公司上市后财务结构得到有效改善，在借款绝对规模不断扩大的情况下，公司资产负债率呈现大幅下降趋势，在贷款结构上，长短期负债合理搭配，分散集中还贷压力。

　　二、偿债能力分析

　　本公司近三年流动比率、速动比率等指标见下表：

　　本公司２００６年与２００４、２００５年相比，流动比率、速动比率均有所上升，资产负债率有较大程度的下降，偿债能力得到进一步增强。

　　三、现金流量分析

　　公司正处于快速扩张的发展阶段，销售回笼金额和用于产品开发和土地储备的投资金额均得到了大幅增长，但投资支出增长高于销售回笼增长，致使公司近三年经营活动产生的现金流量净额为负。目前公司已完成了包括广州、北京、上海、武汉、重庆、沈阳、长沙等在内的十个城市的战略布局，现有部分项目尚处于前期规划设计和建设投入期，在这些项目进入销售回笼阶段后，公司销售回笼资金将进一步大幅增加，公司经营活动现金流会得到明显的改善。

　　四、资产周转能力分析

　　公司资产周转指标见下表：

　　公司将销售回笼作为资金管理的重点之一，已建立了完善的工作流程和预警制度，进行实时监控，将逾期房款控制在最小范围内，２００６年应收账款周转率得到较大程度地提高。公司近三年存货周转率等资产周转指标存在一定程度的降低，主要因为公司正处于快速扩张阶段，特别在２００６年公司在项目拓展和土地储备上投入力度较大，公司以土地为主的存货和预付账款，需经历前期开发、建设、销售、交付使用等经营阶段才能结算收入。

　　五、主营业务收入分析

　　公司主营业务收入按照类别划分如下表：

　　单位：万元

　　注：内部抵销金额已直接抵减相应行业的主营业务收入。

　　本公司近三年主营业务收入年平均增长率达到６０．７２％，远高于同行业可比上市公司１４．７７％的增长率（数据来源：中信证券研究部）。公司主营业务十分突出，收入主要来源于房地产开发与销售，三年平均所占比重超过９６％。

　　本公司目前已在全国范围内广州、北京、上海、武汉、重庆、沈阳、长沙、岳阳、佛山、包头十个城市进行实质性房地产开发建设，近三年主营业务仍主要来源于广州地区，但广州地区收入占公司总体收入的比重呈下降趋势，２００６年广州地区销售收入占公司整体权重已下降至４２．２４％，北京、重庆、武汉等广州以外地区对收入的贡献比例不断上升，各地区间业务分布逐渐趋于平衡，区域性经营风险得到有效分散。

　　六、盈利分析

　　公司几乎全部利润来源于房地产开发主营业务，过去三年由房地产开发主营业务产生的利润占公司利润总额的比重始终在９８％以上。公司近三年毛利率保持了较高水平。由于主营业务突出，投资收益和营业外收支对公司盈利的影响小，费用控制良好，公司在业务扩张过程中保持了较高的销售净利率，同时合理运用财务杠杆，适度增加负债规模从而使得公司净资产收益率较高，为股东创造更多财富。

　　公司目前盈利能力较强，本次增发以后，资产规模将进一步扩大，在行业内的竞争优势也将更加突出。受国家对房地产行业金融、税收政策和本公司自身特点的影响，公司盈利能力的持续性、稳定性可能受以下因素的影响而产生波动：

　　房地产行业是当前国家宏观调控的重点，房地产行业的发展将对本公司的发展产生直接影响。国家通过房地产行业土地政策、金融政策、税收政策等对房地产企业的投资、融资、税收和客户的消费需求进行调节，也会直接影响到本公司的盈利水平。目前，本公司在广州、北京、上海、重庆、沈阳、武汉、长沙、包头、佛山等地拥有土地储备８２３万平方米（按规划面积计算），丰富的土地储备为本公司持续快速发展提供了保障。但是，由于土地资源的稀缺性，以及招拍挂制度的全面实施，土地成本可能将不断增加，同时获取土地的难度增加，这将对公司未来的盈利水平和经营业绩的稳定性造成影响。将于２００８年１月１日开始实施的新的《企业所得法》，降低了公司的所得税税率，将提高公司的盈利水平。

　　相关行业的发展状况对本公司的经营业绩也会产生直接影响。房地产企业对钢材、水泥、装饰材料等有着较大的需求，房地产开发过程中的设计、施工、销售代理等工作基本上都采用外委方式承包给其他单位，原材料价格和相关行业报酬水平的波动也会造成公司业绩的波动。由于本公司在签订销售合同，取得客户付款证明，房产完工并交付业主后才确认实现销售收入，因此，本公司销售收入的确认受交楼工作的影响较为明显。如果竣工交楼的手续办理或者计划安排出现问题，就可能造成短期内收入和利润的波动。

　　本公司最近三年非经常性损益、合并财务报表范围以外的投资收益以及少数股东损益对公司的经营成果未构成重大影响。

　　第五节 本次募集资金运用

　　一、本次募集资金的原因

　　本公司于２００２年制订了公司《十年发展规划纲要》，预测了行业的良好发展前景，迅速启动了全国化战略并初步完成了全国战略布局；公司目前已经形成以广州、北京和上海为核心，其他经济中心城市为重点的区域战略；以中高端精品住宅为主、商业地产为辅的产品战略。

　　近年来，国家出台了一系列宏观调控政策，旨在引导房地产市场向着健康的方向发展。２００５年５月国务院常务会议提出的加强房地产市场引导和调控要采取的八项措施，俗称“国八条”，其中提到要改善商品房结构，增加普通商品房的土地供应。２００６年５月，中央九部委联合发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，俗称“国六条”，规定各地区把调整住房供应结构纳入经济社会发展工作的目标之中。由此可见，国家宏观调控的主导是调整住房供应结构朝着普通住宅的方向发展，以满足广大中低收入家庭的购房需求。

　　本公司需要遵循国家产业政策指导，坚持以普通商品住宅开发为主的发展战略，进一步提高公司规模，加快公司发展速度。

　　二、本次募集资金的使用计划

　　经本公司２００６年度股东大会批准，本公司拟向社会公开发行不超过３５，０００万股人民币普通股，最终发行数量授权董事会与保荐机构（主承销商）根据相关规定及实际情况协商确定。

　　预计募集资金净额【 】亿元左右，主要用于投资９个房地产项目及通过公开招投标等方式进行项目拓展，项目拓展以普通住宅为主，项目税前投资回报率原则上不低于１５％。本次募集资金所投资９个房地产项目计划总投资１３４亿元，按轻重缓急顺序分别为：

　　１、广州金沙洲住宅项目（广州保利西子湾）；

　　２、广州科学城Ｐ２Ｐ３项目；

　　３、广州琶洲ＰＺＢ１５０１项目；

　　４、佛山南海８７＼９０项目（佛山保利花园）；

　　５、北京小营居住项目（北京保利香槟花园）；

　　６、上海嘉定菊园项目；

　　７、武汉野芷湖项目；

　　８、沈阳保利丁香湖项目；

　　９、重庆保利香槟花园二期。

　　如果本次募集资金相对于项目所需资金存在不足，不足部分本公司将通过自有资金、银行借款以及预售收入等途径解决。

　　如果本次募集资金规模超过项目所需资金，超出部分用于补充本公司项目开发流动资金。

　　三、本次募集资金投资项目介绍和发展前景分析

　　本次募集资金计划用于以下九个房地产项目，项目简要情况见下表：

　　本次拟投资的九个房地产项目中包括广州市３个项目，佛山市、北京市、上海市、武汉市、沈阳市和重庆市各一个，项目覆盖了全国几个主要的经济圈，符合公司全国性的发展战略要求。其中作为公司总部所在地的广州及其邻近的佛山南海共计有项目４个，计划安排募集资金２５．５亿元，占九个房地产项目计划使用募集资金的５１％；公司在该区域市场长期从事专业的房地产开发业务，已经形成了极强的市场把握能力和品牌影响力，可有效确保上述４个项目的成功开发。另外５个房地产项目分别位于北京、上海等公司已经进入的主要经济中心城市，公司在当地均已取得了优异的开发业绩，对于当地的房地产市场的把握能力较强，品牌影响力也正逐步提升，公司完全具备高效完成上述５个项目成功开发的能力。

　　公司一贯坚持以普通商品住宅开发为主的发展战略，九个房地产募投项目的规划总建筑面积为３４４．６万平方米，其中地上可售面积２８１．５万平方米，其余６３．１万平方米为各项公建配套设施及地下室面积。投资项目中产品类别包括住宅、商业、办公等，其中住宅类产品总面积２２８．３万，占总地上可售面积的８１．１２％，配套商业面积为１７．７万平方米，占总地上可售面积的６．２９％，均为住宅小区的配套商业。住宅的种类分为普通住宅、情景洋房和低层住宅三类。其中普通住宅２０６．６万平方米，占所有住宅产品总面积的９０．４９％。公司也积极配合广州市城市发展的需要，投资建设部分商业地产项目。募投项目中的广州琶洲ＰＺＢ１５０１项目位于广州市琶洲会展经济区，与中国进出口交易会主场馆———广州国际会展中心仅一路之隔，是广州市会展经济的重要配套项目。该项目规划了２０．７万平方米的展馆，在有效满足广州市会展经济需要的同时，也将为公司带来良好的盈利前景。

　　综上所述，本次募集资金所投入的项目既符合公司的发展战略，也符合国家的产业指导政策，坚持了以普通住宅为主的开发理念，针对占社会绝大部分的中低收入家庭的定位。同时项目所处区域均是经济发达、房地产市场健康发展的地区，同时公司在当地具备丰富的开发经验和较强的项目运作能力，项目的盈利前景可观，开发风险较小。

　　第六节 备查文件及查询方式

　　自本招股意向书摘要刊登之日起，投资者可至发行人、主承销商住所查阅招股意向书全文及备查文件，亦可访问上海证券交易所网站（ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｓｓｅ．ｃｏｍ．ｃｎ）或公司网站（ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｐｏｌｙｃｎ．ｃｏｍ）查阅该等文件。