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本报记者 于兵兵
国有房企股权挂牌占60%
9月18日，一则上海城开（集团）有限公司（下称上海城开）19%股权转让的信息出现在上海联合产权交易所官方网站上，挂牌价格15.68亿元。消息一出，立即引来业内瞩目。因为有上实控股收购上海城开40%股权在先，此次挂牌是否意味着上实控股将进一步增持上海城开股权至59%，成为市场关注焦点。资料显示，上海城开为国有绝对控股有限责任公司，目前上海市徐汇区国有资产监督管理委员会持股60%，此次出让19%股权后，徐汇区国资委持股比例将降至41%。
除上海城开外，一批国有控股或参股的房地产企业股权出让信息近日在北京、上海、重庆等地产权交易所网站集中出现。例如，8月底，国有参股企业北京华正房地产开发有限公司49%股权在北京产权交易所挂牌，虽然评估值只有2485.8533万元，挂牌价格却高达48550万元。9月初，国有控股企业北京华源京都房地产开发有限公司91.7%股权转让，同期挂牌出让的还有昆山倚林房地产开发有限公司36%股权、北京建国房地产开发有限公司3.33%股权及上海益流置业发展有限公司100%股权。上述企业均为国有控股或参股企业。
非国有企业选择通过产权交易所挂牌出让的情况也在增加。“此前，大量中小房地产企业通过地下中介卖地卖项目，因为并非公开透明，一些在谈判时难以尽辨的项目背景甚至债权债务问题都无法全面厘清，再加上中介收费不一，导致了房地产企业股权地下交易市场的混乱，并影响行业发展速度。”一位在上海从事土地地下中介的咨询公司总裁告诉记者。
“目前房地产业的国有产权与非国有产权挂牌比重为60%对40%。”上海联合产权交易所副总裁吴红兵介绍说，随着房地产业整合趋势的形成，以及企业股权转让意识的成熟，未来中小企业通过产权交易所挂牌转让的数量将持续增加。“不完全统计显示，所有房地产企业股权交易中，有50%进入到产权交易所平台。”吴红兵表示。
房企股权转让透明意识增强
业内人士介绍，根据《企业国有产权转让管理暂行办法》，国有性质的企业产权转让都必须在产权交易机构公开进行。尤其是大型国企的股权变化，需要通过产权交易所这个公开平台接受社会的监督，履行告知责任。而非国有企业可以选择产权交易所挂牌出让，也可以不选择挂牌方式。
但是，一些非国有企业在私下谈好交易后，仍然会通过交易所走挂牌流程。“虽然这些私营企业已经谈好买家，但仍然希望在交易所挂牌，主要是通过公开挂牌再检验一下市场行情，若有更高出价者，也不排除另寻买主的情况。”业内人士介绍。
宏观调控催生挂牌量
对于近期比较集中的房企挂牌现象，吴红兵表示，目前的房企股权转让数量还处于正常状态，且房企股权转让占全部行业10%，对产权交易所的利润贡献比例也在10%左右。“2006年上半年曾有过一段集中挂牌的现象，主要是宏观调控伊始，开发企业希望快速转型。”
业内人士分析，随着行业整合的逐步深入，中小企业剥离房地产业务已成必然。深圳某大型房地产公司总裁告诉记者，目前房企融资途径是其生存根本，如果无法实现股市融资，单纯依靠银行贷款，可能遇到越来越收紧的信贷政策。这也是大量房企通过股权转让方式退出市场的原因。
而楼市价格高涨之时，又是房企“逢高”套现的最好时机。“房企股权评估价格的核心之一是现有项目的市值，如果目前楼板价较高，房地产项目的评估值就会比较高，因此企业多会选择在楼市行情较好时退出套现。”专家表示。而多数被采访人士都认为，北京、上海等地的土地出让价格和楼板价在最近几个月处于较大幅度攀升阶段。