|
上证第一演播室
中国证券网
“第二套房”含义终明确
主持人：继第二套房贷首付政策出台之后，央行与银监会日前又发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，《通知》有哪些关注重点？
祝满清：此次《通知》是对于上次第二套房贷首付政策的一个重要补充，也就是说，这项《通知》对上次政策具体概念定义实行了细化。该补充通知的重点在于，对第二套房的界定从几方面进行了规定。一、以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。二、对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。三、已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，按前款规定执行。
两个前后出台的政策之间最重要的区别在于，“第二套房”的认定标准明确以“家庭”为单位。而在此之前，大部分银行在实际操作过程中，是按照以个人为单位来界定第二套房的。其次，公积金贷款也被纳入了认定贷款套数的范围，按照此前的政策，并没有把公积金贷款纳入计算范围。
补充政策趋紧明显
主持人：除了统一住房贷款次数的认定标准之外，《通知》的从紧趋势体现在哪里？
祝满清：此前第二套房贷首付政策的执行，主要是各家银行在执行层面按照以个人为单位实行。从更深层来说，房贷业务相对来说依然是比较优质的贷款产品，各银行对此均十分重视，所以市场感觉会比较松。但《通知》从严界定了第二套房的标准，主要由于某些区域出现了严重泡沫现象，导致金融风险加剧。央行和银监会在此情况下出台房贷新政细则，无疑也是一种未雨绸缪的举措，此时出台从紧调控政策十分有必要。
值得一提的是，在此次《通知》中对公积金贷款也进行了收紧，这预示着信贷调控开始从局部商业贷款扩张到全部的房贷领域。对于客户的影响，不仅仅抑制了投资需求，也会抑制了一部分自住需求，导致其购房置业计划推迟。
货币政策成调控利器
主持人：《通知》出台会对楼市造成怎样的后果影响？
祝满清：出台这些政策的目的是为了加强房地产宏观调控、防范金融风险，从补充通知的规定上看，也充分体现了这两个目的，这也是央行对于“实施从紧的货币政策”这一政策精神的落实，随着这些政策的实施，也必将对房地产市场产生重大的影响。
此政策的影响可以概括为：抑制投资需求、延缓自住需求。
首先是对于投资需求而言，由于第二套房贷款需要首付款的至少为房价款的40%，利率在基准利率基础上再上浮10%，不仅增加购买时的房价款成本，还增加了持有期间的利息成本。若房价上涨幅度低于购买和持有成本的话，则投资回报将大大降低，甚至亏本。因此，对于投资需求将是一个严重的打击。其次对于自住需求而言，主要是起到了延缓购房计划的目的。
相比较而言，对于一手房市场的影响会大于对二手房市场，因为：一，一手房从购房到签约到交房有一年多的是时间，这段时间需要购房人支付利息，但却无法使用，也无法出租获利；二，一手房在出产证前不能出售，若在此期间出台新的政策，也无法及时变现流通，不利于回收投资成本，因此相对一手房的影响比二手房更大。
活动策划 ：柯鹏 唐文祺
主持/整理：唐文祺
嘉宾：祝满清
上海中原地产法务部高级经理