备考合并利润表
单位：元
(三) 备考合并报表主要财务指标
(四) 备考合并报表主要资产情况
截至2007年3月31日，备考合并园城股份资产总计1,067,210,135.15元，（未经审计）主要包括流动资产、长期股权投资、固定资产、无形资产等。
1、流动资产
截至2007年3月31日，备考合并园城股份流动资产总计860,197,112.64元，其中货币资金91,840,935.59元，占期末流动资产的10.68%；应收帐款17,729,555.12元，占期末流动资产的2.06%；预付款项158,881,840.53元，占期末流动资产的18.47%；其他应收款200,652,792.21元，占期末流动资产的23.33%；存货391,091,989.19元，占期末流动资产的45.47%。
2、长期股权投资
截至2007年3月31日，备考合并园城股份长期股权投资期末余额为117,899,390.94元，其构成如下：
3、固定资产
截至2007年3月31日，备考合并园城股份固定资产原值期末余额为86,178,497.92元，累计折旧期末余额为44,857,904.57元，固定资产净值为41,320,593.35元，已计提固定资产减值准备为6,572,668.23元，固定资产净额为34,746,925.12元，其构成如下：
单位：元
4、无形资产
截至2007年3月31日，备考合并园城股份无形资产期末余额为44,057,844.14 元，其构成如下：
(五) 备考合并报表主要负债情况
截至2007年3月31日，备考合并园城股份负债总计704,280,306.65元，主要包括应付帐款、预收款项、其他应付款、长期借款等。
1、应付帐款
截至2007年3月31日，备考合并园城股份应付帐款期末余额为81,766,247.39元，其主要构成如下：
2、预收款项
截至2007年3月31日，备考合并园城股份预收款项期末余额为210,297,359.24元，其主要构成如下：
3、其他应付款
截至2007年3月31日，备考合并园城股份其他应付款期末余额为199,888,054.70元，其主要构成如下：
4、长期借款
截至2007年3月31日，备考合并园城股份长期借款期末余额为130,000,000.00元，其主要构成如下：
(六) 备考合并报表净资产情况
截至2007年3月31日，备考合并园城股份净资产为362,929,828.50元。
四、本次交易完成后的本公司模拟盈利预测
(一) 天创集团盈利预测
天创集团2007年、2008年的盈利预测已经武汉众环会计师事务所审核，并出具了众环专字[2007]163号《审核报告》。天创集团的盈利预测报告的编制遵循了谨慎性原则，但盈利预测所依据的各种假设具有不确定性，投资者进行投资时不应过分依赖该项资料。
1、天创集团盈利预测审核报告之主要内容
武汉众环会计师事务所对天创集团出具的盈利预测审核报告主要内容如下：
“我们审核了后附贵公司拟收购的山东天创集团有限公司（以下简称“天创公司”）2007年度、2008年度盈利预测报告，我们的审核依据是《中国注册会计师其他鉴证业务准则第3111号———预测性财务信息的审核》。天创公司管理层对该预测及其所依据的各项假设负责。这些假设已在盈利预测报告中披露。
根据我们对支持这些假设的证据的审核，我们没有注意到任何事项使我们认为这些假设没有为预测提供合理基础。而且，我们认为，该预测是在这些假设的基础上恰当编制的，并按照企业会计准则及《企业会计制度》编制基础的规定进行了列报。”
2、盈利预测基准
山东天创集团有限公司（以下简称“山东天创”、公司或本公司）2007、2008年度的盈利预测系根据公司及被投资单位烟台隆城投资有限公司（以下简称“烟台隆城”）2007、2008年度经营计划，本着谨慎性原则在公司财务报表的基础上编制而成。编制盈利预测时所采用的会计政策及会计估计方法遵循了国家现行的法律、法规、新企业会计准则（2006年2月15日颁布）的规定，在各重要方面均与本公司所采用的会计政策及会计估计一致。
基本假设:
1)国家现行的法律、法规、方针政策无重大改变；
2)国家现行的利率、汇率等无重大改变；
3)山东天创所在地区的社会经济环境无重大改变；
4)除根据修订后的《中华人民共和国企业所得税法》，自2008年起，企业所得税税率由33%变更为25%外，本公司及烟台隆城公司目前执行的其他税赋、税率政策无重大改变；
5)山东天创已签订的合同能正常履行；
6)国内物价水平无重大变化；
7)山东天创所开发的福山天创城一期、名人大酒店项目2007年度能够如期交房，并于2008年完成福山天创城一期住宅及公寓23,219平方米和9,058.32平方米网点房的销售、名人大酒店完成12,859.85平方米的预计销售量；
8)山东天创公司所拥有45%股权的烟台隆公司所开发的星河城项目于2008年8月如期完成28万平方米的房产，并于2008年完成预计16万平方米的销售量；
9)盈利预测期间国内及烟台地区房地产市场行情与现实无重大变化；
10)盈利预测期间项目开发有关的各项规费，主要材料的采购成本等与现实无重大变化；
11)无其他人力不可抗拒因素造成的重大不利影响。
4、盈利预测结果
根据武汉众环会计师事务所有限责任公司出具的众环专字(2007)163号《审核报告》，天创集团2007、2008年度盈利预测情况如下：
天创集团2007年度、2008年度盈利预测
单位：万元
(二) 园城股份备考合并盈利预测
园城股份2007年、2008年的备考合并盈利预测已经武汉众环会计师事务所审核，并出具了众环专字[2007]162号《审核报告》。
1、园城股份盈利预测审核报告之主要内容
武汉众环会计师事务所对园城股份出具的备考合并盈利预测审核报告主要内容如下：
“我们审核了后附的烟台园城企业集团股份有限公司（以下简称“贵公司”）编制的2007-2008年度备考合并盈利预测报告。我们的审核依据是《中国注册会计师其他鉴证业务准则第3111号———预测性财务信息的审核》。贵公司管理层对该预测及其所依据的各项假设负责。这些假设已在备考合并盈利预测报告中披露。
根据我们对支持这些假设的证据的审核，我们没有注意到任何事项使我们认为这些假设没有为预测提供合理基础。而且，我们认为，该预测是在这些假设的基础上恰当编制的，并按照企业会计准则及《企业会计制度》编制基础的规定进行了列报。
由于预期事项通常并非如预期那样发生，并且变动可能重大，实际结果可能与预测性财务信息存在差异。”
2、盈利预测基准
烟台园城企业集团股份有限公司（以下简称"公司或本公司"）2007至2009年度盈利预测系假定此次拟向园城实业集团有限公司（以下简称“园城集团公司”）定向增发人民币普通股股票，用于购买园城集团公司所持有的山东天创集团有限公司（以下简称“天创集团”）100%股权的行为于2007年1月1日即已完成，在此基础上，根据公司及公司所控制的子公司（包含天创集团）2007-2009年度经营计划，本着谨慎性原则在公司合并财务报表的基础上编制而成。编制盈利预测时所采用的会计政策及会计估计方法遵循了国家现行的法律、法规、新企业会计准则（2006年2月15日颁布）及企业会计制度的规定，在各重要方面均与本公司所采用的会计政策及会计估计一致。
3、盈利预测基本假设
(1) 国家现行的法律、法规、方针政策无重大改变；
(2) 国家现行的利率、汇率等无重大改变；
(3) 本公司及子公司所在地区的社会经济环境无重大改变；
(4) 除根据修订后的《中华人民共和国企业所得税法》，自2008年起，企业所得税税率由33%变更为25%外，本公司及子公司目前执行的其他税赋、税率政策无重大改变；
(5) 本公司已签订的所有重大合同能正常履行；
(6) 公司所计划开发的橡树湾项目、玛钢厂项目、岩丰大厦项目能按时取得土地使用权及获得项目开发有关部门的审批。且项目能按公司预计的时间完工、实现销售并交付使用；
(7) 赢利预测期间项目开发有关的各项规费，主要材料的采购成本等与现实无重大变化；
(8) 盈利预测期间国内及烟台地区房地产市场行情与现实无重大变化；
(9) 公司向园城集团公司购买的汇龙湾投资有限公司60%股权于2006年5月办理完股权变更手续；
(10) 无其他人力不可抗拒因素造成的重大不利影响；
(11) 涉及天创公司盈利情况的特定假设详见《山东天创集团有限公司2007至2009年度盈利预测报告》。
4、盈利预测结果
根据武汉众环会计师事务所有限责任公司出具的众环专字(2007)162号《审核报告》，园城股份2007年度、2008年度盈利预测情况如下：
园城股份2007年度、2008年度盈利预测
单位：万元
五、本次资产收购标的评估情况
根据《资产置换协议书》，本公司与园城实业集团同意聘请武汉众联资产评估有限公司以2007年3月31日为基准日对天创集团进行整体资产评估。武汉众联资产评估有限公司对天创集团的全部资产和负债进行了评估，出具了鄂众联评报字[2007]第034号《资产评估报告书》。山东天创集团有限公司全部资产及相关负债在2007年3月31日这一评估基准日所表现的投资价值见下表：
资产评估结果汇总表
评估基准日：2007年3月31日 单位：万元
六、管理层讨论分析
(一) 财务状况及分析
根据经武汉众环会计师事务所有限责任公司出具众环审字[2007]062号《审计报告》审计的园城股份2006年度会计报表、未经审计的2007年1-3月会计报表，和经武汉众环会计师事务所审计的园城股份2006年度备考会计报表、未经审计的2007年1-3月备考会计报表，收购前后上市公司的各项财务指标变化如下：
1、对资产规模的影响
单位：元
从上表可以看出，本次收购完成后，2007年3月31日园城股份总资产和净资产较收购前分别大幅增长81.31%、69.22%；2006年末园城股份总资产和净资产较收购前分别大幅增长68.09%、167.47%。本次收购完成后，园城股份总资产和净资产规模迅速扩大，公司整体实力大大增强。
2、对资产负债结构的影响
从上表可以看出，虽然本次收购使公司总资产大幅上升，但资产负债率基本保持不变，说明公司并未因规模迅速膨胀而影响资产负债结构。
3、对公司负债结构的影响 单位：元
上市公司本身的的负债中流动负债的比率较高，形成的原因主要是2006年与中国建设银行烟台分行达成《抵债协议》后，将原来在非流动负债中反映的9,114.53万元转到流动负债中反映，扣除此因素的影响，公司的负债结构符合房地产开发企业的实际状况。
通过对备考数据的分析，通过本次交易后负债增加较大，形成的原因一是交易后公司资产额增加，同时带动负债增加；二是天创集团本身的流动负债中很大一部分为取得客户预售的房款（2007年3月31日余额为195,646,745.26元），扣除此项目的影响，本次交易后负债增加处于一个合理范围。本次交易后，无或有负债增加。
(二) 盈利能力分析
根据经武汉众环会计师事务所有限责任公司众环审字[2007]062号《审计报告》审计的园城股份2006年度会计报表、未经审计的2007年1-3月会计报表，经武汉众环会计师事务所审计的园城股份2006年度备考会计报表、未经审计的2007年1-3月备考会计报表，收购前后上市公司的各项财务指标变化如下：
1．每股收益的分析
单位：元
房地产项目周期一般跨若干年度，而在满足结转收入条件之前，期间费用会持续发生，因此项目公司在运营初的若干年经常是亏损的。本次收购的天创集团目前有两个项目，即天创一期和名人大酒店项目，均处于开发阶段而不能结转收入，因此天创集团在去年及今年1季度均为亏损，因而造成本公司备考合并数据中的净利润和每股收益指标较合并数据下降。
但是结合下表(根据武汉众环会计师事务所出具的众环专字(2007)162号园城股份2007年度～2008年度备考盈利预测审核报告计算得出)可以看出，随着天创集团房地产项目陆续结转收入，2007年本公司备考预测每股收益达到0.32元，较收购前的2006年每股收益0.15元增长113.01%,2008年公司备考预测每股收益达到0.73元，较收购前的2006年每股收益0.15元增长386.67%，说明本次收购明显增厚了园城股份的每股收益，将大大增强公司的盈利能力(见下图及下表)。
单位：元
注：以上数据按照本次定向增发实施后的总股本241,165,513股计算。
2．净资产收益率的分析
与每股收益指标的下降类似，净资产收益率指标的下降主要由于天创集团目前的两个项目，即天创一期和名人大酒店项目，均处于开发阶段而不能结转收入，因此天创集团在去年及今年1季度均为亏损，造成本公司备考合并数据中的净资产收益率指标较合并数据下降。
但是结合下表(根据武汉众环会计师事务所出具的园城股份2007年度～2009年度备考盈利预测审核报告计算得出) 可以看出，假设未来三年除了净利润外，无其他使净资产增减的因素。随着天创集团房地产项目陆续结转收入，2007年、2008年本公司备考预测净资产收益率分别达到22.66%、34.00%，较收购前的2006年净资产收益率6.58%有大幅增长，说明本次收购将大大增强公司的盈利能力(见下图及下表) 。
注：假设2007年、2008年除净利润增加外，无其他使净资产增减的因素。
(三) 重大担保、诉讼、其他或有事项和重大期后事项
1．重大担保事项
截至2007年3月31日，本公司对外担保共2540万元，占公司净资产比例为25.82%，具体担保情况如下表：
对外担保情况表
2．重大诉讼仲裁事项
(1) 烟台建设集团有限公司工程款纠纷案
烟台建设集团有限公司因承建烟台华联房地产开发有限公司(以下简称：华联房地产) 位于环山路89号的华联新村住宅楼工程，就工程款欠款纠纷问题多次提起诉讼，本公司对前述欠款承担连带清偿责任(华联房地产原是本公司的控股子公司，2005年12月，本公司将持有的华联房地产公司的股权全部转让) 。2007年4月2日，华联房地产已与烟台建设集团有限公司签署了《债务重组协议》，本公司在华联房地产与烟台建设集团有限公司施工工程款纠纷案中的连带清偿责任全部解除。
(2) 山东云门药业有限责任公司借款纠纷案
2000年8月8日，山东云门药业有限责任公司(以下简称：云门药业) 因流动资金缺乏，向本公司借款300万元，本公司于2004年5月18日向烟台市中级人民法院提起诉讼，要求云门药业偿还所欠本公司款项，并冻结了云门药业相应额度的资产。2004年11月2日，烟台市中级人民法院以(2004年) 烟民二初字第211号民事判决书，判决云门药业返还本公司人民币300万元。2005年2月22日，本公司收到烟台市中级人民法院案件执行情况告知函(2005) 烟执字第21号，被告知云门药业的资产均已抵押或查封。截止到本报告披露日，该案件无实质性进展。该重大诉讼事项已于2004年6月9日刊登在《中国证券报》、《上海证券报》上。
(3) 光大银行烟台支行借款纠纷案
2005年7月18日，山东省烟台市中级人民法院以(2004) 烟民二初字第410号民事判决书判决本公司自判决生效之日起十日内，支付光大银行烟台支行贷款本金2,700万元、贷款利息582,783.36元，案件受理费151,876元、保全费142,386元由本公司承担；深圳万基集团有限公司、山东鲁信国际经济股份有限公司对本公司的上述给付义务承担连带清偿责任。2006年8月25日，本公司与烟台中欧建筑材料有限公司签署了《资产及债务转让协议》，约定将上述债务中的690万元转让给烟台中欧建筑材料有限公司，目前该事项正在审批过程中。该重大诉讼事项已于2005年2月4日刊登在《中国证券报》、《上海证券报》上。
3．其他或有事项
本公司截至2007年3月31日无其他重大或有事项。
4．期后事项
根据中华人民共和国财政部令第33号文有关规定，经公司第八届董事会第六次会议审议通过，公司自2007年1月1日起执行修订后的《企业会计准则》。
(四) 执行新会计准则可能发生的会计政策、会计估计变更以及对公司财务状况和经营成果的影响
经对公司新执行的会计政策进行分析，对本公司经营产生较大影响的会计政策、会计估计变更主要有：
（1）长期股权投资
新会计准则规定，投资企业能够对被投资企业实施控制以及不具有共同控制或重大影响(公允价格不能可靠计量) 的，股权投资应采用成本法核算；投资企业对被投资企业具有共同控制或重大影响的应采用权益法核算。编制合并财务报表时，再按照权益法进行调整，以上会计政策变更将对母公司的会计报表产性影响。
（2）投资性房地产
新会计准则下规定将为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产作为投资性房地产管理，引入了公允价值计量公允价值模式，采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。本公司的资产中有一部分是出租用房产，属于投资性房地产，虽然公司目前对投资性房地产采用成本模式计量，但今后如采用公允价值模式计量，将对公司的会计报表产生较大影响。
（3）借款费用
在新会计准则下，扩大了利息资本化的范围，资本化利息不仅包括为购建可直接归属于符合资本化条件的资产而专门借入的专门借款当期实际发生的利息费用，而且包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款计算确定并予以资本化的利息金额。此项会计政策的变更将会对本公司财务状况和经营成果产生一定的影响。
（4）所得税
公司执行新会计准则后，所得税处理的会计政策将由应付税款法变更为资产负债表债务法，此项会计政策的变更将会对本公司的财务状况及经营成果产生较大影响。
（5）企业合并
新准则将企业合并分为同一控制下的企业合并和非同一控制下的企业合并。同一控制下的合并中取得的资产和负债，按照合并日在被合并方的账面价值计量，非同一控制下的企业合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值，是指合并中取得的被购买方可辨认资产的公允价值减去负债及或有负债公允价值后的余额。以上会计政策的变更将对企业合并中资产的定价产生影响。
第十节 业务与技术
一、房地产行业概况
房地产是人类生存与发展必需的最基本的生活资料之一，是国民经济中兼有生产和服务两种职能的独立的产业部门，其行业发展水平是衡量一国经济水平和人民生活水平的重要指标。在我国，真正意义上的“房地产业”是指伴随着对外开放和市场经济体制改革而逐步发展起来的、以盈利为目的、从事房地产开发、经营及中介服务活动的企业群体。房地产行业作为国民经济的先导行业，与建筑、建材、冶金、轻工、机电等50多个产业部门有着密切的联系，其发展对启动消费、扩大内需、拉动相关产业发展和促进国民经济发展等有着巨大作用，在国民经济中占据着十分重要的地位。
（一）我国房地产行业监管体制
房地产行业的管理体制主要分为对房地产开发企业的资质管理和对房地产开发项目的管理两个方面。
根据建设部《房地产开发企业资质管理规定》：房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级。未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。其中：一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。
我国各地政府对房地产开发管理的主要机构是各级建设委员会、国土资源管理部门、房屋交易管理部门和规划管理部门。目前国家对房地产行业尚未设置全国性的行业监管部门，由于地区差异性，各大城市的机构设置和各级管理部门的具体管理职能并非完全一致。
（二）主要政策法规
房地产开发过程中涉及的主要环节包括土地获取、规划设计、建设开发等，与行业直接相关的法律主要包括：《土地管理法》、《城市规划法》、《城市房地产管理法》和《建筑法》等。具体到房地产开发的各个阶段，国家均制订了严格的政策法规进行规范，在涵盖了开发建设、装修、销售、物业管理、投融资和相关税收等不同阶段和方面均有严格的政策法规。主要相关法规政策包括：《土地管理法实施条例》、《经济适用房管理办法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《住宅室内装饰装修管理办法》、《建设工程质量管理条例》、《房产税暂行条例》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、《住房公积金管理条例》、《物业管理条例》等。
同时，国家为规范房地产行业，促进行业的健康发展，近几年连续出台了规范行业发展的相关政策。2005年3月，中国人民银行调整商业银行自营性个人住房贷款政策，将原住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平；2005年4月30日，中央七部委联合出台《关于做好稳定住房价格工作的通知》，增加房屋交易的税收调控。2006年5月17日，在国务院总理温家宝主持召开的国务院常务会议上，专门研究了促进房地产业健康发展的六条具体措施（以下简称“国六条”），主要是为了进一步搞好房地产市场引导和调控，整顿和规范房地产市场秩序，调整住房结构，引导合理消费。2006年5月，建设部等中央九部委联合发布了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（以下简称“《意见》”），明确指出要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，规定自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。此外，《意见》还对发挥税收、信贷、土地政策的调节作用、合理控制城市房屋拆迁规模和进度、进一步整顿和规范房地产市场秩序、有步骤地解决低收入家庭的住房困难、完善房地产统计和信息披露制度等方面做出了规定。2006年7月，国家税务总局发布了《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，加强个人转让住房应缴纳的个人所得税的征收管理；2006年7月，建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，提高了投资总额在1000万美元以上的外商投资房地产企业的注册资本占投资总额的比例，同时对境外机构、个人在境内购买商品房作出了更加严格的规定。以上政策的出台，抑制了投机性购房需求，有利于引导消费者理性购房，有利于房地产市场的规范发展。
（三）我国房地产业的性质和特点
1、资金密集型行业
房地产开发项目投资额大，投资周期长，对资金的需求量大，不但要求房地产开发企业自身具有雄厚的资金实力，而且需要良好的信用和融资能力。
2、知识密集型行业，专业化分工和市场化程度高
房地产业涉及的相关行业多、开发流程复杂、涵盖领域广，房地产开发与建设往往需要大量的市场调研、精心的规划设计、高标准的工程施工、专业化的营销策划、细致的全程服务，这就要求房地产开发企业具有较强的专业技术水平、丰富的项目操作能力和资源整合能力。
3、政策性因素对房地产业影响较大
由于房地产业自身具有高度的联动性，在一定时期积聚的各种经济社会矛盾总是集中反映在房地产市场上。政府对房地产业十分关注，相应的管理和调控力度较大。土地、信贷、税收等相关政策法规直接影响房地产业的发展，国家宏观经济政策也会对房地产业产生显著影响。
4、房地产具有较强的产业关联性
房地产行业由于专业化分工程度高，与相关产业的关联性也很强，房地产的发展能有效拉动钢铁、水泥、建材、建筑施工等相关产业，对一个国家和地区整体经济的拉动作用明显，对国民经济的贡献率较高。
5、作为房地产主要生产资料的土地具有典型的稀缺性、其供给受到严格控制
土地资源是房地产开发的重要生产资料，具有稀缺性、不可再生长性和不动产性。我国地少人多，人口城市化程度稳步提高，对土地的需求较大，土地价格总体呈上升趋势。国家对土地资源的开发利用实行严格管理。各级政府对所属地区的土地开发也是根据该地区的城市规划逐步进行的，土地供应总量受到各方面的限制。房地产开发企业能否取得适合的土地进行开发，存在较大不确定性。
6、房地产开发的地域特征明显
一方面，房地产业的属地化经营特点十分明显，房地产产品设计和销售受当地人文环境和居民的生活习惯等因素影响较大，房地产供求状况受当地经济发展水平的影响较大。另外一方面，我国房地产业还处于成长时期，房地产企业的整体实力较小，绝大部分房地产企业的业务范围局限于一个或少数几个地区，只有极个别大型企业有实力在全国范围内大规模经营房地产业务。
7、收入和利润波动比较大
房地产企业普遍面临建设周期变化从而影响收入波动的情况。一般而言房地产建设周期是2－3年，在投资建设的初期往往面临资金投入大收入较少的现象，而在建设后期资金投入相对减少收入大量增加。房地产企业在连续性的经营过程中，如果在某个时间段缺乏新的项目，那么相应在未来的时间段就会面临收入突然减少从而影响利润的现象。
8、财务杠杆作用明显
房地产行业具有很高的财务杠杆效应，房地产开发企业在投入自有资金的同时，可以通过各种方式合法取得负债资金进行开发投入，同时，还可以通过房屋预售取得滚动开发的资金。这使得在行业景气时，房地产开发企业的资本回报率和自有资产增值率相当高，同时，在行业不景气时，因财务杠杆而导致的财务风险较大。
9、融资渠道单一
房地产开发对资金的需要量巨大，资金占用时间较长。在我国，对房地产企业的信贷政策一向较为严谨。在资本市场对房地产企业的上市审核也更为谨慎，使房地产业的发展面临着融资渠道单一、融资困难的局面。
（四）行业竞争状况
1、房地产行业进入壁垒日益提高。房地产行业对土地的依赖性较强，且为资本密集性行业。因此，进入房地产行业的主要障碍有：是否具有一定的土地储备；资本实力是否雄厚；是否具有相应的技术水平；专业技术人员数量及职称；从事房地产开发的年限、开发面积、工程质量；房地产开发资质证书的等级等。随着土地市场化机制的逐步完善，行业管理日益规范，对房地产企业的规模和资金实力的要求越来越高，缺乏品牌的中小房地产开发企业必将被市场淘汰。
2、房地产行业整体开发水平不高。由于我国早期房地产业市场进入门槛较低，国内房地产开发企业众多，各个企业开发水平参差不齐，行业总体水平不高。
3、房地产竞争区域差异性较大。目前我国房地产投资主要集中在东部地区，中、西部地区投资量相对较少，区域发展不平衡。东部地区房地产市场起步较早，容量和需求较大、市场较为成熟，竞争较为充分。
4、房地产竞争加剧，买方市场已基本形成。随着个人购房成为消费主体，较高行业利润的吸引，不少企业通过产业转型、直接投资、收购兼并、投资参股等方式涉足房地产业，房地产市场竞争正朝着多元化、个性化的方向升级发展。
5、房地产进入资本竞争时代。房地产是资金密集型产业，随着房地产行业市场竞争的升级和国家相关信贷、土地管理政策的更为完善，资本实力将成为企业竞争的主导因素，实力雄厚、具有相当规模和品牌优势、规范成熟的房地产企业将成为市场的领导者。
我国房地产业经过前几年的高速发展，目前正处在一个结构性转变的关键时期。一些大的房地产企业的实力正在快速增强，市场竞争的核心能力正在加速形成，一批对市场有较大影响能力的房地产龙头企业正在脱颖而出。
（五）影响我国房地产行业发展的有利和不利因素
1、有利因素
(1)国民经济持续、快速、健康发展是我国房地产业实现长期繁荣的根本保障，稳定发展的社会经济环境为房地产市场的发展奠定了坚实的物质基础。
(2)我国人口众多，旧城改造的开展和人口城市化总量的增加，可确保稳定的市场需求总量。
(3)国外先进的房地产设计、开发、营销理念的引入以及国内房地产相关法律、法规体系的逐步健全，有利于房地产行业走向成熟。
(4)我国钢铁、水泥产量位居世界首位，房屋建筑所需的劳动力成本较低，可为房地产业提供较充足的资源。
(5)境外投资（含我国港、澳、台地区）增长和国内资本市场逐步对房地产开发企业开放，将为房地产行业的发展带来新的生机和活力。
2、不利因素
(1)我国金融体系还不够完善，房地产业过度依赖商业银行，而国内商业银行应对市场变化的能力不强，缺乏灵活高效的经营机制。房地产项目开发一般周期较长，资金需求比较大，因此缺乏完善金融体系的支持是阻碍房地产企业发展、壮大的重要因素。
(2)行业集中度低，企业数量众多，规模较小，市场集中度低，单一企业的资金实力和抗风险能力十分有限。
(3)产业化水平低，整体素质不高。房地产行业产业化水平和科技贡献率偏低，产品质量参差不齐，产品同质化现象较为突出，单个房地产企业所占市场份额很低，具有全国性品牌优势的大型房地产企业较少。
(4)二级市场欠发达，市场体系尚待完善。由于二手租赁市场规范程度和居民居住观念等因素的制约，二级市场发展相对缓慢，在一定程度上制约了一级市场的发展。
(5)中国加入WTO后，国外投资商进入国内市场的步伐加快，国内房地产企业面临新的、强大的对手，在投资经验、管理方式、融资能力、品牌经营、市场营销等方面存在一定的差距。
（六）宏观调控政策对房地产市场的影响
(1)对土地供应的影响
国家政策调控的主要目标之一是违规圈土建开发区和大量囤积土地用于投机活动。从短期影响来看，土地供应趋紧，将在一定程度上增加房地产开发的土地成本。通过控制土地供应量，打击土地投机行为将使土地供应量保持平稳增长，有利于增加土地市场的公平性和透明度、避免人为操控土地价格，有利于房地产业的持续发展。
(2)对金融、信贷政策的影响
2004年以来，国家对部分投资过热行业采取了适度紧缩的调控措施。在对房地产开发信贷实施规模控制的同时，各大银行纷纷采取相应措施提高个人住房按揭贷款门槛。特别是在二手房贷款方面，大部分银行对借款人、房屋、贷款成数、合作中介机构等设置了严格审查条件，使置换商品房的申贷难度加大。金融信贷的缩紧在限制一些投资者利用信贷进行购房投机，并影响了部分自用商品住房的交易。
国家控制房地产开发规模、限制二手房转让、提高个人住房按揭贷款门槛等政策的出台，将对商品房的开发和销售产生一定的负面影响。
(3)对消费心理的影响
经过政府引导和宏观调控，房地产市场的投机心理得到有效的抑制。从短期效应来看，虽然宏观调控使房地产市场的交投趋于冷淡，整个房地产市场受到了一定的冲击，但对于培育理性消费、理性投资有显著作用。这种心理变化将随着房地产市场的日益规范而趋于理性，使处于观望的自住购房需求转为购买行为。
(4)对房地产业景气的影响
随着各项政策的逐步落实，宏观调控以取得了初步的成效。国家宏观调控措施有力地打击了各地蜂起的圈占地热潮和土地投机活动，抑制了市场盲目追涨的投机心态，有利于房地产业的内部整合和购房者消费心理调整，维护了房地产业总体持续健康发展的市场格局，有利于房地产行业的健康发展。
受国家宏观调控政策、市场预期变化等因素的影响，全国房地产开发景气指数呈现下降趋势。
（七）我国房地产市场的发展前瞻
1、房地产市场需求前景分析
第一，城市化因素
目前，我国的城市化水平约40%。预计到2020年我国的城市化率将可达到55%，城市人口将达到7.7亿，城市人口净增加2.6亿。按人均20平方米的建筑面积测算，需为新增城市人口建设住房52亿平方米，相当于每年的住房竣工面积将达到2.6亿平方米。
第二，城乡居民收入增长因素
城乡居民收入持续快速增长，购房能力进一步上升。2005年我国城镇居民人均可支配收入达到10,493元，扣除物价上涨因素后比2004年增长9.6%。由于目前我国居民投资渠道相对单一，黄金市场、货币市场、衍生证券市场等均不发达甚至还未成型，真正能吸引国内较大资金容量的只有银行、A股市场和外汇市场。市场对房地产相对乐观的收益前景可吸引一部分投资需求。
第三，城市居民谋求居住环境改善因素
我国城镇居民居住环境与这种客观需要的矛盾突出。随着城市居民收入水平的提高，普通居民对改善居住环境的需要日益迫切。从量上看，2004年，我国城镇居民人均住宅建筑面积为25平方米。这一标准与发达国家仍有一定的差距。从质上看，目前国内普遍采用钢筋加混凝土、烧制砖加砂浆的现场湿式生产方式。我国商品房仍以毛坯或简装修房屋为主，房地产开发的标准化、信息化程度低，配套设施落后。更多消费群体追求更大的居住空间、更完善的居住环境，将推动我国房地产业的加快实现产业升级，加大高附加值住房的开发力度。
第四，城市拆迁改造仍将保持相当规模
2003年10月，国务院办公厅下发《关于控制拆迁规模规范拆迁行为的通知》之后，全国城市房屋拆迁量在2004年有所下降。但是，由于城市基础设施建设、旧城改造、危房拆迁，城市房屋拆迁量将仍保持较大规模，并形成对房地产的巨大需求。预计从目前到2020年，平均每年的旧房拆迁改造量维持在2.5亿平方米左右。
2、房地产行业发展趋势前瞻
(1)房地产开发的结构性调整趋势
结构性矛盾是我国房地产业发展的一个核心问题。一是地区投资差异明显，东部热、中西部冷。以2004年为例，当年东、中、西部房地产投资占全国房地产投资的比重分别为69.53%、15.38%和15.09%。东、中、西部房地产投资增幅分别为27.9%、37.6%和20.6%。一是中低档普通商品房投资比重下降，特别是经济适用房开发持续下降，弱化了对商品房价格上涨的抑制作用。2005年全国经济适用房投资在各类商品房总投资的比重由2004年的4.61%下降到3.6%，是1998年以来的最低点(根据国家统计局的有关数据)。为此，建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》明确要求，在“十一五”时期，要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。
预计今后几年内，满足广大消费需求的中低档普通商品房和经济适用房的比重将不断上升，房地产业的结构性矛盾将逐步缓解。
(2)现房销售将成为房地产业发展的主流
现阶段，期房销售是我国房地产业主要的融资模式和赢利模式。期房销售具有诸多不可预期性，使房地产行业的高回报成为可能，容易诱发投机性需求。由于企业过分追求资金的快速回笼，使期房的质量难以得到有力保障，从而损害消费者利益。这种销售模式不利于我国房地产业的健康发展。随着市场供求矛盾的转移，现房销售模式将逐步成为房地产市场的主流。
(3)房地产投资总量保持相对稳定
首先，从房地产开发投资资金来源情况看，虽然国内贷款受到了日益严格的控制，但经过近两年房地产业高速发展的积累，房地产业自有资金仍然较为充裕。
其次，未来两三年内，扩大内需仍是国民经济继续保持较快增长的直接驱动力。根据建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，为了满足广大中低收入群体的住房需求，国家将继续鼓励对普通住房和经济适用房的投资建设，因而在高档住房以及别墅的投资被抑制的情况下，普通住房将成为房地产开发投资的主要方向。
第三，由于行业产品生产周期特点，房地产市场供给表现出较强惯性，前期的房屋增量将在未来两年内有望集中释放。
(4)更注重土地保护，实现可持续发展
土地是不可再生资源。合理利用土地资源，减少对农用地(特别是耕地)的占用和破坏，是实现可持续发展的重要条件。房地产项目和开发区建设是近十年来我国耕地减少的主要原因。严控增量土地投放、积极盘活土地存量将是未来较长时期内国家宏观调控政策的主要导向。
(5)行业整合加速房地产业的优胜劣汰
实现规模经济是我国房地产企业发展的必然之路。我国房地产企业数量多，规模小，市场集中度低。近年来，国家加大了对房地产业的宏观调控，从土地和资金两方面调控房地产业，积极通过政策引导，推动房地产行业的优化整合。我国加入WTO以后，房地产行业作为投资回报率较高的行业，将会吸引大量的国外竞争者。我国房地产公司在资金实力，开发能力，管理能力，技术水平等方面与国外房地产企业有较大差距。我国房地产业面临着从数量型扩张为主的粗放型增长模式向数量质量并重的节约型模式转变的趋势。
二、烟台市房地产市场概况及发展趋势分析
烟台市地处山东半岛中部，是山东半岛城市群的核心城市之一，东连威海，西接潍坊，西南与青岛毗邻，北濒渤海、黄海，与辽东半岛对峙，并与大连、韩国、日本隔海相望，是国家重点开发的环渤海经济圈中的重要城市和中国最具竞争力的城市之一。
烟台市辖芝罘、福山、牟平、莱山、开发区5个行政区及长岛县，代管龙口、莱阳、莱州、蓬莱、招远、栖霞、海阳7个县级市。烟台市最大横距214公里，最大纵距130公里，土地面积13745.95平方公里，其中市区面积2643.60平方公里。2006年末公安部门统计的户籍户数为228.32万户，人口为649.98万人，其中非农业人口298.9万人，市区人口达到178.91万人。2006年烟台市实现GDP2402亿元，居山东省第二位（仅次于青岛），人均GDP4766美元（大大高于全国平均水平2070美元、已达到上中等收入国家水平），全年城市居民人均可支配收入达14374元，比上年增长15.4%，全市城市居民人均住房建筑面积25.63平方米。
（一）烟台市房地产市场概况
最近三年烟台房地产开发各项指标情况如下：
资料来源：烟台市统计局网站、烟台市建设信息网
2006年，烟台房地产价格保持平稳上升态势，房价同比上升5.5%。房屋销售价格上升主要包括商品房价格上升和二手房交易价格上升。其中，商品房销售价格上升5.6%，住宅销售价格上升6.6%，其它用房销售价格上升7.5%，二手房交易价格上升4.9%。
据统计，“十五”期间全市房地产开发完成投资296亿元，竣工面积1820万平方米，年均分别增长34%和25%。今后相当长一个时期，随着烟台城市化进程的加快和城镇居民可支配收入持续增长，住宅需求将会进一步增大。根据烟台“十一五”总体规划，到2010年全市城镇人口将达到410万人，按照人均居住面积25平方米计算，新增人口居住面积加上原有人口增加居住面积，全市预计需新建住宅4650万平方米。
目前烟台房地产市场物业形态品类多样，多层、别墅、小高层、高层等，存在多种档次、价位的产品，其中一线海景房、市中心区域的楼价均价达到8000元/平方米，有些区域均价只有约3000元/平方米，产品所针对的消费群体各有不同，实现了差异化竞争。
烟台市整个房地产开发、营销水平不一，有些本地开发商开发水平较高，如祥隆集团开发的海天名人广场、南山集团开发的南山世纪城成为当地代表性楼盘；但有少量开发商还停留在较低级开发层面上，对市场营销不太重视且楼盘推广途径有限，从而制约项目销售速度。随着阳光100、北京天鸿集团等外来品牌或实力雄厚的集团强势进驻，他们