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2007年，可以说中国的房地产业非常火，但是房地产的核心竞争力究竟是什么呢？无非是两条，一个是土地，一个是资金。有了土地就可以融更多的资金，有了资金就可以得到更多的土地，这个正向的循环效应非常明显。最终一句话还是要先有钱，这是房地产融资的基本模式。
如何募集资金呢？有两种最主要的融资形式，以及相应的衍生方法——即负债和出让权益。我个人比较倾向于负债融资，在一定范围内，这对企业来说是最合算的融资方法。理由很简单，第一，一般而言通过正常渠道的负债融资资金成本比较低；第二，如果通过负债来募集资金，一般而言可以帮助公司节省所得税，可以合理合法地少向政府交税。至于具体能省多少呢？假如现在所得税税率是25%，如果你有10亿的长期负债，节省下来的税收现值大概是2.5亿。如果你一直保持10亿的负债规模，每个月会节省下来的所得税，按照现值来计算就是2.5亿，这对股东来说，是相当大的价值创造。但过多的负债可能会导致财务风险，最典型的例子就是德隆。
权益融资，一种方式是上市；还有一种方式是利用现在流行的如私募股权的直接投资。总体来说，用权益融资，资金来源非常稳定，获得的资金没有偿还的压力。但是缺点也相当明显，出让股权募集资金，特别是非上市公司通过私募方式获得的资金成本，要大大高于银行贷款的利率。银行借款大概是6%多的利率，如果找一个私募基金来入股，按10倍市盈率算，资金成本最少是10%。如果公司有比较快速的增长，实际的资金成本要多得多，因为一般私募股权要求的回报是20%-30%，而银行所要的回报是6%-7%，这是最大的区别。当然，资金成本不能帮助企业减税，也是非常重要的一个区别。
（本文节选自周春生在“2007上海地产融资与企业发展高层论坛”上的主题演讲。本期内容感谢长江商学院及《长江》杂志支持。）