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本周，2006年上海楼市销售50强楼盘新鲜出炉，普陀区长征板块第一大盘“金沙雅苑”分列销售面积榜和销售金额榜的第7位和第13位。而就在上周，金沙雅苑最后一期再推新房源，也获得了近80%的销售率。能够在楼市风向转变后继续保持前进步伐，金沙雅苑无疑是聪明的，也是幸运的。但这场胜利转身并非一蹴而就，金沙雅苑也曾在调控飓风中付出了不小的代价。本期的《上证·地产投资》就来关注一下金沙雅苑的压轴表演。
普陀长征标杆楼盘
位于上海市普陀区长征板块的金沙雅苑，自2000年面市以来，就一直是板块内的标杆楼盘。整个金沙雅苑小区占地面积60万平方米，共分四期开发，依次取名为“地中海之恋”、“舒诗康庭”、“滨湖世家”和“未来街区”。 而在上周最新入市的就是“压轴”的四期房源“未来街区”，由金沙江路、祁连山南路、同普路、棕榈路及泾阳路五条马路围合而成，占地面积6.5万平方米，总建筑面积13万平方米，主要由高层、小高层建筑构成。
据了解，金沙雅苑四期这次新推出的126套房源，也是如今市面上多见的适中房型，18套64平方米的一房，36套92平方米的两房，还有112平方米的两房及134平方米的三房等。总价则在66万-126万元，均价9000元/平方米以上。
同所有居住小区最后一期可依赖前期配套的惯例一样，金沙雅苑四期最大的优势在于，一、二、三期沿街裙房商铺均已开业，填补了以前便利店、银行等生活配套设施缺乏的漏洞。而由于经历了较长时间的开发，长征板块内轨道交通也开始布点，小区周边公共配套设施也已经起步。
排队场面来之不易
照理说，春节之后是楼市传统的回暖期，推出新房源恰逢其时，但今年适逢央行再度加息，上海楼市总体又没有摆脱观望态势，所以金沙雅苑四期的销售前景显得有些难以预测。不过，在开盘当日，记者还是见到了“久违”的排队场面。
事实上，有在开盘前一天到售楼处咨询的购房者发现，当时售楼处就已有“前锋部队”到场等待。也许正因为如此，售楼人员对当天来的购房者并不十分热情。如对于是否需要拿号、当天是否还能买到房等问题，便以“前面已经有160个人，一房只有18套，肯定没有希望，92平方米的两房到是可以来看看”作答。
记者发现，金沙雅苑的购房者仍以区域内的老居民或者首次置业的年轻人为主，所以这次的排队购房者大多冲着对一房、两房而来，虽说9000元/平方米的单价在地区内着实不低，但由于户型较小、总价适中，所以对购房者是充满吸引力的。截至发稿时，上海“网上房地产”的数据也显示，金沙雅苑新开盘的126套住宅已售出100套。
不过，排队所显示出的热销场面对金沙雅苑来说也是得来不易。因为早在这次开盘以前，售楼处就已经向几乎所有的意向购房者发出开盘信息。而自调控以来，开发商都懂得要用较长一段时间来积累客户，金沙雅苑自然也没有例外。更何况不少购房者只是为挑部分户型而来，真正具有争夺意义的房源其实不到126套。
价格曾经一夜“崩溃”
尽管在调控背景下仍取得了销售佳绩，但金沙雅苑也因为楼市风向的转变而遭遇过一场戏剧性的“亏本大甩卖”。
2004年下半年，上海楼市的疯涨吸引大量投资客入市。当时金沙雅苑推出的房源均价就从6000元/平方米迅速升至8000元/平方米，2005年初上海楼市最高峰时，还卖到10000元/平方米以上。而随着大批投资客于2004年末及2005年初冲进市场，金沙雅苑二手房的价格最高时达到12000元/平方米，金沙雅苑也以创出区域最高价而出名。
然而好景不长，国家宏观调控飓风开始挤压楼市泡沫，金沙雅苑首当其冲。2005年10月至11月间，金沙雅苑推出的新房源开始大幅度降价销售，最低单价7800元/平方米，均价差不多在8500元/平方米，比同年4月推出的房源价格有3500元/平方米的降幅。而周边其它楼盘当时见状也开始松动价格，如“都市港湾”先打出6600元/平方米起价，其对面的“嘉城之春”则又挂出6500元/平方米起价，后来又有“汇丰佳苑”把起价压到6300元/平方米。金沙雅苑腹背受敌。
更令金沙雅苑烦恼的是，2005年下半年的降价销售使得在2005年上半年以10000元/平方米高位购入房源的业主萌生“退意”。经过交涉，为保住楼盘品牌，开发商与130户业主商定了两种“补偿方案”：或以现金补偿购房总价的20%，或购房者按照合同交纳5%的违约金后退房。
据了解，多数业主选择的是现金补偿。开发商把补偿金额打入银行账户，用来抵扣购房者的贷款，另有少数购房者直接获得现金。130户业主得到的补偿基本在20万-30万元之间，而金沙雅苑开发商为此支付的总代价约3000万元。此外，不少买进金沙雅苑二手房的投资客更是只能忍痛亏本抛售。据房产中介透露，在最高位买进金沙雅苑二手房的投资客一下子就亏损了40多万。
七嘴八舌
小区环境设计不错，据说开发商花了很大投资在绿化上，房型设计也是不错的，只是交通有点不便，现在还没有地铁，但如果有自备车则无妨。该楼盘在上海知名度很高，值得考虑。
最近在装修，每天难免进出，发现4期的保安和3期的比简直差太远了，尤其是同普路大门的，说话也不客气，态度冷淡而且恶劣，并且发现很不正规，很难让我相信他们是经过正规严格培训出来上岗的，真是担心以后住在这里的日子了，物业费这么贵，却不能享受到应有的服务。
9000元/平方米起的房子，真不值，好多看房者都这么评论。去现场看一下就知道了，交通不好，房形差，得房率太低，层高太矮，所以年轻稚嫩的销售员只能叫卖“我们的房子建材用料好，电梯装潢按酒店样子（有这必要吗？太不实用了）”等诸如此类的话。四期小区房子很密集（比前两期密集多了，而且都是18层的高楼)，周边小区的空间都比四期的宽畅。而且要注意，现在开盘的两幢是靠近变电站的。
房内高度差不多是2.80米左右，不算高但也不压抑；电梯和过道还有门厅很气派，外墙偏厚；得房率在79%左右，不算高，但也勉强能接受。买这房子主要是买品质，毕竟这楼盘是很有名的，另外金沙江路靠苏州河沿线有很大的发展潜力。我买的价格是8260元/平方米，楼层不错，我满意。
（摘自搜房网“金沙雅苑业主论坛”网友发帖）
◆周边市场
长征板块 普陀中价房“领头羊”
本期介绍的金沙雅苑属于普陀区西侧的长征板块。普陀区位于上海西北部，跨度较广，各板块楼市差异较大，长征板块的商品房市场启动于2000年初，规划定位是低密度低层加多层和小高层的混合型绿色园区，社区内多种风格的建筑各领风骚，环境和风貌堪称普陀区一绝，平实的房价也比较受购房者欢迎。
而为配合长征板块的开发建设，普陀区政府也相继把曹杨中学、长征体育中心等配套引入该板块，同时建成区内规模最大的休闲绿地祥和花园，目前其他各项新型商业、娱乐、休闲配合已全面启动。
随着开发和建设不断完善，长征板块在上海楼市中的知名度日益提升。市场人士给出的评价是：规划新颖、房价和面积适中，特别是两房和小三房在市场上一直比较热销，已成为今天普陀区中价房市场的“领头羊”。
另外，长征板块往往被分为南北两块。北长征板块主要指上海火车西站及铁路以北地区；南长征板块主要指真北路以西、金沙江路和沪宁高速公路之间的大片区域。两个板块的共同点都是靠近上海西部的老工业区。
北长征板块近年来一直维持大盘主导区域楼市的格局，如上海万里城、颐和华城等楼盘广受关注。南长征板块则依托梅川地区成熟的生活配套，以中大型楼盘为主，房产开发活跃、楼盘个数较多，热点楼盘如金沙雅苑、建德花园等。
同时，分析师指出，虽然目前南长征板块在生活配套和轨道规划方面略优于北长征板块，但后者楼盘的规模效应和内部规划确实不容忽视，两板块物业的自住性较强，房价将随配套的进一步完善而小幅上升，但投资角度所追求的上行空间已非常有限。
周边二手房挂牌情况参考
达安春之声（新村路2000弄）
均价 房型 面积 总价 楼层 装修情况
9000元/平方米 两房 87平方米 74万元 8楼 毛坯
水岸蓝桥（真华路999弄）
均价 房型 面积 总价 楼层 装修情况
9500元/平方米 两房 120平方米 108万元 2楼 毛坯
愉景华庭（新村路2003弄）
均价 房型 面积 总价 楼层 装修情况
9000元/平方米 两房 100平方米 92万元 12楼 毛坯
中环凯旋宫（新村路1733弄）
均价 房型 面积 总价 楼层 装修情况
12000元/平方米 一房 93平方米 112万元 7楼 装修
鉴房报告
走势 新推房源价格稳定
金沙雅苑是普陀区长征板块的第一大盘，自2000年上市以来，销售成绩一直不错。一期“地中海之恋”，总建筑面积9.6万平方米，于2002年底交付使用；二期“舒诗康庭”2002年起开发，总建筑面积11.2万平方米，也已交房；三期“滨湖世家”2004年年底清盘，总建筑面积13万平方米。
目前金沙雅苑在售的是四期“未来街区”，位于金沙江路、祁连山路西南角，一期“地中海之恋”的正对面，总建筑面积30多万平方米。而从其2006年至今的销售态势来看，表现较为稳定，去年还成为普陀区销售量最大的楼盘。
从2006年至今的价格走势可以看出，金沙雅苑未来街区的价格一直处于较为平稳的状态。事实上，其在2005年4月刚开盘时曾有过10000元/平方米左右的价格，但由于后来受到调控影响，上海楼市一度走低，开发商采取低价入市的手法，以8000元/平方米的单价推出后续房源，并采取“补差价”的方法弥补了前期购房者的损失。
如今看来，开发商的这一“牺牲”，不仅保证了后续房源的稳定去化，也在消费者中树立了一定威信。所以在2007年3月推出的新房源，报价为8000-10000元/平方米，去化速度也较快，126套住宅已售出100套，成交均价为9446元/平方米。
另外，长征板块近几年的发展相当迅速，已经成为一个非常适合自住的区域。而根据目前长征板块10804元/平方米的新房成交价格来看，金沙雅苑的价格定位也比较适当。基于目前较为良好的成交状况，预计金沙雅苑未来一段时间的价格将呈现稳中有升的态势。
从投资角度来看，基于长征板块适合自住的特点，目前新的购房者一般不会考虑对外出租、出售，但由于房产自身所具有保值、增值、消费的特点，所以对于购房者来讲，选择长征板块的房源是一种不错的选择，加上金沙雅苑的房型紧凑、定价适中，在普通购房者的承受范围之内，因此在一定程度上受到市场青睐，长线投资是可以考虑的。
（上海易居房地产研究院）
开盘日期 总套数 总面积 成交均价
２００７．３．２４ １２６套 １２８１８．７１㎡ ９４４６元／㎡
２００６．９．１６ １８５套 ２０２４１．６２㎡ ８９００元／㎡
２００６．６．１７ ７２套 ７３５０㎡ ９３７７元／㎡
２００６．５．１３ １０２套 １２４８６㎡ ８８４３元／㎡
２００６．４．２２ １０７套 １２１０６㎡ ８６１７元／㎡
投资星级 ★★★
交通配套：一般
生活配套：一般
投资收益率：较低
楼盘性价比：一般
◆地产研究院
产品 创新设计有利有弊
第四期未来街区是金沙雅苑的压轴之作，小区由金沙江路、祁连山南路、同普路、棕榈路及泾阳路五条马路围合而成，产品则由5-22层的多层、小高层、高层组成，其中以高层为主。
四期小区在建筑设计上力求体现清新、动感、时尚、大气的现代风格。建筑外墙采用耐脏、保温、隔热的高级涂料，以米色为主基调，在建筑朝向上则除了传统的直板式，还创新出有一定角度的V型设计。
而户型设计则定位于紧凑实用，突出标准层各种房型的均好性，尽可能做到进深短、窗面宽，提高室内的日照采光和空气流通。功能布局也比较合理，如主卧大气周正，厨房设计上则避免与客厅正对，使得通风效果更好。
但由于部分楼栋在建筑朝向方面的创新，也导致了一部分房型拐角过多，其中少数房型得房率仅75%，利用率不高。另外，正是由于朝向并非正南北，使得一些房型的次卧、厨房、入户门等区域的采光受到一定影响。
此外，四期小区在景观塑造上秉承了金沙雅苑的整体理念，但又具备自身特色，整个小区分为“四区一湖”，分别塑造了具备普罗旺斯、托斯卡纳、巴厘岛和爱情海等异域风情的特色景观。
（上海乘星行行销服务机构总经理 李骁）
配套 四期便利度略逊色
金沙雅苑四期未来街区的第一部分已经交付使用，所以小区实景也已基本呈现，居住环境也可以感受得到。总体来说，四期房源目前南北面没有什么遮挡，视野比较开阔，但生活便利度尚不能与前三期相提并论，周边配套相对逊色。
如交通方面，由于在售的四期小区北面就是普陀区南部的主干道金沙江路，早晚高峰时间交通比较拥堵。不过，小区门口有67路、765路、94路等多条公交线，可通往上海市区；而位于小区东部的真北路中环线现已通车，北侧另有规划中的轨道交通13号线，所以可以预期，未来建成后出行将更为方便。
而商业方面，金沙雅苑本身规划的四大休闲广场将是生活配套方面的一个极大补充。目前，金沙雅苑一、二、三期沿街裙房商铺均已开业，便利店、美容院、银行、餐饮等配套设施都有。另外根据规划，泾阳路、棕榈路及同普路的住宅建筑底层将作为商铺使用，日后将成为小区主要的商业配套设施。
此外，金沙雅苑周边有长征中学、曹杨中学、真新地段医院等教育、医疗配套，距离最近的大卖场则是向东两站路的农工商。加上普陀区内长风国际生态城、真北商务聚集区规划建设的商业辐射，未来前景还是值得看好的。
（上海乘星行行销服务机构总经理 李骁）