华东师范大学东方房地产学院教授

　　上海易居研究院房产研究组专家

　　陈伯庚

　　如何正确理解“房价基本稳定”的调控目标，是衡量调控成效的一个重要问题。对此一直有不同的看法。一说是抑制房价涨幅过大，那么涨幅小一点是否就达到调控目标呢？目前房价涨幅已从两位数降至一位数是否目标实现呢？说不清楚。另一种说法是压低房价水平，认为房价过高，要降30%～40%才到位。那么，大幅下降是实现了调控目标么？

　　笔者认为，“房价基本稳定”的科学内涵应有三方面：

　　一，控制房价涨幅。房价基本稳定不能理解为固定不变，而应是在微幅波动中呈上升态势。多大的涨幅才合理？撇开突发因素不谈，假定原先的房价基本合理，其涨幅应与土地升值幅度相一致，与整个物价涨幅、特别是资源资产价格的升幅相适应，并低于城镇居民人均可支配收入的增幅。如果土地年升值幅度为1%，物价涨幅为2%，那住房价格涨幅的低限为3%，再假定人均可支配收入增幅为8%，扣除应对物价涨幅2%及其他改善需要，年住房价格涨幅的高限不得超过5%。由此得出的房价涨幅的合理度约在3%～5%区间。

　　二，挤压房价泡沫。由于住宅资产价格受投资投机性需求拉动的影响特别大，容易产生虚假需求和虚拟价格，亦即需求泡沫和价格泡沫，远离内在价值。如2003年上海平均住房价格上涨24.5%，这同投资投机性炒房过度有密切关系，使房价泡沫激增，而在近两年加强宏观调控后，投资投机性需求大幅下降，房价就逐步稳定下来并微幅下降。在市场经济条件下，投资投机性购房需求总是会长期存在的，房价也不可能完全没有泡沫，关键是要控制在合理范围内，国外把住房投资投机性需求的警戒线控制在住宅销售总量的20%以下幅度内的做法，可以借鉴。

　　三，回归真实价值。判断房价合理与否的根本标准是房屋的内在价值。价值毕竟是抽象的理论论证，具体化到现实价格，就表现为商品房成本加合理利润，成本是基本稳定的，而利润空间则伸缩性很大，一般规律合理利润应是平均利润。国外房地产开发企业平均利润率为6%～8%，有的国家仅为3%。以此为参照，我国目前房地产开发企业的利润率明显偏高，甚至高达30%以上。因此，回归真实价值的关键是要控制利润，使其限制在合理幅度内。

　　把房价基本稳定的总目标分解为控制房价涨幅、挤压房价泡沫、回归真实价值，三者统一起来就有利于掌握调控目标的具体标准，提高可操作性。

　　（嘉宾博客言论不代表本报观点 整理 柯鹏）