2006年度报告摘要

　　§1 重要提示

　　1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

　　本年度报告摘要摘自年度报告全文，报告全文同时刊载于http://www.sse.com.cn。投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。

　　1.2 公司全体董事出席董事会会议。

　　1.3 普华永道中天会计师事务所有限责任公司为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

　　1.4 公司董事长贺江川，总经理赵惠芝，会计机构负责人（会计主管人员）张广雁声明：保证本年度报告中财务报告的真实、完整。

　　§2 公司基本情况简介

　　2.1 基本情况简介

　　2.2 联系人和联系方式

　　§3 会计数据和财务指标摘要

　　3.1 主要会计数据

　　单位:元 币种:人民币

　　3.2 主要财务指标

　　单位:元

　　扣除非经常性损益项目

　　√适用 □不适用

　　单位:元 币种:人民币

　　3.3 国内外会计准则差异

　　√适用 □不适用

　　单位:元 币种:人民币

　　§4 股本变动及股东情况

　　4.1 股份变动情况表

　　单位:股

　　4.2 股东数量和持股情况

　　单位:股

　　4.3 控股股东及实际控制人情况介绍

　　4.3.1 控股股东及实际控制人变更情况

　　□适用√不适用

　　4.3.2 控股股东及实际控制人具体情况介绍

　　(1)法人控股股东情况

　　控股股东名称：北京北辰实业集团公司

　　法人代表：沙万泉

　　注册资本：700,000,000元

　　成立日期：1992年8月3日

　　主要经营业务或管理活动：承接会议、展览；接待国内外旅游者；出租汽车运营；房地产开发、商品房销售；承包土木建筑工程与绿化工程；设备维修、安装；经营代理国内和外商来华广告；文化娱乐；电讯服务等。

　　(2)法人实际控制人情况

　　实际控制人名称：北京市国有资产监督管理委员会

　　4.3.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

　　§5 董事、监事和高级管理人员

　　5.1 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况

　　单位:股 币种:人民币

　　§6 董事会报告

　　6.1 管理层讨论与分析

　　一、经营环境

　　二零零六年，国内房地产市场继续实施宏观调控政策。国务院及中国人民银行、建设部、税务总局等部门相继出台了《国务院研究促进房地产业健康发展六条措施》、《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》、《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》、《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》等一系列调控政策，进一步调整住房供应结构、稳定住房价格。由于北京市房地产市场住房的需求依然旺盛，全市房屋销售价格呈平稳增长趋势，商品房空置面积持续下降，市场总体保持稳定运营状况。房地产投资增速较上年回升9.3个百分点，投资比重下降。全年本市完成房地产开发投资1719.9亿元人民币，较上年增长12.8％。房地产开发投资占全社会投资的比重为51％，较上年回落2.9个百分点，投资结构逐步优化。商品房施工面积10483.5万平方米，较上年下降2.5％，其中住宅施工面积6311.3万平方米，较上年下降13.3％。商品房竣工面积3193.9万平方米，较上年下降15.3％，其中住宅2193.3万平方米，下降22.8％。全市商品房销售面积2607.6万平方米，其中商品住宅销售2205万平方米，占全部销售面积的84.6％。

　　二零零六年北京GDP为7720.3亿元人民币，较上年增长12.0%，连续8年保持两位数增长。在经济持续快速增长的带动下，城市建设全面提速，奥运经济日益彰显。北京投资物业市场继续保持良好态势，公寓租赁市场空置率有所下降，总体表现较为平稳。写字楼租赁市场虽然需求强劲，但由于供应量在奥运前的集中投放过大，市场竞争也将进一步显现。

　　二零零六年北京市人均GDP达到6210美元，全市实现社会消费品零售额3275.2亿元人民币，较上年增长12.8%。城市居民人均可支配收入1.99万元人民币，较上年增长13.2％。随着居民收入增长加快，消费增长和消费升级的效应加速体现，零售商业继续保持快速增长态势。

　　二、业务回顾

　　二零零六年，公司发展物业、投资物业、零售商业三大业务适应市场变化，开拓经营，公司经营效益再次达到历史高点，全年实现税前利润551,225,857元，较去年同期上涨70.3％。

　　1、发展物业

　　二零零六年，发展物业面对国家宏观调控政策、行业监管力度持续加大的市场环境，密切追踪政策和市场变化，加大项目开发与拓展力度，主动调整营销策略，建设规模和经济效益均创历史新高。全年开复工面积138万平方米，竣工面积达11万平方米，合同销售面积21万平方米。全年实现销售合同收入31.61亿元人民币，较去年同期增长137.31％。税前利润4.15亿元人民币，较去年同期增长160.7 ％，连续三年占公司利润总额的50％以上。其中，北辰绿色家园项目采用价格监测机制，适时调整价格策略，全年销售11.29万平方米，合同销售额达11.74亿元人民币，较去年均有大幅增长。长岛澜桥项目连年热销，年内已全部售罄。碧海方舟项目加快开发力度，发挥品牌优势，别墅销售势头良好，其中公寓项目全面竣工后，两次提高售价，销售前景十分看好。香山清琴项目凭借独特的品质和优越的地理位置，成为领衔京城别墅市场的名星楼盘，全年销售183套，合同金额达14.33亿元，其中独栋别墅自开盘后即受到市场追捧，年内六次调价，现每平方米售价已超过4万元人民币。长河玉墅项目销售走势良好，售价亦持续上涨，开盘三个月累计签约近亿元。

　　二零零六年四月，公司通过土地市场公开交易，竞得约23万平米的温泉D1项目，该项目已完成产品定位、市场定位和总体规划方案的初步设计，正在加快办理前期相关手续。

　　报告期内各项目楼盘结算销售情况表

　　2006年公司项目一览表

　　2、投资物业及酒店

　　投资物业及酒店业务通过专业化经营和品牌培育，以市场开发为重点，强化内部管理，提高服务质量，经济效益不断提高，成为公司整体经营业绩提升的又一个增长点。全年实现税前利润1.70亿元人民币，较去年增长26％。

　　公寓经营管理公司在部分楼座升级改造、市场环境变化较大的情况下，加大市场开发力度，提高营销能力，实现经济效益平稳发展。写字楼经营管理公司通过资源整合，扩大经营面积，租金和出租率稳步攀升。

　　五洲皇冠假日酒店根据季节变化，灵活调整促销策略和客房价格，出租率和平均房价实现了较好匹配，客源结构日趋合理，经济效益继续保持快速增长，经营毛利率（GOP率）在洲际酒店管理集团管理的北亚区42家洲际品牌酒店中位居榜首，客人满意度指数也排名第一，全年实现税前利润 6210    万元，较去年增长49％。五洲大酒店及北京国际会议中心在资源整合后，通过调整销售管理体制，灵活运用价格策略，优势持续显现，全年实现税前利润4,100万元，较去年增长36％。

　　此外，12月12日本公司与洲际酒店管理集团签订了国家会议中心项目内高档酒店的管理协议，以确保该酒店未来运营取得良好的收益。

　　3、零售商业

　　二零零六年，零售商业深入分析市场，加快商品结构的调整，全年实现税前利润6,133万元，较去年增长2.2％。

　　年内，公司在充分研究国内外零售业发展趋势的基础上，初步完成了零售商业的管理体制和组织系统建设，形成了以商业发展分公司统管百货、超市连锁、购物广场三个专业化运营分公司的清晰发展架构。百货分公司适时进行了“营采分离”经营模式的调整。超市分公司与AC尼尔森合作，创新经营方式，逐步实现向“食品加强型”超市目标的转变。11月28日公司与香港知名公司共同设立北辰大厦商业合资公司，率先打造亚奥商圈高档精品百货店，并将力争于2008年奥运会前开业。

　　4、融资方面

　　二零零六年五月二十九日至六月二日，公司成功发行十年期15亿企业债券，票面年利率为4.1％。本期债券募集资金15亿元人民币，将全部用于奥林匹克公园国家会议中心及配套设施工程的建设。

　　二零零六年十月十六日，公司在上海证券交易所成功发行15亿A股，扣除发行费用后，募集资金35.17亿元，将用于北辰大厦和奥运媒体村项目建设。

　　5、奥运工程及重点项目

　　奥林匹克公园国家会议中心主体及配套项目混凝土结构及钢结构施工全部完成，主体与配套混凝土结构均通过验收。

　　奥运媒体村各栋楼结构施工已全面超额完成形象进度计划指标。

　　北辰大厦主楼和裙楼实现结构封顶，并通过结构第二阶段验收工作。

　　三、二零零七年展望

　　二零零七年，房地产市场将继续通过政府调控和市场机制两个手段，在保持房地产投资合理规模的基础上，调整土地和住房供应结构，确保有效供给，稳定价格，整顿和规范房地产市场秩序，进一步促进房地产业持续健康发展。宏观调控将进一步提高房地产行业的行业壁垒，加速行业整合，对于具有资金渠道畅通优势、规模大、资金实力强的地产公司将获得巨大的发展空间。

　　二零零七年，是北京市实施“新北京、新奥运”的关键一年，预计北京将继续保持较快的经济增长，城镇居民人均可支配收入也将持续快速增长，消费能力和支付能力进一步提高。随着奥运建设带给北京经济的积极影响，以及奥运会的临近，奥运场馆及相关配套设施将陆续完成，奥运核心区域及周边市场商机无限。本公司目前拥有奥林匹克国家会议中心及奥运媒体村两个奥运项目，投资物业紧邻奥运核心区，这将使我们成为奥运经济的直接受益者，公司将抓住房地产市场调控和奥运经济带来的发展契机，加快发展速度，创造更好的经营业绩。

　　1、 发展物业

　　土地储备是地产类公司持续发展的命脉。二零零七年，本公司将把扩大土地储备作为发展物业第一要务加以落实，充分利用业已积累的土地公开市场竞标及收购兼并能力和综合开发实力，采取切实可行的方式，努力大幅增加土地储备，同时，注重京内外业务的均衡发展，力争实现发展物业京外跨区域发展。

　　二零零七年，公司将继续扩大发展物业开发规模，实现全年开复工面积将超过150万平方米；继续加大现有项目开发建设和经营销售力度，加快推进温泉D1项目的开发进度，深化市场定位、规划设计和营销方案，力争三季度开盘销售。绿色家园、碧海方舟、香山清琴、长河玉墅项目将抓住商品房特别是别墅销售市场的有利时机，提高项目的收益水平。

　　2、 投资物业

　　二零零七年，投资物业一方面要进一步细分市场，创新营销，充分利用地处奥运商圈核心区域的资源优势，确保经济效益稳步提升。另一方面，在做好奥运会服务接待筹备以及存量、新增投资物业在奥运会期间营销策划的同时，继续落实与国外具有优秀管理品牌的会展企业合作，确定国家会议中心在奥运会后运营的组织、管理、营销方案，为新增投资物业提高盈利水平打好基础。

　　3、 零售商业

　　零售商业在二零零七年将充分发挥专业运营的优势，完善单店向多店、连锁、规模发展所必需的运营与管理模式。超市、百货及购物广场分公司在确保现有门店经营效益的同时，按计划周密做好北辰大厦约4万多平米精品百货店、绿色家园约4万多平米社区购物中心、国家会议中心约8万多平米社区购物广场的开业筹备工作。

　　4、 公司发展战略和品牌建设

　　根据市场形势和企业内外环境变化，建立公司总体发展战略和目标的动态管理机制，进一步深化和完善各业务板块及各专业公司子战略。全面实施公司品牌规划，加强公司品牌管理，提升公司品牌价值。

　　5、 积极推进奥运项目建设

　　二零零七年，公司将按照奥运工程项目建设计划，按时、优质、出色的完成奥林匹克国家会议中心和奥运媒体村的工程建设，充分筹备相关赛时接待服务工作，迎接奥运，服务奥运。

　　各位股东，二零零七年本公司管理层及全体员工将站在一个更新的起点上，团结拼搏，开拓进取，用优异的经营业绩回报股东，并对各位股东的支持和信任表示衷心的感谢！

　　6.1.1 执行新企业会计准则后，公司可能发生的会计政策、会计估计变更及其对公司的财务状况和经营成果的影响情况

　　√适用□不适用

　　根据财政部第33 号令和财会[2006]3 号文《关于印发〈企业会计准则第1 号———存货〉等38 项具体准则的通知》规定，公司自2007年1月1日起执行新的会计准则,根据《企业会计准则第38号———首次执行企业会计准则》的规定从2007年1月1日起进行追溯调整。实施新会计准则对公司的影响主要体现在：

　　1）长期股权投资

　　根据《企业会计准则第2号———长期股权投资》的规定，公司会将现行政策下对子公司采用权益法核算变更为采用成本法核算，这将在一定程度上降低母公司当期对子公司的投资收益，但本事项不影响公司合并报表损益情况和财务状况。

　　2）长期股权投资差额

　　根据《企业会计准则第38号———首次执行企业会计准则》的规定，属于同一控制下企业合并产生的长期股权投资，尚未摊销完毕的股权投资差额应全额冲销，并调整期初留存收益，以冲销股权投资差额后的长期股权投资帐面余额作为首次执行日的认定成本。

　　3）投资性房地产

　　根据《企业会计准则第3 号———投资性房地产》的规定，公司经过评估后决定将选择采用成本模式对投资性房地产进行核算，因而公司的利润和股东权益不会受此影响。

　　4）借款费用

　　根据《企业会计准则第17 号———借款费用》的规定，应用新会计准则后公司借款费用可予以资本化的范围将扩大，由以前的专门借款扩大为专门借款和符合资本化条件的一般借款。另外，可以资本化的资产范围也将扩大，由现行制度下的固定资产、房地产开发企业的开发产品，增加为所有需要经过相当长时间的购建或生产活动才能达到预定可使用或可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等。

　　另外，对专项借款费用资本化的处理，按照《企业会计准则第17 号－借款费用》规定，公司借款利息资本化金额按照专项借款实际利息费用减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定。

　　5）根据《企业会计准则第33 号———合并财务报表》的规定，应用新会计准则后，公司要将现行会计政策下单独列示的合并资产负债表中的股东权益，调整到在合并资产负债表中股东权益项目下以“少数股东权益”项目列示。此项政策变化将会影响公司的股东权益。

　　上述差异事项和影响事项可能因财政部对新会计准则的进一步讲解而进行调整。

　　2007年1月份，国家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，进一步加强土地增值税清算管理工作。鉴于上述通知，对土地增值税缴纳的标准和扣除办法没有变化，故对北辰的盈利水平及长远发展均不构成影响。管理层已经按税法的要求对土地增值税进行了充分的预缴和计提。

　　6.2 主营业务分行业、产品情况表

　　单位:元 币种:人民币

　　6.3 主营业务分地区情况

　　本公司的所有业务均在中国北京。

　　本公司收入总额中:投资物业占11.4% ；物业销售占 56.9%；购物中心占15.9%；酒店占12.4%。其他3.4%。

　　6.4 募集资金使用情况

　　√适用□不适用

　　募集资金使用情况

　　公司于2006年通过增发募集资金3,517,070,000元，已累计使用1,584,370,000元，其中本年度已使用1,584,370,000元，尚未使用1,932,700,000元。尚未使用募集资金余款将随承诺项目开发进度逐步投入，或根据2003年第一次临时股东大会决议，将筹集资金超过承诺项目所需资金部分用于减少债项亦可作为一般营运资金。

　　单位:元 币种:人民币

　　变更项目情况

　　□适用√不适用

　　6.5 非募集资金项目情况

　　□适用√不适用

　　6.6 董事会对会计师事务所"非标意见"的说明

　　□适用√不适用