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      2007 年 3 月 6 日
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    美国房地产市场面临附加贷款冲击
    2007年03月06日      来源:上海证券报      作者:
      据路透社报道,分析人士认为,目前美国房地产市场在经过价格急速下跌修正的时期又碰到新问题———“附加贷款”的冲击。所谓“附加贷款”(piggyback loans)是指,80%的购房款来自一次抵押贷款,余下的20%来自其他贷款方式。在房价上涨的时候,这种贷款方式比较安全,因为就算借款者无法偿还抵押贷款,他们也能轻易卖出房屋获利。但目前房价持平甚或下跌,如果借款者最终失去抵押品赎回权,贷款方的利益将受到贬值房产的损害。

      全靠借款买房的美国人,以及那些以他们的房产价值为抵押进行第二抵押贷款的人,即使他们拥有良好的信用评级,也可能会给美国房市带来问题。近几个月来,美国房地产市场中部分借款者的次优抵押贷款违约情况升温,导致约20家贷款机构和抵押贷款经纪公司破产。在2005年触顶后,美国房价持续下跌,即使借款者拥有良好的信用记录,他们也可能面临问题,因为所买房屋现在的价值可能少于他们背负的债款。

      “附加贷款将会成为抵押贷款行业的下一个问题,”华盛顿一独立抵押贷款分析师霍华德·格拉塞称,“这种二八开的贷款方式让借款者产生错觉,即贷款者会认为能供得起多于实际拥有资金价值的房屋。”

      据全美不动产协会(NAR),自2005年中至2006年中期,29%的新抵押贷款当中,购房人无需抵押就可进行资产增值借款。Keefe Bruyette & Woods抵押贷款行业分析师费德里克·佳能说:“我们去西海岸拜访客户时发现,这是人们担忧的一个主要问题。”佳能称,包括Countrywide Financial、佛利蒙通用和印地迈银行集团在内的贷款机构均开展大量“附加贷款”业务,都表示对于许多初次购房者而言,这种贷款方式存在问题。

      房地产市场中另一种可能引发问题的贷款是“第二抵押贷款”,即房屋所有人用房屋净值作抵押,贷款用于房屋修缮或其他消费支出。据联邦存款保险公司,第二抵押信贷额从2000年的1510亿美元增至2005年的5590亿美元。

      美国银行业协会分析师凯斯·莱杰特称,和次优抵押贷款不同,信用好信用差的人都青睐于“附加贷款”和第二抵押信贷。独立研究机构Graham Fisher房市分析师约瑟·罗斯纳称,第二抵押贷款借方即便有良好的信用记录,也将导致抵押贷款市场的下一次危机。他说,持有附加贷款或第二抵押信贷,以及低首付抵押贷款的新手,可能会疲于应对成本的上升。(逢佳)