房地产调控

　　1999年新一轮房地产景气周期至今，即自2005年以来，国家针对房地产市场出现的投资增速、价格上涨过快，采取了一系列的宏观调控措施，最突出的如“9070政策”、“房地产限外令”、“土地增值税清算”等。但是，应该看到调控新政出台以来，房地产市场出现超预期增长，最突出的是房价增长迅猛。今年上半年全国完成房地产开发投资9887 亿元，同比增长28.5%，其中住宅完成投资6954 亿元，同比增长30.7%，办公楼完成投资439.73 亿元，同比增长27％，商业营业用房完成投资1098.8 亿元，同比增长17.11%，其他用房完成投资1393.8 亿元，同比增长27.6%。从构成结构上来看，住宅投资占总投资的70％，其他类型的占比30％。首先目前房地产调控的主要目标主要针对的是住宅调控，对于非住宅项目调控力度较小，也就是说整个房产市场的三成比例较少受调控影响，这部分继续建筑行业未来景气预期；住宅投资尽管受到了政策的调控，但是仍然保持着较快的增速。如果长期看好整个房地产行业的未来前景，也就是看好整个建筑行业的发展预期。

　　对未来我国整个房地产行业的调控预期的判断将是把握建筑行业的主线。预计房地产市场将继续维持行业高景气，目前预期一些针对性政策的出台，比如提高个人住房多套或者高端住宅的首付比例、提高贷款利率、征收物业税等。但从我国住宅市场需求来看，刚性需求依然存在，结构性矛盾依然很突出，国家的调控方向正从供需双方转向增加供给方有限供给。此外，整个房地产制度化的变革、城市化率的提高和社会主义新农村的建设，房地产市场需求依然旺盛，因此建筑业的未来成长性是显而易见的。

　　加息

　　自从2005年7月份，人民币汇率进入首次“调控”以来，由此带来的人民币升值和资产价格上涨使我国进入了一个加息周期。

　　我国目前建筑行业是一个劳动密集型与资本密集型包容且竞争过度的行业，劳动密集型主要反映在大多数建筑企业施工技术趋于传统，创新能力不高，且大多数从业人员来自城乡务工农民，人力成本相对低廉。资本密集型主要针对目前整个建筑行业的不规范而言，带资垫资甚至给建造方提供融资等现象严重。目前整个建筑行业上市公司的平均资产负债率为69.82%，加息预期不仅直接增加建筑公司财务费用支出，实际上也会造成建造方的资金成本提升，从而又间接影响建筑企业应收账款的回收速度，影响企业的盈利能力。

　　根据三季度里三次加息的情况，分别计算了每次加息对于建筑行业的影响程度。在4季度加息预期的前提下，存贷款利息每上调0.27个百分点，整个建筑行业2007年净利润影响保持0.46个百分点不变，而对2008年的净利润影响在1个百分点以上（假设加息对公司借款利率影响存在6个月的时滞）。加息对建筑企业的未来经营会有一定的影响，但是具有竞争优势的企业受影响较小。