⊙鲁政委
日前召开的全国城市住房工作会议强调，住房问题是重要的民生问题，未来房地产调控的政策取向是调整结构、增加供给和稳定房价。实际上，自2003年本轮经济加速以来，对房地产的调控就成了宏观调控政策的重要组成部分。然而，政策频频出，房价节节涨！“房奴”一词的最终应景而出，则分明昭示了持续快速上涨的房价已成为矛盾的焦点之一。而能否缓解房价过快上涨，也相应成为老百姓衡量政府房地产调控成功与否的重要标准。我们认为，“土地神话”（land myth）是支撑房价持续走高的关键，只有从根本上打破“土地神话”，房价的过快上涨才能得到遏制。一旦房价过快上涨的趋势得到遏制，供给压力将随之减轻，住房结构也将在市场力量引导下回归于改善居住的正常需求状态下。
为了更好地说明问题，我们首先给出一个现实生活中的案例：如果你现在手中有100万，你如何保证其购买力在30年后依然不低于现在？买房子，舍此之外别无良策！与此类似，一位建设部政策研究中心的同志在田野调查中发现，一些赚了大钱的山西煤老板到北京一买就是十几套房子，然后就放在那里既不出租也不转让，就是等着需要钱的时候卖一两套房子。如果这样，无论如何增加供给，可能都不能阻挡房价上涨的步伐。更何况，土地的有限性决定了无限供给根本就是不可能的。
平凡的生活智慧常蕴含着需要从理论上加以解释的合理逻辑。经济学基本原理告诉我们，只要是稀缺的东西就会有价值；稀缺程度越高，价值就越大。土地天然具有有限性，以及特定地理位置的唯一性，因此，建筑于其上的房产便自然具有了价值。不仅如此，随着人口日益增加，不仅土地总量相对总需求会日益稀缺，更为重要的是，随着城镇化的演进，城镇土地稀缺性的加剧速度更会远甚于一般土地。这就使得从长期看来，房产（特别是核心城市的房产）天然具有了保值乃至增值的自然基础。在人口仍在继续增长、城市化总体水平不高但已进入加速演进的发展中国家，其房产的保值、增值特性就更为明显。这就自然使得人们相信，在这样的国家，土地价格只会上涨而不太可能下降，即所谓的“土地神话”。
然而，恰恰是在这样的发展中国家，其金融市场又同时具有当代经济学家所称的“原罪”特征：金融市场起步晚，发育不健全，金融产品供给严重不足，投资渠道极为有限，财富保值、增值工具严重缺乏。加之，由于经济本身的结构性问题，这些经济体往往还会不时出现较高通货膨胀率。这就使得“土地神话”在这样的环境中被进一步强化。此时，房地产市场上表现出来的需求，已不单单是纯粹的居住需求了，而更主要的是基于保值、增值的投资（或投机，我们在此不加区分）需求！一旦房产需求被财富的保值、增值需求所主导，居民财富的增长必然相应使得需求节节攀升，房价也因之步步高涨。这种步步高涨反过来使其保值、增值功能得到进一步体现和强化，由此进一步增加基于此的投资需求。房价由此陷入“上涨-需求增加-继续上涨-需求进一步增加……”的恶性螺旋。
如果房价节节上涨主要是被保值、增值需求所主导的话，那么，抑制房价过快上涨的正确办法就应该是在弱化保值、增值需求上下功夫。依照前文的逻辑，至少有两个方面需要考虑。一方面是，通过增加保值、增值物品的供给，利用替代效应，弱化对房地产的需求。遗憾的是，这一途径只有在经济发生结构性变化、金融进一步深化的情况下才可能发挥作用。因而，显然难以指望其在短期内发挥作用。另一方面则是，直接弱化房产的保值、增值功能，抑制投资需求。由于房产的保值、增值功能部分来自其自然特性，因而，人为方法无法将其根本消除。但是，通过适当的政策手段，却可以有效降低其对特定受益人的保值、增值功能。对房产按市值的一定比率逐年征税，就是这样一种手段。如果依照同一主体所拥有的住房面积累进征税，在最优的税率设置下，应当可以借助对持有者预期增值收益的当期转移，削弱房产的保值、增值功能，最终达到遏制投资需求过度膨胀、平抑房价的效果，同时也不会出现妨碍普通居民改善基本居住需求的副作用。
一旦保值性需求被过滤，房地产需求就会回归于改善居住需求的本源上来。此时，对房地产的总需求不仅会因为大量投资需求的退出而相对减少，从而减轻增加供给和给环境造成的压力；同时，人们对合意套型的货币投票，也将透过市场自然而然地引导供给结构达到合理状态。
遗憾的是，可能正是因为前文所言的保值、增值需求在现实中常常被称为投资或投机需求，因而，近年来的房地产调控政策便从调控股票等其它资产市场的思维定势出发，试图通过遏制过度投机，来达到平抑房价的目的。具体手段则主要是，通过提高交易环节税收，增加交易成本，遏制投机。然而，此种政策思维显然忽略了房产本身所具有的不同于股票等其它资产的保值、增值特性。由此使得交易成本的提高，只不过是使投资者通过更长时间的持有，以时间来争取更高溢价。其结果是在实际上减少了房产供给，进而推高了价格，政策效果适得其反。
（作者单位：兴业银行）