浦东金桥（600639） 二次开发 具备长期增值潜力

　　●作为资产富裕性的企业，不考虑其现有土地的开发情况，运用重估核心企业价值法(R-Core-EV)，得到浦东金桥的内在价值为17.7-23.4元。这是最为保守的估计方法。随着上海地价和房价的攀升、新的物业的建造，未来RNAV仍然有一定的提升空间，因此目前的股价是存在安全边际的，我们给予“增持”评级。

　　●目前园区的战略规划是进行二次开发和产业升级。如果二次开发有所加快，公司RNAV 和业绩都将有大幅度的提高。但是目前还未看到转折的明显契机。

　　●市场一直认为，新会计准则将极大提高公司的价值，释放公司的业绩。但是我们认为，稳健的管理层仍然会选择偏于保守的会计估算方法。未来公司业绩释放的动力依旧取决于公司管理层激励的实施和机制改革。

　　股价表现的催化剂，将来自人民币升值(及其预期的强化)、公司股权激励的实施、软件园II 期进程的正式公布以及参股公司的上市。

　　其未来风险，主要来自对地价以及房价和租金的判断。若未来租赁市场出现大幅波动，可能会影响市场信心。但是公司长期的发展趋势仍然值得看好。

　　（申银万国）