上海东北片区最重要板块之一的五角场城市商业副中心，近年来正逐渐变脸。公交及轨道交通网络的逐步完善，新建筑群的落成使用，彻底改变了区域传统旧貌，形成一个集住宅、商圈、交通枢纽、娱乐休闲广场为一体的新兴城市副中心。特别是规划中近130万平方米的五角场商业物业体量，撬动周边居住板块住宅的发展，使五角场城市商业副中心及新江湾居住板块价值“异军突起”。

　　近日下发的杨浦区相关文件显示，五角场区域规划商业办公面积约86万平方米，商业设施约41.9万平方米，总计约为127.9万平方米。五角场目前现有商业设施包括大连万达集团投资建设的面积达26万平方米万达商业广场、百联又一城购物中心、东方商厦、大西洋百货、赛博数码等等。从总体布局来看，建成后的五角场商圈将直接影响杨浦区、虹口区、闸北区、宝山区等各区，其中仅杨浦区就有常住人口约160万人。

　　与此同时，东起闸殷路、南至政立路、西靠逸仙路、北接军工路的新江湾城板块，规划总面积9.45平方公里，目前是上海市中心城区最大的成片开发土地。新江湾城总体规划共分为江湾天地、复旦江湾新校区、新江湾城公园、自然花园、都市村庄、知识商务中心六大板块。庞大的造城规划已于2005年完成道路、景观、水系工程的基本建设，同时建成生态博物馆、文化中心、极限运动中心三大公建项目；2007年初具功能形态；2010年基本建成。

　　在住宅发展方面，调查显示，目前新江湾城等区新盘集中。位于新江湾城核心区域的“新江湾城一号作品”，建筑面积约28万平方米，2006年初推出，价格一路攀升，如今价格已经攀升至14000元/平方米；近日刚刚拍卖的新江湾城D1地块，楼板价已经接近8000元/平方米；现为现房实景的“盛世新江湾”，位于五角场和新江湾城知识商务中心的交集区，是一个约25万平方米的社区，周边覆盖有14条公交线路及8号线和10号线（在建中），17号线（规划中）轨道线路，目前也开始入市。

　　业内专家指出，上海市府“知识杨浦”的全力推动，五角场城市副中心近130万的商办体量，居住结构的“改朝换代”，三方因素共同推动五角场商业副中心的居住板块“三级跳”。但是，从另一方面来看，区域楼市的供求比例反映出了供应量依旧不足，尤其是90平方米以下的小面积房型仍然紧缺。