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活动策划：柯鹏 唐文祺
主 持 人：唐文祺 整 理：李和裕
嘉 宾：刘承健 中星营销机构执行总经理
陈宇珏 上海中原地产副总经理
近期，上海楼市的回暖气氛逐渐加强。据“房产之窗网”上海楼市监测系统的数据，经历了2月份的清淡表现后，随着新盘大量上市，成交总金额也出现上扬。同时，上海的二手房市场也不甘示弱，在2月份的成交回落之后，4月份又大幅放量，指数达到今年以来的最大涨幅。这种一、二手房价格齐涨的势头，究竟是短暂的楼市旺季表现，还是房价开始反弹的迹象，本期的上证第一演播室就请来业内人士与大家一起探讨。
一、二手房市场各有嬗变
主持人：两位嘉宾认为目前上海楼市发生了怎样的变化？
刘承健：从现状来看，目前的一手房市场，无论是价格还是成交量都是在逐步走高，市场也是在此基础上回暖的。在我看来，近几个月，需求方也就是购房者还是本着非常积极的心态入市的，一些区域的供求紧张的楼盘还出现了排队的现象。不过从整个结构来看，我觉得价格涨得最明显的并不是普通住宅，而是在商铺、工业用房还有别墅等方面。另外，上海现在楼市的供求比为1.5：1，应该说供应量是不小的，但为什么出现一些楼盘在排队、供应比较紧张，那是因为现在的供应结构上面还是有一些问题，总体的供应量是挺大的，但符合主流需求的楼盘比较少，上海市民还是喜欢环线内的、交通比较方便、配套比较完善的楼盘，但这样的楼盘比去年下降了，目前大量的在售房源还是集中在外环以外，同时也使得一些中环区域的新盘热销成为正常现象。
陈宇珏：我也认为回暖首先看的就是价格和量，此外还有涉及的区域，因为市场也可能仅存在区域性的回暖。从二手房市场来看，我们发现从2月份以来，3月份、4月份都出现了量价齐增的现象，而且表现在各个区域也是一个普遍的现象，所以的确能感到有一股回暖的势头。不过从4月份的情况来看，其实成交涨幅与2、3月份相比是减弱的，因为2、3月份是由于1月份很多人对市场的观望减弱和需求累计而爆发，而4月份只是高量的一个维持。并且我觉得在整个市场需求中，改善性需求是比较大的部分，尤其是4月份的时候，我们这大户型的成交比3月份增长了30%-40%左右。
金融调控未构成明显影响
主持人：目前一、二手房市场的需求表现是什么？前一阶段落实的如加息等宏观调控对上海楼市有什么明显影响？
刘承健：新房和二手房都是大家去买房子，有共同的特征，从今年的市场需求来看，共同的地方就是均以自住为主，但从改善性需求的比例比去年又增加了。随着房价特别是中心城区的房价在继续走高，能买得起那里房子的人之前也可能买过房，有过资金的积累及具有一定的购买力。同时大家在心态上也产生变化，往往在买房自住的同时可能还有一定的投资心态，也就是不能光买了住就行了，在选的时候还看位置、还看有多少升值潜力，带有一定的投资心态在里面。
陈宇珏：我来谈谈加息，这个政策的主要影响是针对买家的，因为加息会造成购房成本的提高。但是目前我们所看到的情况是，加息对于买家虽然造成影响，但并不构成购房时的一个主要的顾虑因素。因为我们发现，原来2005年之前的楼市，购房者总是想着首付越少越好，但是2005年调控以来，在以自住需求为主及不断加息的情况下，买家想的是贷款越少越好，我们现在的交易量中有50%左右是只做公积金贷款，剩下的50%里面贷款的成数也不高，平均不超过5成，与以前大部分贷7成甚至8成，还是组合性贷款的情况是不能相比的。
温度可维持，涨幅会控制
主持人：目前上海楼市所表现出的上涨趋势是否预示着热度再现？
刘承健：有关目前的回暖状况能否维持，可能每个人有每个人的看法，有人会觉得这只是一波行情而已，而我个人的观点不一样，我觉得在今年可以得到持续。根本原因是，现在的楼市、股市等不是一个单一的问题，它们背后的动因很大是关联到金融体系的问题。随着流动性过剩的持续存在，它势必会对楼市、股市起带头作用。而以国家目前的手段看，都是比较谨慎的，在汇率、利率等方面也不会一步到位，这也导致我们的一些市场会继续存在流动性过剩的问题。
陈宇珏：从二手房市场来看，我也感觉目前的回暖是有可能持续得下去的。在目前调控继续落实的局面下，房价是不可能大涨的。再稍微考虑一下供需，上海的土地越来越少，新房的供应量也受到限制，那么许多购房者在一手房里选不到房子就一定要往二手房里挑。同时基于对楼市持续稳定发展的预期，二手房市场里的卖家又出现了惜售的情况，而购房者看中房子的可能性在提高，只不过选定的速度慢了，因为现在买房都更加深思熟虑。而对于房价涨幅，我相信不会再像以前的20%、30%那么夸张，希望维持在10%的平均水平，且一定要控制在15%这个警戒线内。