81万元，主要原因为2005年多个项目开发，按《企业会计制度》规定允许借款费用资本化，使同期比较基数较低，而本年度大部分财务费用在当期费用体现；另外，由于报告期内银行贷款有所增加及国家两次上调银行贷款利率，使利息支出有所增加。
13、投资收益
报告期内公司投资收益较2005年同期增加了8,022.20万元，主要原因为报告期内确认了重庆中华企业房地产开发有限公司、上海中企建筑装饰工程有限公司及上海朱家角投资开发有限公司的股权转让收益，此外为提高资金使用效率，下半年利用三个月的时间差，利用6亿元闲置资金申购新股获得收益。
14、营业外收入
报告期内公司营业外收入较2005年同期增加了21,958.03万元，主要原因为公司控股子公司上海中企实业有限公司与上海东方滩涂造地开发有限公司中止合作开发上海南汇东滩地块项目，按中止协议上海中企实业有限公司在报告期内获得补偿款23,101.60万元。
（五）报告期内公司现金流量情况分析
单位：万元 币种：人民币
2006年现金流量情况分析：
1、经营活动产生的现金流量发生重大变动的主要原因是：
报告期内，经营活动产生的现金净流量为-1.96亿元。报告期内公司销售商品、提供劳务收到的现金基本和2005年同期持平，但是由于报告期内公司多个项目进入投入高峰期，第四季度公司又收购了万泰大厦，使得购买商品、接受劳务支付的现金较2005年同期增加了3.14亿元；同时由于土地增值税的预征和清算，公司支付的各项税费较2005年同期增加了1.26亿元。另外，公司归还了上海地产（集团）有限公司借款2.2亿元。
2、投资活动产生的现金流量发生变动的主要原因是：
报告期内，投资活动产生的现金净流量为1.09亿元。主要是由于报告期内公司转让了重庆中华企业房地产发展有限公司股权，收回转让款3.53亿元。公司控股子公司上海古北（集团）有限公司预付诚意金1.5亿元。
3、筹资活动产生的现金流量发生重大变动的主要原因是：
报告期内，筹资活动产生的现金净流量为-1.26亿元。主要是由于报告期内公司银行贷款净增加2.08亿元，分配股利和偿付利息达3.33亿元。
4、报告期公司经营活动产生的现金净流量与净利润相比存在重大差异的主要原因是：
报告期内公司经营活动产生现金净流量-1.96亿元，而报告期公司实现净利润4.30亿元，造成这一差异的主要原因是：（1）报告期内公司存货有所增加，经营性应收和应付项目均有所减少，三项合计使经营活动产生的现金流量减少了6.15亿元，但对净利润没有影响。（2）报告期计提的折旧、摊销及资产减值准备、投资收益和财务费用支出等会引起净利润的增减，但不影响经营活动产生的现金流量。
（六）与公司经营相关的重要信息讨论和分析
报告期内，公司进一步对公司战略和营运体系整合进行了研究，并加大了中华企业及旗下的上海古北（集团）有限公司和上海房地产经营（集团）有限公司三家一级资质房地产开发企业资源整合力度，在投资决策、资金调度、设计管理、品牌管理、财务预算管理等方面进一步加强整合，实现了三公司优势互补，提升了公司整体核心竞争力。
（七）公司主要控股公司及参股公司的经营情况及业绩
单位:万元
二、公司未来发展的展望
(下转D24版)