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无论是从市场需求还是政策要求看，适用于自住群体的中小户型必成大势所趋。但在上海楼市产品竞争日趋激烈，特别是中小户型供应放大、同质化竞争难以避免的预期下，一些中小户型产品想赢得市场关注，还是离不开关键的价格因素。近期开盘的新江湾城建德国际公寓便是一例。
主打中小户型
建德国际公寓位于杨浦区北部新江湾城生态居住区的东面，地块由闸殷路、政悦路、军工路及国伟路的合围而成，呈弯曲的长条状。整个社区总建筑面积75000平方米，由11幢8-12层的小高层及2幢多层公寓楼组成，南向两排，栋距和肩距分别在58米和16米左右，一二层外墙选用石材装饰，以上为褐色小块面砖，或尖顶、或平顶，墙体和屋面采用节能保温建材，并且选用双层中空隔音玻璃窗。
建德国际公寓为一梯两户，每栋楼房型各不相同，以100平方米、128平方米的两房、三房为主。由于绿化景观集中在小区中央，所以居中的4、5号楼位置最佳，是典型的景观房，但4号楼西头低层的房源采光稍有影响，原因是前面有一栋居委会用房，楼高2-3层。另外，6、7号楼前有一较大的变电所，2、3号楼西面则建有一排商铺，虽有绿化阻断，但投入使用后对楼内业主是否会产生影响，现在还不得而知，但这两栋楼最大的优点倒是50米开外就是新江湾城50万平方米的开放式生态绿地。
另外，建德国际公寓距离五角场约4公里，门前新开辟的政悦路除538路公交车外，罕有新的公交线路，住户要步行15分钟以上至闸殷路或殷行路才有公共交通。不过未来轨道交通M8线起始站和M10线的殷行路站距离建德国际公寓各2站路左右，相信通车后这里的交通将有所改善。
低价入市策略
就在上月，建德国际公寓推出了四期最后一批房源，为位于社区南侧的8-12层的小高层，共93套两房，面积在83-92平方米，均价8800元/平方米。而据销售人员介绍，建德国际公寓的一房房源已经全部售罄，两房中112平方米的全部集中在一楼，均价8300元/平方米，92平方米的均价则为9400元/平方米。
2005年12月，总共才638套房源的建德国际公寓首度上市。自开盘以来，这个楼盘就以开发体量小、市场售价低、房型较紧凑为特色，特别是在价格方面，单价定于万元以下的建德国际公寓一直与附近在售的几个楼盘保持着400-1000元/平方米不等的距离。
低价入市策略也为建德国际公寓的销售提供了一定保证。在2005年宏观调控发挥影响、上海楼市观望气氛较重的情况下，建德国际公寓就以低于周边楼盘500元/平方米的价格进入市场，两个星期售出60套，说明市场反响还不错。2006年4-8月，建德国际公寓分别成交了68、41、19、7和29套，其间还曾把均价从2005年底的8700元/平方米下调至8500元/平方米。近期新开盘又有新成交，表明建德国际公寓一直在利用价格优势争取板块内的主动地位。
房型有利有弊
房型的多样化也是建德国际公寓的一大特点，有三房两厅两卫、三房两厅一卫、两房两厅两卫、两房两厅一卫、一房两厅、一房一厅等，建筑面积则从65平方米至135平方米不等。此外，还有复式的四房三厅两卫，建筑面积在170平方米至209平方米，满足了不同购房者的需求。
从建德国际公寓的客户群来看，除了不少首次购房的年轻置业者以外，还有很多客户是改善型的二次置业，不过前者占的比重更大。由于建德国际公寓的面积紧凑，联系目前业内对小户型的颇多争论，其市场表现也为人们所关注。
面积紧凑的住宅尤其是小户型固然有其总价低的优势，但是，小户型往往被看成过渡性的住宅，且往往在通透性和私密性存在一定缺陷。以建德国际公寓100.5平方米的两房两厅来看，房屋进深过大，开门即见洗手间，最北面的一间为厨房，油烟可能随南北季风贯通室内，另外北面开间太小等，都说明小户型在设计方面仍有许多方面需要把握。
七嘴八舌
价格是贵，地段太偏，交通不方便，有车的可以考虑一下。
太偏僻啊，所谓的交通要等到2010年以后才可能看到。
位置太偏僻，配套太缺乏，居住不便，生态区不会是概念炒作吧？
以后有钱了，在建德国际公寓给老爸老妈买套房子，觉得那里的环境很适合养老。
我买这里的原因，大的方面：1、新江湾有发展潜力；2、环境较好，我第一次去与建德国际公寓一路之隔的生态长廊就被它深深的吸引了；3、买房前好好研究了一下风水问题，认为还是不错的，“左青龙、右白虎”，而且是“弓内”，再有因为相对来说在政悦路的里面比较安静，适合居住。小的方面：外立面简洁流畅、给人温暖的感觉；房型相对规整。
我家离建德国际公寓不过10分钟路程，在2006年3月中旬和男朋友去看了看，那个时候两房只有7号楼的11楼，报价89万元左右，其实那里的环境真是不错，那个房型也是正南方向，后面推出的据说都是西南方向。但第二天销售人员就打电话来说，那套房子已经被人家订掉了，真是有点郁闷，而男朋友家人来看房，觉得太偏，就不买了。
（摘自搜房网“建德国际公寓业主论坛”网友发帖）
◆地产研究院
产品 得房率略显欠缺
建德国际公寓的景观设计具有较高的起点，因为项目西侧紧邻50万平方米、南北向的超大生态绿色走廊，所以在总体规划中，建德国际公寓也力求引绿进社区，与南北两列住宅群结合形成中间带状绿地，使每幢、每户都可享受到大面积的绿色庭院。同时，两列住宅群由西向东逐渐升高，面对外面的生态绿色走廊形成阶梯退台式的景观朝向面，这既可以使建德国际公寓具备良好的整体建筑形态，也可以使更多的住户拥有一个大观景平台。社区主入口也设于西侧绿色景观带方向，并通向风格鲜明的会所，两侧则布以从多层到小高层逐渐升高的住宅，形成有序列感的入口空间效果。
建德国际公寓的建筑风格则定位于简洁大方，立面材质和色彩方面都选得不错。房型也设计多样，能满足不同消费群的需求。一梯两户并共享电梯，可以形成较好的住户私密性与便捷度。从主打的两房看，客厅和主卧采光良好，而相对于同等面积其他楼盘的房型，建德国际公寓的房型中卫生间及厨房的面积相对较大，而且不论大小房型，均实现了卫生间的干湿分离，这是建得国际公寓房型设计方面最突出的优点。但不足之处是，房型的“交通面积”占得较多，所以在得房率上略显欠缺。
（5+1 Werkhart International五合国际建筑师 万晔）
配套 便捷度还需时日
建德国际公寓位于杨浦区重点发展的新江湾城生态居住区的东北角。根据新江湾城的规划，将分为都市村庄、知识商务、自然花园以及新江湾城公园、江湾天地、复旦江湾校区等区块，建德国际公寓属于以低密度住宅为主的自然花园区块。
应该说，建德国际公寓处在上海新一轮发展的主轴上，立足于知识杨浦、五角场城市副中心及新江湾城生态居住区的建设，未来发展潜力巨大。但是从目前的情况看，新江湾城楼盘的生活还是要依赖于2公里外的五角场商圈，出行也不是很方便，轨道交通还在建设中，离社区最近的公交线路则要步行15分钟，所以要真正从新江湾城的发展中受惠，看来还需要时日。
（5+1 Werkhart International五合国际建筑师 万晔）
◆鉴房报告
受调控影响 价格走势趋稳
新江湾城建德国际公寓于2005年12月上市，当时的报价为8000-9000元/平方米，是新江湾城板块内第2个上市的新建商品住宅项目。
由于开盘正值2005年的“后调控时期”，从当时的市场环境来说，上海房地产市场刚刚受到一轮政策打压，投资客纷纷离场，为建德国际公寓的去化带来一定难度。在正式入市之后，建德国际公寓当月只售出22套，成交均价约为8500元/平方米，略低于板块内的竞争项目新江湾城雍景苑9300元/平方米的成交水平，所以开盘情况总体来看并不理想。而这一情况一直持续到了2006年2月，连续3个月的月成交量都在20套左右。
2006年3月，上海房地产市场整体又开始出现回暖，压抑许久的刚性需求开始爆发，新江湾城板块市场也随之活跃起来。当月，建德国际公寓去化了63套，成交均价上升到9000元/平方米左右。
而到了2006年5月，中央“国六条”政策出台，新一轮的房地产调控拉开序幕，又对建德国际公寓的销售造成不利影响。同时，在2006年上半年，新江湾城板块内项目集中上市，如翡翠东森花园、合生江湾国际公寓等，这也在一定程度上造成建德国际公寓客户的分流，使得项目去化速度受到了一定的阻碍。2006年6月至8月，建德国际公寓的月成交量又滑落到20套左右，成交价格也略有松动下滑，但依旧保持在平均8500元/平方米上下。
进入2007年，随着各项调控措施的逐步落实，新江湾城板块的土地价值得到众多知名开发商和市场的高度认可，尤其是板块的标杆楼盘合生江湾国际公寓的热销，以及新江湾城雍景苑一期的交房入住，使得新江湾城板块的配套日趋完善，这些因素也在一定程度上刺激了板块整体楼市。而即将交房的建德国际公寓在准现房身份下销售情况也有所好转，上月销售了39套，成交均价又攀升到9000元/平方米左右。
目前，新江湾城板块在售的都是现有楼盘的后续房源，且各项目的去化率已经达到一半，随着杨浦区楼市供应量的逐渐减少，很可能形成一个区域整体供不应求的态势。另外，新江湾城的自身规划发展、五角场商圈的辐射、轨道交通的建设等利好消息，使得越来越多的外区客户被吸引到新江湾城板块，而且这些客户层次相对较高，那么在板块中处于中低位价格的建德国际公寓未来半年的价格态势应该是稳中有升的。
（上海易居房地产研究院）
新江湾城建德国际公寓各时间段报价一览表
2005.12-2006.2 8000-9000元/㎡ ↑
2006.3-2006.7 8500-9500元/㎡ ↑
2006.8-2006.12 8500-9500元/㎡ →
2007.1至今 均价9000元/㎡ →
投资星级 ★★
交通配套：较差
生活配套：较差
投资收益率：较低
楼盘性价比：一般
◆周边市场
新江湾城 价值提升还靠新房
新江湾城板块自2004年新规划启动开始，这个示范性新型综合生态居住区就被更多的上海人发现和关注。经过3年的开发建设，目前新江湾城的配套设施，包括公园、体育中心等已相继落成，其生态环境的魅力也日益彰显。
而目前的上海住宅市场，随着近两年宏观调控效应的发挥，自住型客户已经成为购房主体，其中改善型客户又占据了近一半的份额，这部分客户对楼盘的选择除了永恒的价格因素外，对交通、配套、环境等方面的要求也很高，所以兼具原生态、人文特色的新江湾城成为了值得考虑的居住板块。
新江湾城板块目前有四大在售楼盘，除了本期介绍的单价低于万元的新江湾城建德国际公寓外，还有新江湾城雍景苑（上海梦想）、翡翠东森花园和合生江湾国际公寓（新江湾城1号），后三个楼盘目前的单价分别约11000元、11500元和15000元，与2006年相比上涨了6%-10%。
在房源上，目前这几个楼盘主力在推的都是100-140平方米的两房和三房，近期也有不少首次置业的客户前去咨询，环境优势和未来价值的提升是吸引他们的主要原因。不过，由于目前新江湾城板块内还没有通公交车，同时在建的轨道交通8号线和10号线通车还有待时日，并且从地理位置来看，也只有翡翠东森花园距离8号线的终点站比较近些，所以对没有私家车的购房者来说，未来几年的出行便成为一个问题，而且那里的生活配套完善起来也至少要3-5年的时间，所以也影响到楼盘的销售。
还有一个在售楼盘是位于新江湾城板块西面的政立苑，虽然与上述楼盘距离较远，但其与五角场板块只有政立路一路之隔，因此其可以依靠五角场板块成熟的配套。不过，政立苑是一个规模很小的社区，只有4栋多层住宅，以一房和两房为主，在因得房率较高而受到自住客追捧后，所剩房源已寥寥无几，售价则在11600元/平方米左右。
至于新江湾城板块的二手房，数量较少，除了1999年开发的位于殷行路、闸殷路的时代花园外，多为年代较早的老工房。时代花园目前在二手房市场流通的多为83-90平方米的两房，装修房源挂牌价在10000元/平方米左右，与2006年相比上涨了300-400元/平方米。闸殷路沿线的老工房目前在二手房市场流通的主要是50-60平方米的一房和两房，挂牌价在7500-8000元/平方米，不过成交量不大，因为虽然这些房源面积紧凑、总价较低，但在新江湾城板块置业的人群主要还是看中板块的生态环境，如果真图实惠，不如去购买旁边中原板块的房子。
（汉宇地产分析师 孙文勤）