房地产业：调控不改行业景气

　　目前我国最显著的社会环境特征就是处于城镇化快速发展时期，未来城市化进程将逐步加快。城市化住宅需求、改善住房需求以及城市旧城改造和拆迁需求是未来房地产的三大需求，据我们的推算，未来5到10年，因城市化而产生的住宅需求每年将达到4.25亿平方米，因改善住房而产生的住宅需求每年约为3.4亿平方米，因城市旧城改造和拆迁而产生的住宅需求平均每年约为3.25亿平方米。因此，未来5到10年每年对住宅的需求将达到10.9亿平方米左右，而2006年全国商品房竣工面积约为5.58亿平方米，存在较大的供需缺口，而严格保护耕地的基本土地政策将会进一步强化长期供给不足。

　　国家从抑制投资需求和调整供给结构、增加供给两个方面对房地产进行宏观调控，对房地产行业发展形成了一定的影响。但是，宏观调控不会改变房地产支柱产业地位，宏观调控的本意是为了抑制房价的快速上涨，这并不意味着国家要阻止房价上涨，也不意味国家要抑制房地产行业的长期发展。相反，调控政策有利于夯实房地产行业长期发展的基础，延长行业景气周期，景气周期延长有利于房地产企业和房地产上市公司的长远发展。

　　尽管央行已经多次加息，但是，通货膨胀使得实际利率很低，除房地产以外的其他投资品的实际收益并不高，而房地产作为一种保值和增值的投资品种，其需求将继续增加。基于以上分析，我们认为，尽管下半年房价上涨压力较大，调控政策出台与执行预期加大，行业发展面临政策影响的不确定性加大。但是，目前国内房地产市场仍处于发展初期，未来至少要经历5-10年的快速成长期，在经济快速增长、本币长期升值、流动性过剩导致资产价格快速上涨、自住及投资需求强劲等因素作用下，我们仍然看好房地产行业未来的长期趋势。

　　目前，商业地产在房地产行业中的地位越来越重要，而且“资源拥有型”的商业地产公司受到调控的影响很小，商业地产的投资价值凸现。但目前商业地产股也面临着不利的因素，一方面，调控政策中“限外”政策越来越严格，在外商投资受阻后，商业地产物业今后的交易转让与资产增值将会受到较大影响。另一方面，在商业地产绝对估值方法尚有分歧或估值结果公允性不高的情况下，大多数商业地产公司相对估值过高，限制股价未来上涨空间。因此，建议关注资源优势明显的商业地产股，尽量回避估值偏高的个股。

　　（德邦证券 张海东）