工业用地实行招拍挂、七部委“限外令”的实施，使得外资投资中国工业地产的入市门槛明显提高。在昨日举行的“中国工业地产高层峰会2007”上，各路外资机构虽然对中国工业房地产市场普遍看好，但也表示，由于原本具备的“优势”正在逐渐消失，与其他发展中国家相比，中国工业地产市场的投资回报率并不算是最高的。以全球知名的工业物流地产“老大”美国普洛斯(Prologis)为例，预计中国市场的平均回报率只在8%左右。

　　美林投资亚洲区董事总经理Timothy Grady坦率表示，外资进入中国市场的投资难度越来越大，无论是工业用地的招拍挂还是“限外令”的执行，都使得外来投资机构的操作环节明显增加，“因此还是需要花费时间来适应。”

　　全球首屈一指的工业房地产开发商AMB（AMB Property Corporation）亚洲区发展副总裁Oliver Treneman表示，目前的政策变化显而易见，如外资企业被要求与中国企业支付相同的税率，使得原本优势占有转化为平等竞争；而工业用地招拍挂的实行，对于提高透明度虽然是个利好，但外资需要明确认识到，土地价值已无法成为首要的投资关注重点。

　　“中国工业用地实行招拍挂是对于土地的保护性措施，但需要指出的是，工业用地与住宅用地不同，按照最高者得的原则来执行并不一定适合。”一位外资代表认为。他指出，工业地产开发是一项极其专业的发展投资，“可能会造成土地流入不专业的开发商手中，从而在正确的用地上造出错误的产品。这对于中国工业地产的未来发展并不利。”

　　普洛斯投资管理总副总裁赵明琪表示，虽然随着一系列政策的实施，土地成本的确有上涨现状，但对于秉持长期持有发展策略的外资机构来说，产业供应链的成熟、市场需求量的增长、基础设施的日益完备才是中国市场被重点关注的要点。她坦承目前的工业投资市场应该算是进入了“深秋”阶段，但她同时指出，企业在中国工业地产市场的发展目的应该以降低物流成本、提高物流效率为主旨。“工业房产是讲求长线投资回报率的，那些零地价、低廉地价的工业用地并不能够提供良好的市场需求量，因此好的工业用地价格会在未来发展更高是必然趋势。”

　　针对目前的中国工业地产市场现状，已在中国布下棋子的多家外资机构纷纷表示，在中国投资工业地产不能以“投机性”眼光来审视，将国际性水准的设施、技术、知识及客户网络带进中国市场，才能与中国工业地产达成共赢。