⊙杨红旭

　　5月的最后一周，上海楼市以80.81万平方米的天量创下了新的周成交历史记录。上海楼市到底怎么了？这是很多业内人士和老百姓共同关心、却又一齐迷惑的问题。

　　从今年3月开始，上海楼市的成交量明显上升，4月进一步走高，5月的一手住宅销售量为265万平方米，环比4月增加30%以上。与此同时，从4月开始，住宅价格无论环比还是同比，都呈明显上涨之势。在这一背景之下，排队、炒号现象大面积出现，购房客踊跃入市之态酷似惟恐股市“踏空”之心理。

　　我想谈三点。首先，从全国宏观市场状态而言，目前全国楼市仍然一幅“繁荣相”，发改委表明，“当前市场仍存在供需矛盾明显、供应结构不合理以及房价继续上涨等三大问题，我国住宅市场前4个月新建商品住宅大于竣工面积2.02倍，明显供不应求。”近几个月的70个大中城市房屋销售价格也在证明一个事实：北京、深圳等热点城市的房价依然还在延续自2005年以来的高位增长。应该说，经过2005年的巨幅震荡和2006年的趋于稳定，上海楼市不可能在其它一线城市持续繁荣的形势下，独自沉寂。

　　其次，房价走高和部分消费者恐慌性购房，是否真的因为供求失衡？想要刨根问底，得先研究土地供应。去年12月上海市房地局曾登出一份《上海市城镇房地产开发土地供应和开发利用情况公示》，公布了自2004年以来上海的土地出让及地块开发现状。从总量上讲，上海2004年出让土地3415.35公顷，2005年为3198.04公顷，2006年土为1415.56公顷，很明显，近三年土地供应呈递减之势。而且，2006年实行招拍挂的土地中，纯住宅用地仅有25幅，共计300公顷。从结构上讲，近三年市中心区的土地供应锐减，显示出上海土地出让存在极大的区域不均衡性。

　　如此分析，则基本可以确定眼下可销售的住宅供不应求，与去年新增住宅用地剧减有很大关系。而且还须考虑另外一个因素，即去年5月份“70/90”政策出台后，由于具体执行办法迟迟未出，使部分将要开工的项目被迫延迟。

　　再次，开发商的囤地和捂盘行为。这两种行为早已见怪不怪，否则中央也不会一次次地进行市场秩序整顿，值得忧虑的是，这一不良现象犹如电脑病毒，总也难以斩尽杀绝，其“作案”手段反倒不断升级和趋于隐蔽。眼下上海楼市非理性繁荣的幕后，也藏有某些开发商捂盘惜售以及故意制造紧缺的“阳谋”。

　　最后，我想劝部分购房人要冷静。在很多售楼处又重现2004年排队抢房盛况的情况下，有些明显属于开发商在“做庄”，而消费者的“羊群效应”又进一步加剧了“不买还要涨”“过了这村没这店”的恐慌心理。我还是坚持以前反复说过的观点：外环以内，尤其是市中心好地段的房子，什么时候都有保值增值空间，遇到心仪的、性价比高的房子，任何时候下手都不会后悔；而外环以外明显供大于求的板块，或者“70/90”项目集中的区域，目前完全没必要急着排队凑热闹。（整理 柯鹏）