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上期介绍了徐汇区的一个所谓“轨道房”，本期再让我们把目光投向杨浦区。“轨道房”的概念对于交通便捷的市中心区域或许已经没有太过明显的优势了，但对于杨浦这样一个此前在市民心目中交通不便的区域而言，轨道交通的发展便具有显著意义。目前，上海轨道交通网络中重要的一条南北干线———轨道交通8号线正在加紧建设，8号线一期工程从杨浦区市光路至浦东新区耀华路，全部为地下线，共长22.4公里，途经21座车站。
8号线的即将投入运营无疑将会给发展中的杨浦区注入新的活力和生机，加上之前五角场地区沃尔玛、百联又一城等大型休闲购物中心的落成开业等利好消息的影响，整个区域生活品质的提升使得此前房价看涨的预期已逐步得到兑现。本期关注的位于8号线沿线黄兴公园旁的“海上硕和城”便是一例。
公园轨道房
海上硕和城位于杨浦区安波路以南、营口路以西，临近黄兴绿地及市级副中心五角场。整个项目占地面积约12万平方米，规划总建筑面积约30万平方米，分多期开发，是一个集住宅、商业、办公等多种形式于一体的中型社区。小区由12栋18层、1栋8层、1栋6层建筑组成。项目于2005年5月1日正式动工，2006年9月首度开盘，预计今年年底竣工。
海上硕和城位于杨浦区黄兴板块，作为传统住宅区，且受五角场商圈的辐射，黄兴板块内的生活配套已经相当成熟，轨道交通等市政规划更是提升了区域楼市价值。
黄兴板块生活气氛浓厚，其商业主要集中在控江路、周家嘴路、长阳路上，已有欧尚长阳路店、易初莲花周家嘴路店、大润发杨浦店、百安居等入驻。尤其是控江路上集中了大量大型的商业设施，如华联吉买盛控江店等。而在板块中部的靖宇东路上则聚集了很多餐饮、服装店等小商铺，是居民光顾较多的地方。教育医疗方面的配套则主要是控江中学、平凉路第三小学、安图医院、控江医院等。
海上硕和城在市场内引起热销，“网上房地产”的统计数据显示，到目前推出的761套房源中，仅69套可售。市场人士认为，由于海上硕和城靠近在建的轨道交通8号线，该线路预计今年内就将通车，在黄兴板块内8号线则设有翔殷路站、黄兴绿地站、延吉中路站和黄兴路站4个站点，将为这里的居民出行提供极大的便利。
领涨3000元/m2
记者了解到，海上硕和城即将于本月新开一批房源，推出的会是8号楼，共71套，主力房型有108平方米和110平方米的两房，均价13000元/平方米，较前一次的开盘价格上涨3000元/平方米左右。
海上硕和城的销售表现一直不错，从2006年9月开盘，一期开出2号、16号楼，共126套，均价9400元/平方米，主力房型为94-112平方米的两房，另有120平方米三房和147平方米四房，两房总价范围在90-112万元间，作为中环线内的轨道房，这一价格颇有吸引力。2006年10月，海上硕和城又推出一批房源，共180多套，主要分布在3号、5号楼，均价为9500元/平方米，再度热销。
但这一次的开盘涨幅之大出乎购房者的意料。事实上，同属黄兴板块于今年“五一”黄金周开盘的东上海财智中心，也以高出上一批房源3000元/平方米的价格开盘，可见近期上海楼市回暖明显，海上硕和城并非个案。
而上海官方“网上房地产”的成交数据显示，同样推出约百套房源，海上硕和城4月涨价后和3月未涨价前相比的销售量相差很大，4月的成交量不及3月的一半，而且成交的全部是前两批遗留下的价格便宜的尾房，新推的涨价房源只有11套交了定金，尚未有一套正式成交。可见购房者对海上硕和城的涨价并不怎么认同，有购房者就表示：“海上硕和城一下子涨3000元/平方米，一套100平方米的两房就要多出30万，位置好也没涨这么离谱的。”
业内人士分析，开发商涨价主要是由于海上硕和城的销售压力已经不大，加之板块的认同度高，给销售方增加了信心。近年来，杨浦区新建住宅竣工面积达1000 多万平方米，其中，黄兴板块是杨浦区重点规划建设的生态型居住示范区之一，宜居的环境使它成为杨浦区自住客的首选地区之一，购房者多为动迁、结婚等刚性需求的客户，很多大学毕业生也因有较强的地域情结，纷纷选择在此置业、租房。
房型有瑕疵
市场人士认为，海上硕和城的热销一方面是该楼盘本身能看到比较好的景观，另外周边配套也比较好，黄兴公园和8号线即将开通的利好消息都吸引购房者的关注。同时，根据“知识杨浦”的规划，杨浦区将形成“两片、一线、一带”哑铃状的产业功能模块分布。黄兴地区便是规划中重要的“知识创业带”，连接着东、西两大学术基地和多个产业孵化区。但尽管如此，不少购房者对海上硕和城的涨价还是十分质疑。市场人士分析，其后续销售速度会继续放缓，不过对楼盘整体的销售进度影响不大。
记者还从售楼处了解到，海上硕和城本月即将开盘的一批房源，从一房到三房各种房型都具备。但从开发商提供的楼书资料来看，专业人士认为海上硕和城的房型设计存有瑕疵。从其四期82.69平方米的两房来看，卧室和客厅分列南北两块，进深狭长，对采光和通风都有影响；加之卫生间位于客厅和餐厅之间，难免尴尬；而厨房靠近主卧，由于户型本身的通透性不好，很容易造成室内油烟弥漫。另从其四期120平方米的三房来看，依然存在进深大、南北不通透的问题。另外，朝南两间卧室各自都有洗手间，但这样安排显然有些奢侈。
七嘴八舌
这个楼盘的容积率太高，绿化率太低。再加上“方圆世纪运动休闲广场”的停工，那块地现在属于城投（公司），未来到底规划做什么，现在还没有方向。所以，12楼以上（能否）看黄兴公园的风景现在还有许多不确定因素。
9500元/平方米的均价比我想象中的高，不过比起我现在住的虹口的房子来说已经便宜了不少。我比较了一下周围的一些二手房，作为一手房的海上硕和城还算合理。这个楼盘最大的缺点就是离市中心远，近的话也不是这个价钱了。不过离五角场近，个人认为地段有发展潜力。好在交房的时候8号线将会开通，要不然估计我也不会选择这里。
楼距太近，10楼以下日照时间短，安波路未打通，双阳北路未打通。
楼距太近，价格严重偏高，问售楼人员120平方米的那种房型价格，回答竟是15000元/平方米，跟公布的价格严重偏离，向他查定单又拿不出，完全是戏弄客户。
价格稍微贵了点，可能将来五角场建成后有升值的机会。
起价9400-9600元/平方米，但小户型都在底楼，难过死人。
（摘自搜房网、焦点房地产网“徐汇锦梅苑业主论坛”网友发帖）
◆地产研究院
产品 景观不错 户型一般
海上硕和城规划总建筑面积约30万平方米，由12栋18层、1栋8层、1栋6层组成，是一个集住宅、商业、办公等于一体的中型社区，目前已经开发到第六期。
景观方面，海上硕和城坐落于杨浦大学城附近，与62万平方米的黄兴公园绿地悠然相望，使景观得到了很好的保证，加上高区景观房还可以直接观赏浦江对岸如东方明珠、金茂大厦等标志性建筑，更提升了楼盘品质。
外观方面，海上硕和城的建筑为极简主义风格，现代化简约立面，舍弃过度修饰，注重比例与素材原味的表现，现代而内敛，比较能获得高品位目标客户群的认同。
不过，在户型方面，海上硕和城规划得比较一般。一方面是整个小区显得有些拥挤，容积率较高而绿化率较低；另一方面，虽然户型选择比较多，但面积控制得一般，都是大两房。不过值得一提的是，室内层高达到3米，这还是蛮吸引人的。
（上海乘星行行销服务机构总经理 李骁）
配套 背靠商圈“好乘凉”
海上硕和城位于黄兴板块北部，同时受惠于旁边五角场商圈和中原板块的辐射，周边有大润发、欧尚、百安居等大型超市和卖场；同时可共享丰富的医疗卫生资源，如第二军医大学、长海医院、东方肝胆医院等。难怪有不少看房者认为，海上硕和城并不是以小区环境取胜，基本上就是仰仗地段，但这也确实是每个楼盘都希望抓在手里的王牌。
另外，在交通方面，海上硕和城目前周边的主要公交路线有28、133、812路和大桥五线等，加上内环线和中环线两条高架构成的立体交通环绕，出行十分方便。小区距离五角场约2站路，乘巴士用时10分钟左右；开车至人民广场则在40分钟以内。最值得一提的当然是在建的轨道交通8号线了，离海上硕和城最近的是翔殷路站，走过去要不了5分钟。8号线预计今年年底通车，如果没有什么突发事件，总归是在交房前就通车了。
（上海乘星行行销服务机构总经理 李骁）
◆鉴房报告
板块供不应求 规模社区奠定市场地位
海上硕和城又名海上soho，项目位于黄兴板块。黄兴板块的定位是以黄兴公园为中心，形成以绿为主、以绿引人的现代城市居住园区，而板块内的控江地区则作为成熟地区，以完善的生活配套形成磁场效应。轨道交通8号线以及道路拓宽工程也为该区域带来了极大的利好，解决了由于导入人口日渐增多带来的交通难题，对区域环境的改善不言而喻。
截至2007年6月3日，黄兴板块商品房可售面积14.1万平方米；2007年来，黄兴板块推盘量仅5.42万平方米，其中海上硕和城占到3.52万平方米，为总量的65%。而2006年一年，黄兴板块的市场消化量达24.3万平方米，在这种需求迅速膨胀和供应紧张的情况下，为板块内楼盘价格提升提供了坚实的基础。
目前，海上硕和城是黄兴板块内体量最大的楼盘，销售量在板块中一直处于领先位置。2006年成交面积占整个板块的近20%；2007年来，这一比例再次提高至40%。大盘的市场效应奠定了海上硕和城在片区中无可替代的位置。
此外，从地段考虑，海上硕和城位于黄兴公园旁，比对上海房地产市场占据绿化资源的楼盘往往受到更多青睐的情况，就如同世纪公园板块，以公园为中心形成高端房地产市场。从交通考虑，杨浦楼市的发展症结便在于交通导入导出不顺畅，中环、内环连同杨浦大桥缓解了区域通达性问题，但路面交通拥堵状况大大增加出行的时间成本，所以轨道交通8号线的建设为板块发展带来生机，海上硕和城则紧邻8号线翔殷路站，翔殷路隧道开通后直达浦东，打开了区域发展的最大瓶颈。而规划方面，海上硕和城分为四个区域：soho区、soho配套商业区、商业区、教育中心区。借用soho概念，打造一个集商、住、办为一体的创新社区。
海上硕和城的成交价格自开盘以来一直稳步上涨，在今年5月的市场热潮中迅速拔高至11580元/平方米。同月，附近的杨浦内环板块均价为14533元/平方米，五角场板块均价为12169元/平方米，可见黄兴板块形成一个价格低谷，但随着五角场的建成和轨道交通的建设，相信板块价格还将上升一个台阶。
2007年1月1日-6月3日
板块成交前五名情况
楼盘 成交总面积 成交总数
海上硕和城 35279/m2 313套
金宇名邸 14920/m2 120套
韵都城 11027/m2 106套
靖宇家园 8164/m2 85套
珠江香樟园 7051/m2 74套
投资星级 ★★★
交通配套：良好
生活配套：良好
投资收益率：一般
楼盘性价比：一般
◆周边市场
杨浦黄兴板块 次新房有“砍价”空间
本期介绍的海上硕和城位于杨浦区中部的黄兴板块。该板块东起军工路、南至平凉路、西及黄兴路、北临翔殷路，是杨浦区自住比重较高的一个住宅板块。由于该板块开发较晚，因此整体规划非常不错，尤其是板块内的黄兴绿地、杨浦公园两个大型公园绿地，对于日益关注居住大环境的购房者来说颇具吸引力，加上轨道交通8号线的贯穿，使得该板块的居住品质更进一步。而相对于其他板块同区位的楼盘来说，黄兴板块的楼盘性价比还是较高的，并且二手房价格长期以来也较为平稳，涨跌幅度基本在5%-8%左右。
据汉宇地产国顺分行高级置业顾问丁欢介绍，自今年3月以来，黄兴板块二手房交投就逐步活跃。从成交房源来看，目前该板块的次新房与工房的成交比重基本在7：3左右。成交的次新房一般都是集中在靠近黄兴绿地和轨道交通8号线站点周边的楼盘，比如黄兴绿园、杨浦欣苑、佳龙花苑等，成交主力为面积在80-120平方米的两房，挂牌价比今年头两月普遍上涨5%-10%不等，不过实际成交价较挂牌价来说一般又有2万-4万元左右的下降，因此实际上这些次新毛坯房的成交单价主要集中在10600-10700元/平方米左右，装修房则基本在12200-12700元/平方米之间。另外，像浣纱新村、翔殷新村及国顺东路、佳木斯路上的工房，也都长期保持一定的成交量，挂牌的售后工房一般都是面积在40-70平方米的一房和两房，成交价基本在8400-8600元/平方米。
同时，从租赁市场来看，黄兴板块整体呈现“低档火爆、中档平淡、高档低迷”的特点。不过，目前租金在800-1100元/月的简装一室户在市场上已经不多，一些全配的工房倒还较受欢迎，一般租金在1300-1450元/月左右。近期黄兴板块租金在2000-3000元/月的中档房租赁量稍有回升，客户以白领和自由职业者为主。这一层次的租客也较为挑剔，他们比较中意的地段多在翔殷路、控江路一带，对交通、购物、小区环境等因素比较看重，成交主要有黄兴绿园、杨浦欣苑等几个楼盘，目前黄兴绿园普装两房租金在2300元/月左右，杨浦欣苑在1800-2000元/月左右。（汉宇地产 孙文勤）
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