□本报记者 李和裕

　　调控环境下，实力开发商向运营商转变的趋势日益明显。昨天，记者了解到，曾以开发高档住宅见长的福布斯中国500强企业———上海鹏欣集团正通过全国8个城市的商业地产开发，打造自己综合性运营商的新形象，同时还欲与海外基金合作谋求得到更大资本的力量。

　　鹏欣集团总裁姜雷近日正在为旗下新的大型商业地产项目做招商“路演”，而在他身边“作陪”的，则有如美国凯雷等投资公司。根据姜雷的计划，成立于1995年、5年前介入商业地产市场的鹏欣集团已经将此作为长期发展方向，“我们已经进入了上海、南京、武汉、天津等8个城市，把商业地产项目当作一项城市资产全部持有、持续经营是我们的目标。”

　　目前，鹏欣集团正在加紧运作旗下的“水游城”系列商业地产项目。首个是在南京，接下来，在武汉、天津、上海，鹏欣集团也都找好了土地。姜雷介绍，每个项目的投资额都在10亿元以上。而此前，鹏欣集团还已开发了上海星游城、通州金游城等商业地产项目。

　　“经营性物业可以为房地产企业带来比较长期和稳定的收益，也有利于形成优质资产后直接与资本市场对接。”凯雷投资集团上海代表处的有关人士向记者坦言。但对于凯雷与鹏欣是否可能形成合作关系，双方的负责人都讳莫如深。不过，从刚在上周宣布入股扬州诚德钢管有限公司并帮助其上市的凯雷来看，中国本土的成长型非上市企业已成为凯雷的一大投资目标。

　　而撇开借商业地产打包上市不谈，调控背景下转变经营思路的开发商也的确越来越多。如日前刚发布年报的绿城中国就表示，虽然目前公司的营业收入几乎都来自于楼盘销售，但有意增加投资物业收益。另一家香港上市的内地开发商世茂房地产则表示，商业、酒店等经营性、固定资产投资项目在去年已达40%的比例，并且在今年这些物业所带来的利润就可占到公司总利润的20%。

　　“以前开发商倾向于一次性卖掉回笼资金，但是由于调控，一次性卖掉寻求暴利的做法越来越行不通了，现在开发商开始更多地考虑持有和经营。”上海易居房地产研究院的分析师指出。