从谨慎“试水”，到汹涌而入，再到完善布局，对中国内地房地产青睐有加的海外基金也在积极“成长”中。而去年以来，楼市调控深入、“限外”大幕开启，懂得顺势而为的海外基金也开始在投资领域的“跑马”、收购项目的“换马”、战略合作的“养马”三方面展现出新的态度。

　　一方面，海外基金对内地房地产的投资视野开始放宽，“跑马”的范围更加广阔，这从去年海外基金由一线城市向二线城市挺进、从商业物业转向住宅物业等动作中便可见一斑。而随着政府加强调控，房地产的社会性质比经济性质更为突出，一些海外基金开始把触角伸向普通民居。

　　如前一阶段，德意志银行旗下最大的房地产基金RREEF一边忙着与希尔顿酒店集团合作，计划在上海、北京、天津等核心城市收购、开发并改建20多家酒店；一边又宣布参与三线城市珠海的普通民居开发，携手一家来自澳门及两家内地的投资商，联合投资发展价值2.25亿美元、面向当地中等收入水平消费者的“中珠上城”项目。

　　“从商业物业转向住宅物业，再从高端住宅转向大众住宅，看来海外基金也很会看‘风向’，并且对中国房地产市场前景仍持乐观态度。”BAZO投资（亚洲）有限公司董事长郑小平表示。事实上，RREEF在自己的研究报告中也指出，中国许多城市的房地产收益率仍十分具有吸引力，住宅项目的毛利率预期高达20%-30%，

　　另一方面，海外基金在一直关注的中国成熟物业收购方面也开始动新脑筋，行话所说的“换马”动作又有新迹象，如从外资向内资收购物业变成外资向外资收购物业。去年的上海房地产市场就不乏这样的案例，如印尼三林基金以1.16亿美元向荷兰ING购得盛捷酒店式服务公寓，新加坡腾飞集团以1.6亿美元向“同乡”星控股、吉宝置业和淡马锡控股购得海洋广场等。

　　“由于这些物业原本就被外资持有，如今再转让给新的外资，就不会受到‘限外令’的影响。”在近日搜狐焦点房地产网举行的小型访谈活动上，仲量联行亚太区董事陈立民告诉记者，“由于‘限外’政策影响，外资向内资开发商收购物业的难度增加，除非是那些进入较早，已经‘生根发芽’注册了企业的，所以一些海外基金开发把目光瞄向‘同类’手中的物业。毕竟海外基金本质上是冲着收益而非项目来的，所以总有‘换马’的时候。”

　　另外，随着“限外”影响逐渐铺开，业内预计海外基金与国内开发商的合作会愈演愈烈，而且除了以往在资本面上的合作，战略层面的结合也在增多。“内地开发商因资金问题而借力于外资的想法现在的确很多，同时外资也在积极寻求合作投资机会，不过它们并非纯粹是追求高回报的项目，有的也是想找到一个好的当地伙伴，为其未来的内地发展养精蓄锐。”正在上海筹备中国房地产投资世界峰会的郑小平告诉记者，海外基金本身是资本管理者而非开发商，他们也需要向内地开发商借资源、借经验。