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本报记者 李和裕
虽然岁末年初属于楼市传统淡季，上海的好些楼盘依然愿意在这辞旧迎新之际登场。如《上证·地产投资》上期介绍的“中环第一大盘”万源城，又如本期准备介绍的“中外合资”的复城国际。
今年春节前夕，位于上海市虹口区曲阳板块的复城国际终于推出了首批住宅项目。在计划回归A股的香港上市公司上海复地集团和国际著名海外房地产投资基金ING两大资本巨头的通力合作下，新登场的复城国际能否发挥市场吸引力呢？
“留旧建新”的综合街区
复城国际位于虹口区东北部的曲阳中心商务圈，占地约4万平方米的基地西至曲阳路、东至伊敏河路、东北角至腾克路，规划总建筑面积约15万平方米，建成之后，将形成一个包括有住宅、酒店式公寓、联排别墅、办公楼、商业等多类物业在内的综合社区。
根据相关规划，复城国际将由16幢建筑组成，居住区在东南面，由南面2幢高层公寓式住宅，东面1幢高层和1幢多层公寓构成；办公区在西北面，由西面沿街2幢12层和21层的标准写字楼和北面6-7层围合式的小户型办公楼构成；中心区域为商业部分，由2幢保留下来的老建筑带领另2幢新建筑构成，另有几幢别墅分布在商业区域的东侧。
据介绍，在项目建设中，复城国际引入了目前世界较为先进的BLOCK街区城市规划理念，如商业区域的营造就是通过对保留老建筑的理解、解体，再以“盒子”的形态创意重生。
复城国际相关负责人也表示，在设计建造过程中，复地国际坚持“修旧如旧”的原则，将地块上保留下来的上世纪30年代的老式洋房和70年代的旧厂房重新包装。
价格偏高带来销售阻力
复城国际首度开盘是在去年9月21日，不过首批产品并非住宅，而是办公楼。当时，被推出的名为“橘座”的小户型办公楼，主力办公户型在40-70平方米，再加上520平方米的中央围合花园，受到了市场青睐，如今已销售过半。
而今年2月6日，复城国际二度开盘，推出了180套住宅，均价14500元/平方米，开盘4天售出30%。据了解，复城国际今年首次推出的住宅房源是31层高的毛坯电梯房“华座”，主力房型为115平方米的二房二厅一卫以及150-160平方米的三房二厅二卫，按14500元/平方米的均价计算，总价范围约在166万-232万元。
从销售情况来看，还是二房二厅卖得最好，不过楼层选择余地较少。约160平方米的三房二厅二卫虽然房源不多，但因其房型设计比较特别，业主可以从客厅正门或厨房侧门两个不同的出入口进出房间，所以也受到关注。
另悉，在“华座”东侧还有3栋公寓楼，分别为30层的“虹座”、23层的“翡座”、５层的“檀座”，可能也将在近期陆续开盘。
不过，由于复城国际的住宅均价比周边楼盘要高出近2000元/平方米，如位于中山北一路的北宸佳苑均价才12500元/平方米，且销售情况比复城国际要好。市场人士认为，复城国际也许就是因为价格偏高，会在后期房源集中供应时出现较大消化阻力，市场抗性依旧存在。
另有人指出，复城国际南面为曲阳商务中心和曲阳公园，尽管有中环高架，但是曲阳地区的商业氛围由于受传统零售业的影响，周边嘈杂的环境可能会对居住带来一些不利影响。
复地和ING美满联姻
除了楼盘本身的特点，复城国际的开发商倒也值得关注。在去年8月11日，上海复地集团与全球三大房地产投资管理公司之一的荷兰国际房地产（ING）举行了合作签约仪式，双方合作开发的项目即为复城国际。此前，双方已经共同开发了位于上海松江的复地香堤苑。
据了解，复城国际的总投资额预计超过6亿元人民币，有国际著名房地产投资基金撑腰，倒是令复地集团没有了资金之忧。“此次选择和ING再度合作，一方面是海外基金依然看好中国及上海房地产市场的发展前景，另一方面则是基于双方已经建立的良好关系。”复地总裁范伟这样表示。
事实上，ING已经成为为数不多的与中国开发商直接在房地产开发环节展开合作的海外基金，而通常情况下，海外基金选择的是直接收购中国的成熟、优质物业。除了复地，ING在去年还宣布与金地集团合作，投资开发金地在天津的格林世界项目。
而另一边，在香港上市的复地则在积极谋划更大的融资计划。近日，复地发布公告称，其董事会拟向中国证监会及相关政府部门提出申请，在上海证券交易所发行最多6.32亿股、每股面值人民币0.20元的A股。专业人士分析，复地此举在一定程度上可以看出，其作为品牌开发商在市场竞争中正在逐步寻求由资本所决定的主导地位。
◆周边市场
虹口曲阳 新房市场弱于二手房
本期介绍的复城国际属于虹口区曲阳板块，该板块位于虹口区东北部，中山北一路以东、邯郸路以南、密云路以西、大连西路以北。整个区域面积3.27平方公里，居民10万人左右。
曲阳板块可以说是虹口区最为成熟的生活社区，这里遍布了多个新村小区，比如曲阳新村、玉田新村和密云小区等，这些社区都相对集中在附近几条道路周边，在赤峰路西部地段又多以高层住宅为主，因此该区域住宅建筑容积率较高，居住人口密度大。
从交通情况来看，曲阳板块最北部是中环线邯郸路段，中部和西部相连的是内环高架道路，西部还有轨道交通3号线及在建的8号线。同时，曲阳板块商业网点众多，出内环靠近曲阳路的区域为商务中心区域，赤峰路沿街则有各式商铺。
由于是虹口的传统成熟社区，配套齐全，所以曲阳板块内新建住宅开发的基础比较好。不过，相对于供应充足的二手房市场，曲阳板块商品住宅新增供应量一直较少，也导致了一手房市场成交量偏低。
统计数据显示，截止到去年11月，曲阳板块去年的月均新房销售量不足50套，均价基本保持在11000-11500元/平方米左右。去年年尾，曲阳板块内的在售楼盘主要就是北宸佳苑、大上海紫金城、水木年华，其余一些个案则都处在尾盘期。虽然今年2月入市的复城国际一定程度上缓解了区域供应紧张的情况，但总体来看，后续楼盘供应量并不充裕。
另有市场分析师表示，曲阳板块的住宅需求主要由区域内客源和大宁板块东移客源的改善型自住需求构成，而差异化不明显的产品定位以及自住型的购房需求，共同决定了价格是曲阳板块内新房竞争的关键。倒是目前曲阳板块内二手房市场和租赁市场的表现更为活跃一些，周边10年以上的老房子，在二手房市场里已达到10000元/平方米左右的行情。据了解，曲阳板块南部以次新房为主，中部家乐福附近以老公房为主，北部靠近大柏树商务区则中低档房源租赁活跃。同一手房市场相似，市场分析师认为，随着轨道交通建设的推进，曲阳板块的房价还是有支撑力的。
七嘴八舌
是个闹中取静的好地段，配套设施都很成熟。
最担心的还是安全和环境嘈杂，虽然售楼小姐一直要我相信复地的物业管理，不过既然是开放式管理，以上两点就难以避免，所以一直在犹豫。
售楼处的印刷品已经出来了，房型真得很经典，特别是有个150平方米的三房，我看到现在就古北那里有过，其他都没有看到过，非常不错。
虹口区这里的房价也太贵了，和静安区的差不多了。
这里应该是内环线外近中环线，虹口区边上靠近杨浦区，容积率高，概念不错，但还有待观察。
（摘自搜房网“复城国际业主论坛”网友发帖）
鉴房报告
走势 住宅销售逊于办公房
复城国际是复地集团在上海开发的首个综合性项目，占地约4万平方米，总建筑面积15万平方米，其原址为八一电影机械厂，现将兴建16幢建筑，规划设计方面借鉴了国外的“街区”概念，分隔成商办综合区、主题特色商业街、别馆区以及公寓住宅区四大区域。
复城国际地理位置较为优越，曲阳商务中心和曲阳公园均在其南面约200米的距离，M3线汶水东路站在其西侧600-700米远，在建中的M8线大连路站则在其南面2公里内。复城国际还紧邻逸仙路高架，周边500米范围内就有内环高架和中环线，车行十分便捷。此外，运光路小学、北郊中学、同济大学、复旦大学、上海财经大学等多所名校云集周边。
该楼盘自2006年9月开盘至今，共推出4批房源。其中小户型办公楼的销售率为54%，成交均价为14847元/平方米。由于周边目前小户型办公楼的供应处于真空状态，因此取得了不错的销售业绩。而商铺目前还处于销售准备期。目前，公寓住宅销售率为26%，成交均价为14024元/平方米，高出周边在售楼盘北宸佳苑1600元/平方米左右。
复城国际所属的曲阳板块，截止到2007年2月，住宅可售面积为67889平方米，而2007年2月的住宅销售面积为6716平方米，且2007年2月的住宅新增面积为25170平方米，因此2007年2月曲阳板块的住宅销售和新增供应的比率为0.27。如按这个销售速度消化存量，还需10个月左右的时间。
（上海易居房地产研究院）
物业属性 推案日期 推案面积 推案套数 成交面积 成交套数 成交均价
办公 2006年9月21日 9571m2 146 5160m2 80 14847元/m2
商业 2006年9月21日 559m2 11 0 0 0
普通住宅 2007年2月6日 25170m2 180 6511m2 47 14024元/m2
商业 2007年2月6日 701m2 10 0 0 0
投资 住宅租金水平偏低
尽管复城国际所处区域的商业配套、交通配套都较为成熟，但就目前的租金水平来看，住宅的租金收益率仍然偏低，并非中长期投资的上佳选择。从周边情况分析，复城国际两种主力房型的租金情况和投资回报率如下：
102平方米的两房，装修房租金在4000-5000元/月左右。装修费用按10万元计算，则总价为153万元。租金收入取平均值4500元/月，每年租金收入为5.4万元，则年度租金回报率为3.52%。
128平方米的三房，装修房租金在5200-5800元/月左右。装修费用按12万元计算，则总价为191.5万元。租金收入取平均值5500元/月，每年租金收入为6.6万元，则年度租金回报率为3.44%。
根据以上粗略的计算分析，复城国际目前住宅的租金回报率较低，仅略高于银行5年期利率，因此如果不考虑未来的升值收益的话，现在的价格水平并不适合作为中长期的投资品种。
不过，复城国际的办公楼部分倒值得关注。由于地处虹口区曲阳商务中心的核心地段，如图所示，复城国际小户型办公楼的租金回报率明显高于银行利率，适合投资者长期持有。
（上海易居房地产研究院）
物业类型 房型 面积 月租金 总价(含装修) 租金回报率
住宅 两房 102m2 4500元 1530000元 3.52%
住宅 三房 128m2 5500元 1915000元 3.44%
办公 一房 54m2 3600元 800000元 5.40%
投资星级 ★★★
交通配套：良好
生活配套：良好
投资收益率：较低
楼盘性价比：一般
◆地产研究院
产品 “旧中建新”有创意
复城国际基地东至伊敏河路、西临曲阳路、东北角与腾克路相接，总占地面积约4万平方米，总建筑面积约15万平方米，是一个集住宅、办公、商业为一体的综合型街区。
复城国际共由16幢建筑组成，中心是商业共享区域，由2幢保留下来的老建筑带领另2幢新建筑构成；西北面为办公区，由西面沿街2幢12层和21层的标准写字楼和北面6-7层围合式的小户型办公楼构成；东南面是居住区，由南面2幢高层公寓式住宅，东面1幢高层和1幢多层公寓构成，另有几幢别墅分布在商业共享区域的东侧。
复城国际最大的特点有两个：其一，旧中建新，新中有旧。有意识地保留原有的老厂房建筑和绿化区，建成了特色商业街，历史与现代在这里完美交融。其二，绿化率虽仅为35%，但保留了很多原生绿化，如进门就是一条50多米长、有近百棵上百年树龄的香樟木的林荫大道，这在上海中心区域众多的住宅小区中是独一无二的，而且复城国际的绿化并不强调集中性绿地，而是让树木簇拥在建筑周边，给人一种休闲惬意的感觉。
复城国际的建筑设计也比较大气，其当前推出的“华座”，大堂独立挑空5.1米，公共走道面宽2米，两梯三户双出入口，共约180套住宅，主力房型为115平方米的2房2厅1卫以及150-160平方米的3房2厅2卫，得房率约75%。不过，有些房型还不是很“正”，布局也不是最合理。
（上海乘星行行销服务机构总经理 李骁）
配套 传统区域配套多
复城国际位于虹口区繁华的曲阳商务中心，其周边的各种配套可谓齐全，但也有过于杂乱的感觉。
从交通上说，这里有内环高架、中环高架、逸仙路高架和轻轨等公共交通构成的四通八达的交通网络，还有20多条公交路线通往上海的各个区域。
从商业上说，曲阳路是条成熟街道，其中近玉田路的曲阳生活购物中心内有家乐福超市，及各种餐饮娱乐场所；曲阳路近中山北路有曲阳商务中心、易买得、好美家、永乐生活电器、吉盛伟邦等大型专业卖场，还有浦发行、建行、农行等银行。另外还有东方商厦、大西洋百货、亚繁商厦、虹口箱包中心等多处综合市场，而且街区本身还有较完备的商业配套。
不过，由于商业布局较乱，各类配套档次参差不齐，从居住环境上讲便显得有点凌乱和吵闹。
倒是以体育活动为特色的综合性公园曲阳公园值得一提，其占地100亩，集健身、休闲和赏景于一体。健身活动区设有国际标准网球场、游船、儿童娱乐城、桌球、乒乓等健身娱乐项目，还有卡丁赛车区。西南部还有鲁迅公园和虹口体育场，也是居民日常健身的好去处。
（上海乘星行行销服务机构总经理 李骁）