最近，职能部门的官员提出研究制订《住宅法》。能有一部决定中国房地产市场存在与发展的根本大法《住宅法》，当然是好事。但是，有人认为《住宅法》将是对我国住房市场发展规划、管理机构、市场主体和市场运行的监督管理以及住房保障制度等予以法律规定，如果按这样提议的内容，《住宅法》并非是一部房地产市场发展的根本大法，而是一部管理性条例，这样的《住宅法》可能也不能真正起到保护绝大多数民众居住权的根本作用。

　　中国民众需要一部什么样的《住宅法》？制定中国《住宅法》应在以下三个理论前提基础上进行：

　　一、现代文明社会，每一个公民的基本居住权具有根本优先性，这是房地产市场存在与发展的公理。因此，房地产市场的法律制度、发展模式、运作规则、利益分配与调整等方面只能是在这个基础上建立、延伸与拓展。

　　二、中国共产党全心全意为人民服务，以广大人民的根本利益作为党和国家一切工作的出发点和落脚点。因此，国内房地产的存在与发展的根本，并非是追求GDP高低、房地产增加多少产值，而是改善绝大多数人的基本居住条件。

　　三、中国房地产市场是建立在土地公有的基础上的。国有土地资源既不可能成为少数人谋利的工具，也不可能成为少数人掠夺绝大多数人利益的重要方式。

　　正是上述所说，《住宅法》的基本前提条件是公民居住权的天赋性、中国国家的人民性、中国土地的公有性，离开这三个基本前提，既没有理论上依据，也难以完全保护广大民众的利益。

　　在美国，《住宅法》的基本宗旨是要求房地产市场生产安全、舒适、绝大多数居民都有支付能力的住宅，而美国《住宅法》是建立在土地私有制、政党对人民服务有选择性的基础上的。因此，中国的《住宅法》应优越于美国而不是逊色于美国。

　　在宗旨确立的基础上，要重新划分中国房地产市场的发展模式及中国的住房保障体系。中国房地产市场发展模式应由三部分组成：一是20%完全商品房市场，市场主体为中高收入者，这个市场既是投资品也是消费品，完全由市场来选择；二是10%廉租屋，其主要目的是让那些丧失生活能力的老人、病人、残疾人有基本的住房保障，这个市场完全由政府制定准入规则来分配；三是70%居民有支付能力的市场，这个市场完全界定为消费品市场，政府通过信贷、税收和住房政策来保证绝大多数居民有支付能力进入这个市场。

　　《住宅法》还应该把房地产问题纳入到完全的公共决策程序。当前中国房地产市场出台的政策可说是多之又多，但是不少政策不仅内容不具有公共性，且在政策议程设置上不具有公共性，从而使许多重大的房地产市场问题，特别是涉及广大民众切身利益的重大问题不能完全进入房地产公共政策议程设置。

　　总之，中国《住宅法》应在三个基础前提上来设定中国房地产市场存在与发展的基本宗旨、房地产市场发展模式及住房保障体系模式，明确房地产问题及政策议程设置的公共性，并在公共性基础上来制定。

　　（整理 柯鹏）