中国证券网

　　活动策划：柯鹏 唐文祺

　　主持 / 整理：唐文祺

　　嘉     宾：王磊

　　上海美联物业交易管理部高级经理

　　早在去年年初，建设部与央行便联合发布了建立存量房交易结算资金管理制度的通知，要求二手房交易的买房款必须存入交易专用账户，并由相关机构监管，待交易完成之后通过转账划入卖方账户。试图通过相关政策的执行，杜绝房产中介吃差价或挪用客户资金行为。但是，近来屡屡发生的中介机构携款潜逃或大规模撤并事件，却对一直悬而未决的资金监管漏洞问题予以拷问。二手房交易资金监管措施的实施将会为客户带来怎样的安全防范？实施过程中尚有哪些问题？此次的上证第一演播室请来专业人士为大家作答。

　　主持人：中介机构采取资金监管措施有无必要？

　　王磊： 一般来说，房款的交割一般有如下几种方式：一是买卖双方直接交割，优点是有即时性，缺点是在交割后直至买方的房地产权证办理完毕及交房这段时期内，购买方没有安全保证；二是买卖双方交由中介公司进行监管，这种方式对中介公司的资质和规模有一定的要求；三是买卖双方交由公证处办理提存，优点是风险能够保障，缺点是需要一定的成本，手续稍微复杂一些。从以上几种房款交割方式可以看到，交由中介公司进行监管，是有一些风险的。目前上海市有这么多家房产公司，作为一般消费者无法判断其是否具有信用。

　　中介机构采取资金监管措施，本身就是适应市场需求而生的一种衍生服务。在中介机构的核心服务内容中，其实并不包含资金的监管，因为中介机构的行为是居间行为，居间行为只是报告订立合同的机会及提供订立合同的媒介。

　　但是在一般的房地产买卖尤其是二手房买卖过程中，整个交易被划分成几个阶段，房款的转移和房地产权利的转移存在着时间差，所以，为了平衡买卖双方的风险，缩小买卖双方的谈判差距，中介机构作为中间人来对房款进行监管，如今已成为一种现状。但二手房交易过程中的资金安全，是交易安全的核心部分，就房地产经纪行业而言，交易的资金安全显得尤为重要。

　　主持人：资金监管制度很早之前便已有明确规定，能否介绍一下目前的执行状况?

　　王磊：目前大多数大型房地产经纪机构都和开户银行建立了交易资金监管专用账户，比如说美联物业，有一个独立于公司账户的交易资金账户，在公司成交物业的买卖双方，都有相对应的子账户，账户内资金进出都要提供相应的文件和资料，每一笔出款都有交易管理部进行审核，审核无误后方可提交银行待审。据我了解，北京目前执行的力度不够大，杭州执行得较为严格，房地局要求每一笔交易的资金都必须通过交易中心进行资金监管。而在深圳，之前的资金监管力度也是比较“宽松”的。

　　主持人：资金监管措施如果执行无误的话，会有怎样的效果？但现实执行中仍然需要考虑哪些问题？

　　王磊：资金监管相对于以往的交易流程，肯定有一些技术性问题需要考虑，环节上也会较以往烦琐些。我相信资金监管措施一旦由房地局以强制力予以实施，正面效果将是十分明显的。而且，在目前房地产经纪机构社会公信力下降的情况下，进行二手房交易资金的监管措施，对于重新树立房地产经纪行业的整体形象，以及建设和谐社会的长期目标，都将具有重大意义！

　　但需要指出的是，在交易发生纠纷后，如何处理交易资金的去向，以及如何界定在账户内的资金的归属和资金交割的时间等问题，仍是实际措施需要考虑解决的。