从2006年开始，部分收购案例的出现开始显示其特别之处：来自于保险公司、退休基金等“核心投资”机构，以购置成熟物业的方式介入中国房地产市场。“这与之前由资本增值性及机会性投资机构为主导的形势不同，随着几项核心资产交易的完成，上海已形成核心投资市场。”昨天，全球知名的地产机构仲量联行人士表示。

　　据悉，新茂大厦、海洋大厦、华山国际、百腾大厦等一系列收购案例的完成，皆是由核心投资机构介入完成交易。这些核心投资机构的资金通常来自于风险能力差的人群，因此这些投资者对购置资产的风险性要求便显得特别谨慎。一般说来，核心资产包括有，具备长期稳定的收益，地理位置优越，物业条件优质，且租户构成中有占比大且租赁期稳定的企业。

　　仲量联行最新发布的《上海房地产核心投资市场的崛起》白皮书显示，全球商业房地产投资从2005年的4950亿美元，增加到了2006年的6820亿美元，涨幅达38%。更需要指出的是，很多对核心资产的需求来自于养老金基金以及保险公司。海外成熟房地产市场物业回报率的萎缩，导致这些投资者纷纷进入中国房地产市场。仲量联行上海董事总经理顾东尼指出：“鉴于上海在中国经济的重要地位，存在于其主要且稳定的物业中的核心投资机会不容被忽视。”

　　上海市场的核心资产供应状况正在发生变化。2006年整体收购项目交易的总成交金额达到了32亿美元。随着市场对于写字楼需求的趋于稳定，交易、地理位置及租赁上的风险逐渐降低，从而使更多的办公物业上升成为“核心资产”。

　　据悉，早期进入上海市场的机会投资者，实现预期的内部收益率之后，核心投资机构取而代之来持有这些物业，从而进一步扩大核心投资市场的流动性。“未来上海房地产市场的资本价值以及租金预计将延续其在过去5年内的增长态势。”顾东尼表示。