REITs的脚步正渐行渐近。

　　中国的信托公司或将成为首尝这块山芋滋味的幸运者。

　　昨日，在上海举行的“2007房地产信托论坛”上，国内两家知名信托公司联华信托总裁李晓东和北京国投信托总部副总经理何晓峰表示，通过房地产私募股权基金的方式，实现与REITs的对接，从而催发中国REITs的诞生。

　　中国式道路：私募股权基金对接REITs

　　与我国现有的房地产信托基金以融资为主要功能不同的是，REITs的魅力并不在于其融资功能。国际上成熟的REITs基本上不做融资性的业务，在美国、澳大利亚政府甚至明确禁止REITs进入房地产开发领域，REITs只收购成熟的商业物业项目，主要靠租金为收入来源，并通过上市来分散投资者的风险。

　　虽然在本质意义上存在区别，但在推出REITs的道路上，房地产信托基金仍然被赋予了特殊的使命。近年来，北京国投一直在对REITs业务进行攻关，在实践中，何晓峰总结出了通过房地产私募股权基金与REITs实现对接的路径。一种方式是，通过房地产私募股权基金投资商业地产项目，待项目具备销售条件后，以现金或股东权益为对价进行收购，然后导入商业与物业经营等内容，并消除市场何经营等各种不确定性所带来的风险，再由REITs进行收购。而另外一种方式则是开发商对物业权益进行分层，一部分是低风险、收益适中的优先级所有权益，假设为A，物业剩余的权益为B，开发商可以将A以比较低的价格卖给私募基金，同时保留B以非现金的形式加入私募基金，获得私募基金单位，并在未来转换为REITs单位。何晓峰透露在进行可行性论证之后，目前北京国投已经按照第一种方式进行了前期的操作。

　　通过私募股权基金的方式实现与REITs的对接也得到了李晓东的认同，而在这一点上，联华信托似乎走的更远。今年8月，联华信托推出了国内第一支基金型房地产信托计划——联信精瑞房地产行业私募股权基金型信托计划。李晓东透露目前该计划一期20亿元资金已经募集到位，而“项目也不是问题”。他表示，联信精瑞一期将投资有潜力的物业，以组建资产池，并争取REITs上市。他还透露，“前联信精瑞正在计划扩容，扩容后的资金将数倍于现在的规模。”在联信精瑞的首批意向发起委托人中，不乏招商地产、SOHO中国、保利地产这样的地产大腕，“这些地产商手中的某些成熟的商业物业已经完全具备了REITs上市的条件。”李晓东表示。

　　“廉租房REITs”构想

　　除了私募股权基金外，李晓东还指出了中国REITs发展的另一条道路即由政府发行廉租房信托计划的方式，向社会募集资金，然后用这些募集到的资金收购二手房物业。再为这些物业设立统一的物业管理，建设成廉租房出租。“对于廉租房来说，租金收入是稳定的。”李晓东表示，同时由于廉租房租金收入稳定且投资风险相对较低，所以完全具备了REITs上市的条件。

　　尽管REITs的脚步已经日趋临近，但在法律法规和政策规范上，REITs的发展还存在很多“拦路虎”。对此李晓东建议：一方面，可以在现行的《信托法》框架内，由银监会出台REITs的规章，对REITs产品起到监管作用，改造现有的信托产品，使其标准化和规模化。同时由人民银行牵头制定关于REITs市场操作规范的法规和指导文件。对符合条件的标准化、规模化的信托产品可以在银行间的债券市场进行交流意义的试点。首先让一些机构投资人参与进来，取得经验。在取得成功的基础上，然后再重点研究在证券交易所上市，吸纳普通的投资者。