嘉    宾：国泰君安地产行业首席分析师 张宇

　　大成创新成长基金经理 王维钢

　　小张老师：从1997年住房货币化改革、商品房市场真正启动以来，经过十几年的发展，我国房地产行业对国民经济的贡献逐年增大。两位能否就我国房地产行业今后的发展趋势做一个预测？

　　张宇：目前是中国婴儿潮人口的收入生命周期和买房置业的高峰，人民币升值与显著的流动性过剩引发了内资和外资对商品房的消费和投资需求，中国经济持续景气、累积的收入增长和财富效应、住房制度改革、中国城市化进程等诸多因素也启动和刺激了2001年以来本轮宏观经济景气下的房地产行业景气。基于对宏观趋势方面的深刻把握，我们对房地产行业未来的景气依然保持乐观。

　　王维钢：城市化进程加快和收入增长带动消费升级、人民币升值的长期趋势、我国利率水平的低下、中国人特有的拥有房产高偏好的消费习惯、城市基础设施建设及拆迁所产生的被动需求直接构成对商品房需求的巨大支撑，房地产行业发展前景很好。随着中心城市房价的不断上涨，以及土地公开出让和耕地保护这些根本性制度的推行，土地资源和处于中心城市优质地段的物业越来越成为一种稀缺资源。

　　小张老师：从过去经验来看，房地产行业是一个对宏观调控政策非常敏感的行业，政府也一直在收紧“银根”、“地根”、税收等多方面加强调控。两位预期未来可能会出台的调控政策有哪些？对房地产行业和上市公司将产生什么样的影响？

　　张宇：总体上讲，地产行业调控都是围绕土地、资金、销售、规划、税收等几个环节展开的，预计后面的调控政策还是会来自这些方面。政策调控一方面会导致行业竞争门槛提高、市场份额越来越向具有土地、资金和品牌优势的龙头企业集中，另一方面将抑制房价上涨过快、抑制投资性尤其是投机性需求，这有利于维护行业整体的长期发展，有利于行业景气的延长。政府现在加大了包括经济适用房、廉租房、双限房等在内的保障性住房供给，增强中低收入阶层的住房保障。很显然，只有最基础的这部分人的消费需求得到保障，整个行业景气才可能得到较好的持续。总结政府最近三年的房地产调控思路，可以发现政府调控方向正在从以往的“抑制需求”转向“抑制需求与扩大供给相结合”，这是一种好的转变。

　　王维钢：2007年的调控政策除了通过税收和紧缩信贷打击投资需求，控制金融风险外，进一步规范了土地政策及其执行力度，同时强调了对住房供应结构的调整，提出新建房屋和新供应土地的户型结构比例，采取行政手段强制增加中小户型住房的供应。但短期波动不改行业长期向好格局，调整之后将迎来更加健康、规范和可持续发展的明天，助推房地产行业发展的几大动力依然强劲。

　　各国的历史经验表明，房价暴跌的背后一定是经济出现了各种问题，而我国在宏观经济保持快速增长的情况下，不支持房地产市场大幅调整，总体稳定向上依然是主旋律。从人民币升值这一更为全局性的历史大趋势来看，行业调整只是暂时的，人民币房地产资产持续增值是才是主基调。

　　小张老师：今年以来房地产股票涨幅非常大，两位对未来房地产股行情如何看？有哪些值得关注的选股策略和重点推荐个股？

　　张宇：2006年12月我们提出2007年投资策略就是“超配者超强”，今年以来我们一直坚持这个观点。行业景气度维持高位、地价房价上涨趋势不变、人民币升值和流动性过剩引发土地物业价值重估、大股东资产注入等根本因素没有发生任何改变，我们对接下来的房地产行情整体上依然看好，不会改变对房地产行业的增持推荐评级。

　　我们看好有以下特征的公司：一是土地储备能力具有比较优势的公司，可以充分享受地价上涨的收益；二是正在或者有望成为央企和地方国企大集团整合旗下庞大房地产资源平台的公司，在未来行业集中度提高中有望得充分利用资金和土地竞争优势并成为注入资产和行业整合的受益者。

　　王维钢：地产是受人民币升值影响最大的行业，一方面升值推动房价上涨而提升地产公司盈利能力，另一方面升值推动股市特别是地产股整体上涨。土地储备较充裕的房地产公司将享受到土地价值随时间推移而持续增长和房产价格持续上升带来的业绩超预期增长，作为物业持有者的商业零售、物业经营上市公司在人民币地产资产持续升值的过程中公司价值水涨船高，由此带来了公司资产重估的投资机会。行业持续调控将有利于行业环境的改善和产业链更为健康地发展，在这个曲折的过程中，具有行业领先优势或者获取土地资源独特优势的地产公司将在整合与再发展中处于有利位置。基于项目储备地价成本低、房价高、销售结算快、或者重估价值高、或者大股东资产注入等因素，不少地产上市公司有望发生根本性变化。我们关注这些市值可持续成长性较高的上市公司，并且愿意分享这些公司从小变大的成长过程。