EBITDA 比率倍数：全投资资本市场价值和税息折旧摊销前收益可以最大限度地减少由于企业折旧/摊销政策不同所可能带来的税收等方面的影响。
以下为10家对比公司的EBIT 比率倍数、EBITDA 比率倍数和指标打分加权平均值。
| 证券代码 | 企业名称 | EBITDA比率倍数 | EBIT比率倍数 | 财务指标加权得分 |
| 000031 | 中粮地产 | 12.8567 | 19.5219 | 8.20 |
| 000402 | 金融街 | 13.1097 | 12.8251 | 9.90 |
| 000667 | 名流置业 | 7.0180 | 7.2641 | 10.50 |
| 600082 | 海泰发展 | 15.7506 | 18.0259 | 8.80 |
| 600256 | 广汇股份 | 11.1615 | 14.4752 | 7.60 |
| 600325 | 华发股份 | 13.3221 | 13.5653 | 8.90 |
| 600383 | 金地集团 | 13.6547 | 14.3196 | 8.20 |
| 600533 | 栖霞建设 | 14.3369 | 14.4757 | 9.20 |
| 600748 | 上实发展 | 23.2221 | 46.3021 | 8.10 |
| 600791 | 天创置业 | 11.0373 | 10.8589 | 9.40 |
| 平均值 | 13.5470 | 17.1634 |
注：比率倍数为最近4年（2002年—2005年）和最近12个月（2005年6月30日到2006年6月30日）的平均值。
（3）不可流通性折扣
股权的自由流通性对其价值有重要影响。华远地产是非上市公司，其股权是不可以在股票交易市场上交易，这种对流通性的限制对其价值是存在影响。
本次评估采用2006年1—10月国内证券市场法人股转让价格与流通股股价的比例均值52.12%计算华远地产普通股的评估价值，即华远地产股份的不可流通折扣为47.88%。
（4）市场法评估结论
分别通过EBITDA、EBIT比率倍数估算出华远地产的企业价值分别为：
| EBITDA比率倍数 | EBIT比率倍数 | 平均 | |
| 2006年度预测值（万元） | 47,370.77 | 46,430.25 | |
| A | |||
| 比率倍数 | 13.5470 | 17.1634 | |
| B | |||
| 全投资资本（万元） | 641,731.77 | 796,900.98 | |
| C=A*B | |||
| 评估基准日负息债务（万元） | 210,625.00 | 210,625.00 | |
| D | |||
| 股权价值（万元） | 431,106.77 | 586,275.98 | |
| E=C-D | |||
| 不可流通折扣 | 47.88% | 47.88% | |
| F | |||
| 评估价值（万元） | 224,692.85 | 305,567.04 | 265,129 |
| G=E*（1－F） |
综上，采用收益类比率倍数EBITDA和EBIT得出结论的算术平均值作为市场法的评估结论较为适当，采用市场法得出的华远地产股权价值评估值为：265,129万元。
3、收益法
运用收益现值法，即用现金流的折现价值来确定资产的公平市场价值。
（1）未来现金流预测
在华远地产现有各项目销售收入、销售成本、税费预测的基础上，得到各项目利润总额，扣除所得税和少数股东按实际持股比例享有的权益，即为华远地产应享有的项目净利润。对华远总部和各项目利润表进行汇总，形成华远地产的合并利润表。根据前述各项预计，汇总形成华远地产2006年11月至2009年12月的各年净利润。
本次评估以华远地产现有项目未来3年带来的利润为基础，综合华远地产历史利润水平，根据现有土地储备项目的开发进度，考虑不确定因素（政策风险和产业集中度风险），谨慎估计2010年及以后年度净利润水平为2009年的75%。
在未来年度净利润基础上，综合考虑无需现金流出的折旧及摊销，需要追加的投资以及股权收购现金流出，预测未来年度的现金流。
（2）折现率-股权投资成本
本次评估运用资本资产定价模型（CAPM）来计算华远地产股权资本成本（折现率）：股权资本成本＝Rf（无风险利率）＋Beta* Rp（市场风险溢价）。
本次评估根据同行业上市公司情况估算华远地产的Beta。截至2006年10月20日A股市场50家房地产公司过去100周收益率计算的平均Beta值为0.978（数据来源：Wind资讯），2006年9月末行业平均资产负债率60.27%。华远地产2006年10月末的资产负债率为75.81%，持续的高分红政策和股权融资渠道不足使得华远地产资产负债率高于行业均值。随着各种权益性融资工具的丰富和融资渠道的更加开放，华远地产的资产负债率有望进一步降低，但未来成长的融资需求仍可能使其资产负债率略高于行业均值，假定其长期合理资产负债率为65%。根据下式计算公司Beta约为1.09（假定行业及公司企业所得税率均为33%）。
无风险利率：根据评估基准日交易所10年期国债收益率确定为3.30%（数据来源：和讯网，http://bond.money.hexun.com/data/yield.aspx）。
股票市场风险溢价（ERP，Equity Risk Premium）：CSFB估计的MSCI中国自由指数（1998－2005）隐含的股权风险溢价平均为7.6%；McKinsey认为美国股票市场的风险溢价为4.5-5.5%，如果市场是全球市场，也可以应用这个数值。随着人民币汇率逐步走向市场化，以及QFII、QDII等制度的实施，中国股票市场正融入全球市场。从现阶段中国宏观经济形势及全球资本市场的情况来看，流动性过剩成为驱动金融市场的主要因素，股票市场市场风险溢价呈现逐渐下降的趋势，我们假定未来股票市场风险溢价的均衡水平为6.0%。
由此最终确定的折现率为9.84%，折现率－股权资本成本见下表：
| 股权资本成本 | 9.84% |
| 无风险利率 | 3.30% |
| 市场风险溢价 | 6.00% |
| Beta 值 | 1.09 |
（3）收益法评估结论
根据收益法评估，华远地产于评估基准日的企业整体价值为252,669万元。
4、评估结论
中恒信德威根据国家有关法规的规定，遵循独立、客观、公正的评估原则，在对所评估的资产进行必要的勘查、核实、抽查以及产权验证的基础上，经过认真的调查研究、评定估算和数据处理，完成了必要的评估程序，在此基础上对所评估的资产公平市场价值发表如下意见：
经评估，截止于2006年10月31日，华远地产的整体净资产（股权），在持续经营和现状利用前提下的公平市场价值结果如下：
（1）收益法评估结论
采用收益法得出的华远地产普通股股权，在持续经营，不可流通前提下的公平市场价值评估值为252,669万元。
（2）市场法评估结论
采用市场比较法得出的华远地产普通股股权，在持续经营，不可流通前提下的公平市场价值评估值为265,129万元。
（3）两种评估方法评估结论的分析确定
采用两种方法评估得出的结论分别为252,669万元和265,129万元，两者差异不大，因此中恒信德威采用两者平均值258,899万元作为华远地产企业价值的评估结论。
本公司认为，中恒信德威出具的华远地产评估报告对房地产市场环境及经营环境、房地产行业发展、华远地产经营情况进行了充分的分析；采用市场法和收益法对华远地产股权进行评估是适当、合理的；对评估过程中涉及的主要假设和参数选择（如可比公司、比率倍数、不可流通性折扣、公司未来现金流预测、折现率等）理据充分、客观，并保持了应有的谨慎；评估结论符合企业的实际情况，公允的反映了华远地产股权的公平市场价值。
（二）华远地产在本次交易中的整体作价情况
本次交易中，本着充分保护上市公司及全体流通股东利益的原则，华远地产的换股价格以中恒信德威出具的《评估报告》评估结论为依据，参考光大证券出具的华远地产估值报告以及房地产行业上市公司的股票市场价格水平，经交易各方协商，确定为5.06元/股。
本公司认为，华远地产的持续经营能力对于幸福实业未来发展意义重大；华远地产具备以市场法和收益法进行评估的基础和条件；中恒信德威出具的评估报告结论能够较为公允地反映华远地产股权的公平市场价值；以评估报告结论作为本次交易中华远地产的定价依据合理、合规；本次交易华远地产换股价格的定价公平、合理，符合公司全体股东的利益。
四、本公司拟发行股份的价格合规、合法
本次交易中，幸福实业的换股价格以幸福实业股票截止2006年10月23日的20个交易日收盘价之算术平均值为基准确定为3.88元/股，
根据2006 年5 月颁布的《上市公司证券发行管理办法》之“第三章 非公开发行股票的条件”第38 条规定：“发行价格不低于定价基准日前二十个交易日公司股票均价的百分之九十”。本次发行价格为基准价格的100%，充分体现对社会流通股东利益的保护。
五、相关方的承诺
（一）相关方关于本次发行股份锁定的承诺
1、华远集团承诺：
（1）本次重大资产重组及股权分置改革完成后，华远集团所持有的幸福实业有限售条件的流通股，自股权分置改革方案实施之日起，在60个月内不上市交易或者转让。
（2）若下列任一情况发生，华远集团所持有的幸福实业股份自股权分置改革方案实施之日起60个月内不转让，120个月内不上市交易。
①本次通过新增股份换股吸收合并进入幸福实业的华远地产资产，2007年度实现净利润低于经审核的华远地产盈利预测报告数29,675.95万元，或幸福实业2007年财务报告被出具标准无保留意见以外的审计意见，或未能按法定披露时间披露2007年年度报告；
②幸福实业2008年度实现净利润低于3.9亿元，或幸福实业2008年财务报告被出具标准无保留意见以外的审计意见，或未能按法定披露时间披露2008年年度报告。
2、华远浩利承诺
自幸福实业股权分置改革方案实施之日起，在36个月内不转让所持有的幸福实业股份；在前述期限届满后，所持有的幸福实业股份的上市交易和转让将严格按照《公司法》、《上市公司董事、监事和高级管理人员所持本公司股份及其变动管理规则》、《上海证券交易所股票上市规则》等法律、法规、部门规章和规范性文件所规定的上市公司董事、监事和高级管理人员所持本公司股份上市交易和转让方式执行。
3、华远旅游、京泰投资，首创阳光承诺，自幸福实业股权分置改革方案实施之日起，在36个月内不转让所持有的幸福实业股份。
4、名流置业承诺，其通过受让华远地产五位股东对名流投资的补偿股份而获得的2200万股股份，自幸福实业股权分置改革实施之日起，36个月内不上市交易或转让。
（二）华远地产五位股东承诺
华远地产五位股东承诺：鉴于截止合并基准日2006年10月31日华远地产存在两项诉讼尚未了结，为保证幸福实业流通股股东的利益，如前述诉讼造成造成华远地产损失，将由五位股东按照各自所占华远地产股份比例承担全部责任，弥补华远地产因前述诉讼造成的全部损失。
诉讼详情见第十五节、第三点：重大诉讼事项。
（三）华远集团特别承诺
1、华远集团承诺：
作为重组后幸福实业的控股股东，华远集团将在重组完成后2008年度股东大会召开前向幸福实业股东大会提议进行分红，并在幸福实业2008年度股东大会审议利润分配方案时投赞成票；并特别承诺：在本次重大资产重组完成后，华远集团以从重组后的幸福实业获得的现金分红回赠予幸福实业4000万元，自幸福实业有现金分红之日起，直至赠满为止。
2、华远集团特别承诺合法性、合理性、公允性和可行性说明
（1）华远集团特别承诺合法性说明
①2007年10月18日，华远集团总经理办公会做出以从幸福实业获得的现金分红4000万元回赠予幸福实业的决议；
②2007年10月22日，北京市西城区国有资产监督管理委员会西国资复（2007）53号批准华远集团以从幸福实业获得的现金分红4000万元回赠予幸福实业的的方式追加股改对价；
③2007年11月30日，北京市国有资产监督管理管理委员会京国资产权字（2007）121号文批准华远集团以从幸福实业获得的现金分红4000万元回赠予幸福实业的方式追加股改对价；
④华远集团以从幸福实业获得的现金分红4000万元回赠予幸福实业为幸福实业股权分置改革内容的一部分。
综上，华远集团以从幸福实业获得的现金分红4000万元回赠予幸福实业履行了法定程序，且充分考虑了流通股股东利益。
（2）华远集团特别承诺合理性和公允性说明
幸福实业重大资产重组是股权分置改革对价的主要组成部分；华远集团在充分考虑流通股股东利益和履约能力的基础上，承诺以从幸福实业获得的现金分红4000万元回赠于幸福实业，是真实意思表示，是对流通股股东利益的进一步保证，因此，华远集团这一承诺具有合理性，对交易各方和流通股东亦是公允的。
（3）华远集团特别承诺可行性说明
根据大信会计师事务有限公司出具的《湖北幸福实业股份有限公司审计报告》（大信审字[2006]第0658号），幸福实业母公司报表截至2006年10月31日的累计亏损为31,358万元。综合本次重组方案及截至2006年10月31日幸福实业累计亏损请况，本次重组方案实施完成日，预计幸福实业账面余留的累计亏损为12,531万元。华远集团已承诺幸福实业2008年度净利润不低于39,000万元。根据华远集团对于幸福实业的盈利承诺和本次重大重组实施完成日幸福实业账面以前年度预计累计亏损情况，幸福实业2008年度实现的净利润在弥补以前年度亏损并提取法定公积金后，预计可供股东分配的利润为23,822万元。
重组完成后幸福实业总股本为778,129,126股，华远集团持有362,474,030股。因此，若华远集团获得4000万元现金分红，则每股需分红0.1104元（40,000,000/362,474,030=0.1104），需要可供股东分配利润总额仅为8,591万元，远远低于幸福实业2008年度预计可供分配利润。
华远集团已作出同意分红的承诺函：华远集团作为重组后幸福实业控股股东，将在重组完成后2008年度股东大会召开前向幸福实业股东大会提议进行分红，并在幸福实业2008年度股东大会审议上述分配方案时投赞成票。
综上，根据华远集团对于幸福实业的盈利承诺以及本次重组及股权分置改革整体方案，幸福实业在2008年度经营结束后有足够的利润予以分配，使得华远集团获得4000万元现金分红以回赠予幸福实业，即华远集团以从幸福实业获得的现金分红4000万元赠予幸福实业是可行的。
第六节 风险因素与对策分析
投资者在评价公司本次交易时，除本报告书提供的其他各项资料外，应就如下各项风险因素特别认真考虑：
一、中国证监会不予核准的风险
本公司拟出售公司全部资产和负债及拟以新增股份换股吸收合并华远地产，根据105号文的规定，应当提请中国证监会核准。本次交易能否获得中国证监会的核准存在着不确定性。
对策：本公司将严格按照中国证监会的有关规定以及《公司章程》、《资产负债整体转让暨新增股份换股吸收合并协议书》、《补充协议书》和《补充协议书（二）》的有关条款，积极履行本次重大资产重组的各项程序，及时办理相关手续，真实、准确、及时地披露有关信息。
二、股权分置改革方案未获相关股东会议批准的风险
本公司股权分置改革方案须经参加相关股东会议表决的全体股东所持表决权的三分之二以上通过，还需全体参会流通股股东所持表决权的三分之二以上通过。
对策：本公司董事会将协助非流通股股东通过投资者座谈会、媒体说明会、机构投资者走访、征集意见函发放等多种方式与流通股股东进行充分沟通和协商，广泛征求其意见，使改革方案的形成具有广泛的股东基础，争取使股权分置改革方案顺利获得相关股东会议的批准。
三、公司全体股东等比例减资方案未获股东大会批准的风险
公司全体股东等比例减资方案须经股东大会参加表决的全体股东所持表决权的三分之二以上通过。按照《公司法》的规定，公司全体股东等比例减资需要发布债权人公告，告知各债权人均可于公告首次刊登之日起申报债权，债权人有权要求清偿债务或者要求提供担保。
对策：公司董事会将通过投资者座谈会、媒体说明会、机构投资者走访、征集意见函发放等多种方式与股东进行充分沟通和协商，广泛征求其意见，使减资方案的形成具有广泛的股东基础，争取使全体股东等比例减资方案顺利获得股东大会的批准；同时公司将积极与债权人协商，争取使全体股东等比例减资方案顺利获得实施。
四、资产交割日不确定性的风险
本次交易尚待获得中国证监会核准及豁免华远集团及其一致行动人的要约收购义务、股东大会审议通过全体股东等比例减资方案、相关股东会议审议通过股权分置改革方案等必要的程序履行完成后方可实施，因而资产交割日具有不确定性。资产交割日的不确定导致本公司2007年度的经营和盈利存在不确定性。
对策：本公司将严格按照中国证监会的有关规定、《公司章程》以及《资产负债整体转让暨新增股份换股吸收合并协议书》、《补充协议书》和《补充协议书（二）》的相关条款，履行本次交易所必须履行的各项程序，及时办理相关手续并作出相应信息披露。
五、盈利预测的风险
本公司对2007年的盈利情况进行了模拟合并盈利预测，即假设本公司换股吸收合并后的相关资产交割手续于2007年4月1日前办理完毕，华远地产2007年经营计划、开发经营能力、营销计划、投资计划及现实各项计划的基础、能力、潜力等无重大变化，模拟盈利预测表系按换股吸收合并后华远地产的主营业务及华远地产现存架构模拟盈利预测表，盈利预测包含公司现有业务2007年1月－3月的经营成果及吸收并入的华远地产2007年4月-12月的预测经营成果。
北京天华对上述盈利预测进行了审核并出具了审核报告。但由于房地产行业存在一定的不确定性因素，而且报告期内还可能出现会对本公司的盈利状况造成影响的其他因素，如政策变化、发生不可抗力等，尽管上述盈利预测中的各项假设遵循了谨慎性原则，但仍可能出现实际经营成果与盈利预测结果存在一定差异的情况。
对策：本公司提请投资者对上述风险予以关注，结合其他材料适当判断及进行投资决策。针对以上事项，本公司将严格按照上市规则和公司的《信息披露管理制度》，及时、充分、准确地进行信息披露，以利于投资者作出正确的投资决策。
六、政策风险
本次交易完成后，本公司主营业务将转变为房地产开发与经营。房地产开发受国家宏观调控政策的影响较大。国家通过对土地、信贷、税收等领域进行政策调整，都将对房地产企业在土地取得、项目开发、融资以及保持业绩稳定等方面产生相应的影响。因此，国家相关房地产宏观调控政策对公司将具有重大影响。
（一）土地政策风险
2003年2月21日，国土资源部印发了《进一步治理整顿土地市场秩序工作方案》的通知，主要内容包括：从2003年2月至7月，集中半年时间，在全国开展以强化土地法制观念、落实制度建设、促进管理到位和查处严重扰乱土地市场秩序的行为为重点的自查自纠活动，查处违规设立园区、擅自协议圈占集体土地和擅自利用集体土地、划拨土地进行经营性房地产开发的行为，以及其他各种名目的非法占用、转让土地行为。2006年5月，国土资源部下发《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》，再次明确“各地要编制年度土地供应计划，科学合理确定房地产开发用地供应规模和结构，优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，供地计划要向社会公布。严格限制低密度、大套型住房的土地供应。坚决执行停止别墅类房地产开发项目土地供应的规定，从即日起，一律停止其供地和办理相关用地手续，进行全面清理”。2006年5月31日国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》（试行）；2006年7月6日，建设部联合国家发展和改革委员会、国家工商行政管理总局下发166号文件《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，要求房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房，同时加强房地产广告发布管理，未取得商品房预售许可证的房地产项目，不得发布商品房预售广告。2006年7月24日，国务院办公厅发布了《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》。2006年8月1日，国土资源局制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行，规范对招标拍卖挂牌或协议出让国有土地使用权的范围作了细化。2006年9月月5日国务院发布了《关于加强土地调控有关问题的通知》，提出八大要求，明确政府土地管理和耕地保护的责任，调整税费及制定工业用地出让地价，加强监管与惩治违规行为。
对策：华远地产房地产开发业务中的土地均是严格按照国家土地政策、执行土地出让或转让的法律程序取得，不存在违规和非法占用、转让土地的情形。本公司未来将继续遵守国土的土地法律法规，依法取得土地，依法进行开发。针对此土地储备政策变化的风险，本公司将加强调研，加强管理，确定最佳的市场定位，储备有开发前景的土地资源。本公司将立足北京市场现有项目储备，同时根据自身财务状况和市场行情，寻求通过多种方式积极增加土地储备，以尽量降低土地成本和项目开发的风险。
（二）税收政策风险
政府税收政策的变动将直接影响房地产开发企业的盈利和资金流。例如，国家税务总局于2006年3月6日颁发了《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号），文件规定房地产开发企业开发产品预售收入按销售毛利率计算毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，缴纳企业所得税。文件同时规定开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单位市人民政府所在地城市城区和郊区的，销售毛利率不得低于20%。类似的税收文件将导致本公司税款资金的提前支付，加大项目开发的资金成本，进而影响本公司的盈利能力，给本公司资金安排带来不利影响。2007年1月16日，国家税务总局公布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号），要求房地产项目按照相关要求进行土地增值税清算。
对策：本公司将密切关注国家税制的改革态势，同时积极采取加强地产与房产销售、控制开发成本、节约管理费用在内的各种办法，抵消税收政策调整可能对本公司盈利产生的不利影响。
（三）房地产金融政策风险
2003年下半年以来，国家相继出台了一系列宏观调控政策及房地产金融政策，如2003年6月中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发2003［121］号)；2004年4月27日，国务院通知提高房地产行业资本比例，房地产开发(不含经济适用房)等固定资产投资项目资本金比例由20%及以上提高到35%及以上。2005年初，中国人民银行调整房贷利率，将原住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平；2005年4月底，中央七部委联合出台《关于做好稳定住房价格工作的通知》，提出提高调整房屋交易税、禁止期房转让、打击炒地等具体措施；2004年4月起，中国人民银行多次提高存款准备金率，由7%提高到13%；2004年10月29日至2007年9月15日，中国人民银行八次提高贷款基准利率。2006年5月17日国务院召开常务会议，在重申“房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业”的前提下，进一步提出了六条关于楼市调控的针对性措施，明确提出了调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨以及整顿和规范房地产市场秩序的要求，旨在运用信贷税收土地等工具调节规范市场。2007年9月27日，中国人民银行与中国银行业监督管理委员会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发[2007]359号），对地产开发项目的资本金、土地储备贷款、住房消费贷款、商业用房购房贷款、房地产信贷征信等作出进一步明确规定。
上述国家宏观调控政策和房地产金融政策对房地产行业的资金供给进行了严格的规范，提高了本公司进行房地产开发项目获取资金的成本。
对策：针对上述国家宏观调控政策和房地产金融政策变化的风险，本公司将采取一系列措施以尽量减小宏观调控及信贷紧缩对本公司经营的不利影响。具体措施如下：（1）在间接融资方面，本公司将在现有银行借款结构基础上提高中、长期借款的比例，减轻本公司的短期支付压力；采取相应措施，增加现金储备；（2）在经营方面，本公司加强销售工作，降低销售风险，确保经营性现金的流入；（3）本公司将尝试新的融资方式，采取多渠道融资，同时本公司将利用国家宏观调控中市场进行整合的时机，积极扩大本公司业务和市场份额。
七、业务风险
本次交易完成后，本公司主营业务将转变为房地产开发与经营，将面临房地产开发企业的一系列业务经营风险。
（一）项目开发风险
房地产项目开发具有开发周期长、投入资金大、涉及合作方多的行业特征。从市场研究到土地获得、投资决策、规划设计、市场营销、建设施工、销售服务和物业管理的开发流程中，项目开发涉及到调研、规划设计、建筑施工、材料供应、广告策划等多个领域。同时涉及到不同政府部门的审批和监管。任何环节的变化，将可能导致项目周期拉长、成本上升等风险，影响预期的销售和盈利。
对策：针对项目开发的风险，本公司将依托华远地产在房地产开发领域的丰富经验，通过周密调查、精心选址、科学决策、精心规划设计、准确的市场定位，开发出适合市场需要的项目，降低新项目开发的风险；对于新建项目，采取一系列措施，使项目及时根据市场的需求作调整；在项目的销售中采取预售的方式，以降低新项目中的资金风险；同时本公司将进一步完善项目管理体系，加大成本控制力度，优化项目施工方案，通过科学严密的施工组织，降低施工材料的周转库存和损耗，进一步降低项目的成本。
（二）筹资风险
本公司进行房地产开发所需要的资金，除自有资金外，还需利用预售收回的资金、银行借款、以及从资本市场筹措资金。一旦国家经济形势发生重大变化，或产业政策发生重大变化，或信贷政策进行重大调整，本公司存在由于资金筹措困难，从而影响本公司正常经营及顺利发展的风险。
对策：针对筹资风险，本公司首先是加强经营管理，保证项目按计划进行开发和完工，以便及时销售回笼资金；二是提高财务管理水平，加强财务工作的计划性，保持合理的资产负债比例并使债务结构合理化，尽可能提高本公司资产的流动性，坚持稳健的理财观念，在节约资金成本、提高资金使用效率的同时保证经营活动对资金的需要；三是准确把握国家宏观经济形势、国家产业政策及银行信贷政策的发展与变化，及时调整本公司项目发展计划；四是积极开拓新的融资渠道，借助房地产信托计划等新型金融工具，或与海外产业投资者进行合作等方式实现多渠道融资。
（三）销售风险
本次交易完成后，房地产业务成为本公司的主要业务。目前北京市房地产开发企业众多，市场竞争激烈；同时房地产业务具有开发资金投入大、建设周期长和易受国家政策、市场需求、项目定位、销售价格等多种因素影响的特点，这给房地产开发项目销售带来一定程度的不确定性。本公司亦不能完全避免今后由于市场竞争和房地产行业特性可能带来的房地产销售实现风险。
华远地产目前开发的项目主要是中高档住宅、写字楼、商场、商住项目。如果市场供求关系发生重大变化，或者公司的销售策略失误，可能会导致开发项目不能及时出售从而导致销售风险。
对策：首先，本公司在决策开发项目之前，都会针对每个具体项目认真研究市场及客户需求，进行项目设计规划，使项目推出时能够满足它所面对的特殊市场需要；其次，本公司将充分借助目前的品牌优势和区域性市场优势，加强销售工作力度和深度，尽量降低项目开发周期长、投资额大给本公司带来的销售风险；第三，加强开发项目流程的科学管理和与客户的沟通，有效控制项目开发过程中的各项环节，减低履约纠纷发生可能性，进一步提升本公司的市场形象。
（四）土地储备风险
本次交易完成后，本公司将主要从事房地产开发业务。对于房地产企业而言，土地是最重要的自然资源。本公司目前的土地资源储备和开发产品主要集中在北京，预计2009年完成现有项目的开发和销售。本公司的持续发展以不断获得新的土地资源为基础，而本公司在取得新土地资源的过程中可能面临土地政策和土地市场变化的风险。
政府对土地供应政策的调整，可能使本公司面临土地储备不足的局面，影响公司后续项目的持续开发，造成本公司的经营业绩波动。随着城市的发展，城市房屋拆迁安置的标准将越来越高，这可能会提高本公司的土地取得成本。同时，由于地产市场的周期性波动等原因也可能使本公司面临土地闲置的风险。
对策：本公司紧密跟踪国家和当地政府对土地政策调整的步调和趋势，并密切结合公司未来发展的需要，利用本公司在房地产行业的品牌优势，通过收购项目公司股权及与当地开发商联合开发等方式，拓宽增加土地储备的渠道和来源，以北京市为主，逐步向北京周边省市发展，有计划、有步骤的增加土地储备，保持本公司土地存量足够公司三年开发所用，满足本公司可持续发展对土地资源合理保有量的需要，减少土地政策变化带来的风险。
（五）合作和合资项目的控制风险
本公司目前主要是采用自主开发的方式进行房地产项目开发，同时也有一些项目与其他企业进行合作或合资进行开发。如果有关各方在今后的合作中不能达成一致，或在合作方式的合法性、履行合同条款的可能性等方面出现问题，都将使本公司面临风险。
对策：首先，对采用合作、合资方式进行开发的项目,本公司都对合作单位的资质、实力、信誉进行严格的审查，确保合作对方能够顺利履行合作条款；其次，本公司在合作中也充分考虑合作方应得的利益，使合作伙伴与本公司成为利益共同体；第三，在合作模式的选择上，本公司要占有绝对或相对控股权，全面主持项目的开发运作和日常管理工作,保持合作开发项目的运作过程与本公司独立开发项目的一致性，将合作项目的控制风险降低到到最低。
（六）工程质量风险
本公司在房地产项目开发过程中，如果楼宇的设计质量、 施工质量不能满足客户的需求，可能会给楼盘的销售及公司的品牌造成负面影响；如果发生重大质量事故，则不但会严重影响楼盘的销售进度，更会对本公司的经营活动造成重大损害；如果本公司将项目开发过程主要以出包的方式，交由其他单位负责施工及监理，由于管理的不到位和承包商未能保证项目的开发进度和开发质量的原因也会给本公司带来产品质量风险。
对策：针对产品质量风险, 本公司拟采取以下措施：
1、严格选择设计、施工、监理、材料供应商等合作单位。设计、施工、监理、材料供应商等单位的选择采用公开招标的选择方式,并且在投标资格的审查中严格把关，并与中标的施工、监理、材料供应商等单位签订条款严格的合同,保证承包合同条款的履行和施工质量,以降低本公司直接的质量风险。
2、加强本公司本身的设计、施工管理力量,强化对设计环节的控制力,确保设计、施工的质量。
3、本公司在开发项目中实施工程担保制度，由担保公司进行第三方保证，确保工程质量。
八、财务风险
（一）资金周转的风险
房地产项目的开发周期长，资金需求量大。在实行新的用地政策后，房地产开发企业支付地价的付款时间大大缩短，增加了前期土地储备资金支出负担。本公司今后的发展需有较大量的土地储备，而本公司的资金有很大部分来自于银行借款，如在建设过程中遭遇意外困难导致项目建设延期，或遇市场发生重大变化，投入资金不能如期回笼，则本公司可能面临阶段性现金流量不足风险和资金周转压力。
对策：首先，本公司将充分结合房地产开发项目的特点，对每个项目进行周密的安排，利用目前有利时机加快建设，保证各开发项目按期完工；其次，加强项目销售工作，促进现金回流；第三，本公司将继续维护与各家银行间的良好合作关系，并努力拓展各种筹资渠道，以提高公司抗风险能力。
（二）收入、利润增长不均衡的风险
鉴于房地产行业的周期性特征及收入确认的严格性，本公司所开发的房地产商品主要是向不特定多数的购买者销售，销售受到多种因素影响，因此本公司可能存在年度之间收入与利润不均衡性的风险。
对策：本公司将紧密关注房地产市场的形势，合理安排项目开发的节奏，合理搭配各项目之间的投资比例，尽可能避免本公司年度之间收入与利润出现大幅度变动；其次，本公司将积极开发拓展新的土地储备，以保持公司今后发展的均衡、稳定。
（三）存货跌价的风险
华远地产目前的存货主要为已经投入但尚未完工销售的开发成本，这些存货存在因市场变动发生价格波动而发生跌价的风险。
对策：本公司将密切关注房地产行业政策的变化和发展，加强对房地产市场和相关政策的研究，把握未来的变化，减少存货跌价损失的风险；对在建的房产开发项目，落实资金，保证按期完工交付使用；定期或不定期对存货市价进行评估，发现存货市价有不利变动需提取减值准备的，按规定及时、足额提取减值准备。
（四）预收账款的风险
由于房地产行业销售房地产商品的收入确认原则的特殊性，按照相关会计规定，预收账款为本公司进行商品房预售时收取的相关房款，在本公司向客户商品房交付并办妥手续后上述预收帐款才能转为收入。如果本公司所开发产品不能按协议约定条件交用，存在对方要求退还已预付款项的可能，本公司将可能因此面临支付压力及被对方索赔的风险。
对策：为化解预收账款的风险，本公司对所开发项目，从资金、工期等各方面周密安排，充分考虑可能遇到的困难，并逐一采取措施落实，最大限度地避免发生不能按协议约定交付产品的现象。
（五）销售按揭担保风险
目前，购房者在购买商品房时，多选用银行按揭的付款方式。按照房地产行业的惯例，在购房人以银行按揭方式购买商品房，购房人支付了首期房款、且将所购商品房作为向银行借款的抵押物后，办妥他项权证前，银行还要求开发商为购房人的银行借款提供担保。在担保期间内，如购房人无法继续偿还银行贷款，且其抵押物价值不足以抵偿相关债务，本公司将承担一定的经济损失。
对策：针对销售按揭担保风险，本公司首先建立健全各项制度，通过对购房人资信审查、严格的风险控制体系（包括房屋所有权证办理程序、违约金、反担保等）努力防范和降低风险。例如，在与购房人签订《商品房买卖合同》，将相关内容约定在《商品房买卖合同》中，对销售按揭担保风险做到事先防范。此外，如因销售按揭担保贷款发生损失，本公司将及时向有关当事人进行追偿，将损失降低至最小范围内。
九、其他风险
（一）股票价格波动风险
股票市场价格波动不仅取决于企业的经营业绩，还要受宏观经济周期、利率、资金供求关系等因素的影响，同时也会因国际、国内政治经济形式及投资者心理因素的变化而产生波动。因此，股票交易是一种风险较大的投资活动，投资者对此应有充分准备。
对策：股票的价格波动是股票市场的正常现象。为此，公司提醒投资者必须具备风险意识，以便做出正确的投资决策。同时，公司一方面将以股东利益最大化作为公司最终目标，加强内部管理，努力降低成本，积极拓展市场，提高盈利水平；另一方面将严格按《公司法》、《证券法》等法律、法规的要求规范运作。公司重大资产重组完成后，将严格按照上市规则和公司的信息披露管理制度，及时、充分、准确地进行信息披露，以利于投资者做出正确的投资决策。
（二）大股东控制风险
本次交易后，华远集团将成为本公司的控股股东。本次交易完成后，华远集团如利用其控股地位，对本公司重大决策、生产经营和人事安排等进行非正常干涉，则可能产生影响本公司其他股东特别是中小股东合法权益。
对策：本公司已经建立起了股东大会、董事会、监事会和经营层各司其职、各尽其责、依法运营、规范操作的公司法人治理结构，制定了《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、《总经理工作细则》和《监事会议事规则》等基本管理制度。本公司严格按照《公司法》、《证券法》等有关法律、法规的规定维护本公司的独立性，股东不分大小一律按程序依规则参与公司的决策。为了避免“一股独大”和内部人控制的风险，维护全体股东特别是中小股东利益，公司将按照证监会有关规范意见的要求，进一步建立健全独立董事制度。华远集团已经向公司作出承诺，不利用其控股股东地位损害公司及中小股东的利益，在遇有涉及其自身利益有关事项时，在表决时将采取必要的回避措施。
第七节 业务与技术
本次交易前本公司的主营业务为铝型材的生产、销售及电力服务，本次交易完成后，本公司主营业务将转变为房地产开发与经营。
一、华远地产主营业务情况
（一）主营业务和主要产品
华远地产目前的主营业务是房地产产品的开发与销售，包括写字楼、公寓、商场、联排别墅等产品。
（二）开发资质、人员和新技术
1、开发资质
华远地产取得了北京市建设委员会颁发的编号为XC-A-0245的中华人民共和国房地产开发企业资质等级证书，资质等级为房地产资质二级。
2、专业技术人员
华远地产拥有一支高水准的专业技术人员队伍，其中建筑工程类专业技术人员69人，经济管理专业技术人员18人，财务类专业技术人员16人，专业技术人员中具有高级职称的有21人，中级职称的有47人。
3、在项目开发过程中采用的新技术、新工艺、新材料、新产品的情况
华远地产一直致力于提高产品品质和技术水平，不断研究探索新技术，并积极在各项目应用。在项目开发中采用了如下新技术：
建筑设计方面：华泽大厦项目主体幕墙设计率先采用Low-e镀膜玻璃；结构设计方面：华远置业大厦主体采用方钢管混凝土框架─钢筋混凝土核心筒─伸臂桁架加强层混合结构；给排水设计方面：裘马都园项目采用无负压给水技术；暖通设计方面：在华远置业大厦和华泽大厦项目中采用VAV空调系统。
此外，华远地产在电气设计、景观设计等诸多方面采纳新技术、新方法，从细节出发，以功能为主，强调环保节能，尽量给客户提供最优的产品。通过新技术、新工艺、新材料的应用提升了产品品质，满足了现代社会人们舒适、环保等多种需求，极大的提升了客户价值。
二、华远地产的行业地位
（一）主要竞争对手情况
目前，北京市房地产市场共有房地产开发与经营法人单位1000余家，开发企业的竞争格局按照参与竞争的不同对象可以分为三类，分别是大型开发企业，中型企业以及小型项目公司。
大型开发企业一般都是成立时间较早，同时开发规模较大的公司，该类企业市场竞争能力强，处于主导地位。这里面有北京市本地的以国有控股为主的大型开发企业，也有一些以房地产为主要业务的民营大型企业。这些公司大多具有大量的优质土地储备，在北京市房地产市场具有相当的开发规模，占据了较大的市场份额。中型的开发企业一般属于一些传统行业的集团公司的下属公司。这些公司由于属于其他行业转入房地产行业，其项目运作方式都印有其原来产业的烙印，依靠在原来行业的资源基础也取得了一定的市场。小型开发公司大部分属于项目公司，主要依附于一到两个项目。其中的大部分公司属于新成立的民营公司，信用等级较低，很难获得资金和土地，这些公司大部分都没有长远的发展目标，其很多行为都属于短期行为。
华远地产在北京市房地产市场格局中属于国有控股的大型房地产开发企业，在北京房地产市场具有较高的知名度和品牌影响力，目前的竞争对手主要是一些大型房地产开发企业。
（二）市场份额状况
华远集团从20世纪80年代初进入房地产行业，是国内最早从事房地产开发的企业之一，在多年的开发中逐步积累形成了“华远”这一北京房地产市场上的一线品牌，这一品牌有很广的影响力和社会认知度。华远地产依托华远集团的品牌支持，不断提升项目运作能力和品牌知名度，近三年来在北京房地产市场取得了良好的销售业绩。2003年度华远地产实现销售额5.8亿元，占当年北京市商品房销售额（898亿元）的比例为0.65%；2004年度华远地产实现销售额9.8亿元，占当年北京市商品房销售额（1,249亿元）的比例为0.78%；2005年度华远地产实现销售额6.7亿元，占当年北京市商品房销售额（2,120亿元）的比例为0.32%（北京市商品房销售额数据来自北京市统计局）。
三、华远地产的主要经营策略及市场推广模式
（一）经营的市场定位及主要消费群体
华远地产的市场定位是在经济较发达的城市主要从事商品住宅开发，实施精品策略。产品形式以优质中高档商品住宅的开发为主，适量开发商业物业、低密度生态住宅和高档写字楼等，优化产品结构。产品的主要消费群体为中高档消费群体。
（二）主要从事房地产项目的类型
华远地产目前以商品住宅、写字楼开发为主，商用物业开发为辅；以物业销售为主，物业出租为辅；华远地产的房地产项目开发主要方式包括：收购项目公司股权、直接投资设立项目公司或与他人共同设立项目公司等。
（三）房地产项目的定价模式和销售理念
华远地产产品的定价模式是：以项目建设的成本为基础，以类比项目为参考，结合市场反应确定合理的价格区间，保证项目适度的利润空间。
华远地产的销售理念以客户需求为中心，走精品路线，以高标准的产品质量、贴心周到的服务、高端的产品品位和文化内涵赢得市场，为客户提供优质服务，不断地提高华远地产的企业品质、产品品质和服务品质，不断地提高“华远”品牌形象。
（四）主要融资方式
华远地产开发房地产项目的资金来源为自有资金和商品房的销售回款，资金缺口部分通过银行贷款解决。此外，华远地产还积极探索信托融资等创新融资模式，努力降低资金成本，提高资金运用效率。
（五）主要销售模式
华远地产所开发项目均在达到政府规定的预售条件并取得《商品房预售许可证》后组织销售，所有项目在推向市场时，都必须具备良好的工程形象和销售形象，让客户能切身感受到项目价值和前景，以增强客户的购买信心。
华远地产采用“自主策划、委托代理”的销售模式。在充分吸取外部专业策划建议的基础上，由研究发展部与销售代理公司共同制定销售推广计划，然后委托销售代理公司代理销售。
（六）物业管理模式
根据国家和北京市有关规定，开发商开发的物业在业主委员会成立之前，由开发商选定的物业管理公司负责物业管理，而在业主委员会成立之后，由业主委员会选择物业管理公司。华远地产已经完成的开发项目，在业主委员会成立之前，委托参股公司首旅酒店进行物业管理，在业主委员会成立之后，由业主委员会根据有关规定自行选择物业管理公司。
（七）主要竞争优势及局限
1、华远地产的竞争优势
（1）房地产行业规范能力
华远地产一直将诚信作为立业之首，将尊重和维护业主利益、树立行业规范视为重要责任，并为此在地产界屡开创新之先河并积极实践：首推“工程保证担保制度”、“领先业权研究，兑现业权收益”、创建《产品标准》、创新客服理念，华远地产成为维护市场公平和行业规范的中坚力量。特别是华远地产所创立的“业权制度”和“工程保证担保制度”已在具体项目中成功实施并由政府在行业内推广，获得良好口碑。2005年3月，华远地产将历时近三年研究完善的工程保证担保体系及实践经验汇集成册，正式出版《担保——构筑一道防火墙》一书，为同行业者和政府决策部门提供担保实践的具体借鉴。2006年3月，华远地产被中国消费者协会，中国房地产业协会发起设立的中国房地产业诚信建设金授予“2005年度中国商品房市场诚信建设典型事件开拓创新奖”。
（2）创新能力
华远地产在项目开发中应用多项新技术，注重环保、科技与人文氛围的结合，开发的项目屡开行业之先河。2003年，华远地产获得中国建设报评选的“CHIC中国房地产创新力企业”；2004年7月，华远地产获博鳌二十一世纪房地产论坛2004届年会评选的“2004年度引领中国城市住宅十大风尚企业”；2004年12月，华远地产荣获中华全国工商业联合会住宅产业商会颁发的“2004年度精瑞住宅科学技术奖”之“住宅产业领军企业奖”；2006年7月，裘马都园荣膺建设部3A住宅标准性能评定；2006年11月，华远地产开发的裘马都园获“CIHAF中国名盘”，昆仑公寓获“CIHAF中国公寓国际大奖”，百岛园会馆获“CIHAF中国写字楼国际大奖”。
（3）品牌影响力
“华远”品牌诞生已二十余年，具有广泛的社会影响力和认知度，曾获得2003年国际住宅与建筑科学技术展览会“二十大品牌企业”奖；2004年在安家杂志、北京晚报、搜狐网共同组织的“2003北京地产年度风云榜”活动中，获得“北京地产品牌企业”称号； 2004年11月，被北京晚报等数十家主流媒体评选为“2004年中国值得尊敬的房地产品牌企业”；2005年被中国住交会组委会评选为“2005CIHAF中国房地产名牌企业”。2005年《新地产》年度评选中获“2005年度最值得尊重地产企业”大奖；2006年6月，蓝筹地产、新浪网等联合评选的2005-2006中国房地产年度品牌价值，华远地产获得“最具影响力品牌企业”称号；2006年8月，华远地产荣膺北京房地产品牌价值（公司）10强，公司品牌价值15.10亿元；2006年11月，在CIHAF2006第八届中国地产节暨亚洲地产博览会上，华远地产荣获“2006年度CIHAF中国名企”大奖；
（4）对精英人才的凝聚能力
华远地产建立了完整的人才培训和能力评估机制，确保了公司从规划设计到市场运作再到项目建筑的各个开发环节以及公司财务、人力资源等各个管理部门都聚集了大量的业界精英。目前公司内部134名员工中，14.18%拥有硕士以上学历，69.40%拥有本科学历，专业技术人员中具有高级职称的有21人，中级职称的有47人。
华远地产董事长任志强先生作为华远地产的主要管理者，曾当选为北京市西城区人大代表，现任北京市政协委员，并分别在多个社团组织、大学等机构任顾问、理事、兼职教授、副主席等职务，具有很高的社会知名度和影响力。
（5）公司资信
2003年3月，华远地产被北京市工商局评选为“守信企业”，并连续三年当选；2004年6月，华远地产被中国农业银行北京市分行企业信用等级评审委员会评定为AAA级信用企业；2005年，凭借良好的信誉和优良业绩，华远地产获得北京市地方税务局评定的北京市纳税信誉等级评定A级证书。2006年7月华远地产再次被北京市地税局评为纳税信用A级企业；自2005年起，华远地产连续二年获得中国工商银行北京分行、中国农业银行北京分行、中国银行北京分行、中国建设银行北京分行、北京银行、中国光大银行北京分行六大金融机构联合评选的“北京地产资信20强”殊荣，彰显了华远地产的实力与诚信。
2、华远地产的主要局限
华远地产目前的开发项目全部集中在北京，仍属区域性企业。北京房地产市场风险给公司未来盈利带来不确定性。伴随着北京市房地产市场竞争的不断升级和全国地产行业的全面规范化，华远地产正在实施全国扩张战略以避免单一市场的风险。
四、华远地产的经营管理体制和内控制度
（一）房地产开发项目决策程序
根据华远地产《公司项目发展管理办法》和《项目可行性研究流程》，制定房地产开发项目的主要决策程序如下。
（二）开发项目管理架构的设置
华远地产项目开发中设项目总经理一名，负责整个项目的开发过程。项目管理的组织形式实行弱矩阵式，即项目组的大部分成员为由各部门派出的项目专业主管，按项目不同阶段的工作需求分期到岗。项目组的成员以项目为单位定岗定责，项目组的组成根据项目规模和难度确定，包括但不限于：项目总经理、项目副经理（或项目助理）、成本主管、计划主管、设计主管、研发营销主管、工程主管、市政主管（可视个人及项目情况与工程主管兼职）、工地现场主管、前期主管、专业工程师、客服主管、法律主管等。项目组的各级员工按项目岗位和公司规定的权限工作并向项目总经理负责，项目总经理对其每月考核。
（三）质量控制体系
华远地产的质量体系涵盖工程担保、工程管理、计划管理、内务及档案管理、合作伙伴评价管理办法等各个环节，包括：《工程项目保证担保实施办法》、《总、分包合同履约担保工作管理办法（暂行）》、《工程监理合同履约担保工作管理办法（暂行）》、《工程保证担保信用评级管理办法（暂行）》、《履约保函》、《施工现场进度管理制度》、《市政工程工作手册》、《工程项目监理单位委托控制制度》、《工程项目工程监理工作规程》、《工程部工作计划管理制度》、《工程技术部常规工作守则（暂行）》、《工程技术部档案管理办法（试行）》、《合作伙伴评价管理办法》等。并通过对整个开发过程中每个环节工作质量记录的控制，对工程管理部门实行质量跟踪和考核、评价、奖惩，对客户实行质量保证和承诺，以证明质量体系的有效运行和产品符合规定的要求。
五、华远地产具体业务的运行情况
（一）房地产项目设计单位和设计方案的选择
华远地产通过总结多年设计管理的经验，编制了规范的设计技术标准和设计单位、设计方案选择流程。每年从行业主管部门获得设计单位的资质情况，在此基础上，选择与公司拟开发项目规模相适应的设计单位进入考察范围，并建立设计单位名录。
（二）项目施工单位的选择和监督
华远地产长期坚持从严及高标准选择施工单位，在进行调查、考察的基础上建立合格施工单位名录。计划信息部招标工作小组为华远地产招标的对外窗口，负责统一对外进行招投标工作联络和招标程序的计划组织工作。招标小组组织责任部门（项目组）和成本管理中心对投标文件进行评价分析。由责任部门、成本管理中心分别向评标小组汇报技术标和经济标分析结果，由评标小组讨论评定中标单位。
（三）项目监理单位的选择和监督
对项目监理单位的选择，华远地产严格按照《中华人们共和国招标投标法》等法规、规定和公司《工程项目监理单位委托控制制度》，对于信誉好、监理能力强、监理效果好、长期进行合作的项目监理单位优先进行考虑。同时，在工程的进展过程中，根据华远地产《工程项目工程监理工作规程》、《监理合同履约担保管理办法》，华远地产工程部将与监理单位共同管理工程的进度及质量。
（四）出租物业的经营方式
华远地产现在的出租物业主要是少量住宅和商业物业，目前出租物业由资产管理部负责与承租方签署租赁合同，确定出租价格，按租赁合同的有关条款收取租金。对于在建项目的商业物业由商业管理部负责招商工作，然后设立专门的项目公司负责商业物业出租与管理。
八、华远地产开发的主要房地产项目情况
截止2006年10月31日，华远地产已完工、在建及拟开发的项目情况如下：
| 序号 | 项目名称 | 占地面积(平方米) | 建筑面积(平方米) | 项目类型 | 开发进度 |
| 1 | 望海楼 | 7,469 | 7,189 | 商业 | 已完工 |
| 2 | 海润国际公寓 | 26,000 | 96,000 | 高级公寓 | 已完工 |
| 3 | 尚都国际中心A座 | 9,994 | 108,783 | 写字楼、商场 | 已完工 |
| 4 | 盈都大厦 | 22,323 | 138,255 | 公寓、写字楼、商场 | 已完工 |
| 5 | 静林苑 | 61,880 | 47,774 | 连排别墅 | 已完工 |
| 6 | 首府大厦 | 10,135 | 37,740 | 写字楼 | 已完工 |
| 7 | 百岛园会馆 | 17,880 | 85,413 | 高级公寓、写字楼、商场 | 已完工 |
| 8 | 昆仑公寓 | 5,563 | 29,494 | 高级公寓、商场 | 已完工 |
| 9 | 裘马都园 | 48,801 | 165,632 | 高级公寓 | 在建 |
| 10 | 华泽大厦 | 5,881 | 60,359 | 写字楼 | 在建 |
| 11 | 新源国际公寓（一期） | 8,054 | 65,206 | 高级公寓 | 在建 |
| 12 | 莱太花园 | 18,062 | 108,756 | 高级公寓、商场 | 拟建 |
| 13 | 西安1001厂 | 37,714 | 250,000 | 住宅、商场 | 拟建 |
| 14 | 青岛汇丰名车世界 | 48,801 | 84,867 | 住宅、商场 | 拟建 |
（一）已开发完工项目
1、望海楼
望海楼位于北京市西城区什剎海后海北沿49号，是一座三面环水具有中国古典建筑风格建筑群，是集旅游、服务、餐饮、文化娱乐为一体的综合性设施。项目建筑形式为仿古建筑，加上后海沿岸的人文环境，使项目具有浓厚的文化气息。项目总占地面积7,469平方米，总建筑面积为7,189平方米，主体结构地上、地下各2层。
本项目由华远地产的前身北京市什刹海经济建设开发公司自主开发建设。项目已于1996年10月完工并通过竣工验收，为改善项目的形象并提升价值，2003年6月华远地产对项目进行了外立面及环境的整改，2003年11月取得了项目的国有土地使用权证，2004年12月取得了房屋所有权证。
2、海润国际公寓
（1）项目概况
海润国际公寓坐落于北京市朝阳区机场辅路将台路，北临将台路，西临燕翔饭店，东临芳园西路。项目占地2.60万平方米，总建筑面积9.60万平方米，其中公寓面积7.56万平方米，由四座两组连体的20-28层的建筑组成。项目定位为精装修高档外销公寓。
本项目由北京开拓房地产开发有限公司负责开发建设。2004年本项目全部售罄结算后，华远地产将其持有的北京开拓房地产开发有限公司55%股权全部转让给安泰永业科贸发展有限公司。
（2）土地取得和资格文件
2001年7月，华远地产前身北京市什刹海经济建设开发公司通过股权转让获得北京开拓房地产开发有限公司55%的股权，从而获得本项目土地使用权。本项目取得了房地产开发所需的所有资格文件和证书，主要包括：建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售证等。
（3）施工单位和工程质量情况
本项目采用招投标方式选择总包和分包进行施工建设。项目施工总承包单位是中铁建设集团有限公司，具有房屋建筑工程施工总承包特级资质。本项目结构施工获得了结构长城杯，竣工验收质量合格，无质量纠纷。
（4）工程进度和销售情况
本项目于2001年10月开工，2003年8月完成竣工验收并取得竣工验收备案表。
本项目2002年初开盘后销售顺利，被评选为“2002年北京楼市十大热销楼盘”，已于2003年全部销售完毕。
（5）共用部位及共用设施设备维修基金执行情况
物业所有人在办理产权证前，已按照有关规定向政府有关部门缴纳了相关的住宅共用部分和共用设施设备维修基金。
3、尚都国际中心A座
（1）项目概况
本项目位于北京市朝阳区东大桥路8号，处于CBD商务区范围内西北部，西临东大桥路，距离东二环与东三环均约1000米左右；北侧为普通高层住宅，距规划中的朝阳北路约300米；南侧距光华路约600米，距长安街约1000米。总建筑面积10.88万平方米，地上29层、地下3层。其中公寓6.39万平方米、商业0.48万平方米、办公1.59万平方米。项目定位为公寓、写字楼及部分商业用途。
本项目由建华置地自主开发建设。2004年4月29日，华远地产与SOHO中国（BVI-7）有限公司签订股权转让协议，将其持有的建华置地60%的股权转让给SOHO中国（BVI-7）有限公司；2004年11月1日，华远地产、尚城投资与SOHO中国（BVI-7）有限公司签署股权购买协议，华远地产及尚城投资分别将其持有的建华置地15%及20%的股份转让给SOHO中国（BVI-7）有限公司。上述股权转让完成后，华远地产仅持有建华置地5%的股权。但鉴于上述股权转让协议中明确约定尚都国际中心A座全部权力及义务由华远地产自行享有或承担，因此华远地产拥有本项目全部收益。
（2）土地取得和资格文件
华远地产通过收购项目公司——建华置地股权的方式获得本项目开发权。本项目已经取得的资格文件有：土地使用证：京市朝涉外国用（2004出）第10346号；建设用地规划许可证：2003规地字0166号；建设工程规划许可证：2003规建字0850号、94市规建字2106号；建筑工程施工许可证：05（建）2002·2808号、京建开字[94]第0243号；商品房预售许可证：京房售证字（2003）172号；房屋所有权证：京房权证市朝涉外字第10218号。
（3）施工单位和工程质量情况
本项目采用招投标方式选择总包和分包进行施工建设工程质量。项目施工总承包单位为北京市第二建筑工程有限责任公司，具有房屋建筑工程施工总承包一级、建筑装饰装修工程和起重设备安装工程及机电设备安装工程一级资质。本项目结构施工获得了结构长城杯，竣工验收质量合格，无质量纠纷。
（4）工程进度和销售情况
华远地产于2002年取得该项目的开发权，2004年9月9日完成竣工验收并取得竣工验收备案表，2004年11月开始办理业主入住手续。
截止2007年9月30日，本项目销售率为100%。
（5）共用部位及共用设施设备维修基金执行情况
物业所有人在办理产权证前，已按照有关规定向政府有关部门缴纳了相关的住宅共用部分和共用设施设备维修基金。
4、盈都大厦
（1）项目概况
本项目位于北京市海淀区双榆树供热厂区北侧，北临厦门商务会馆，东临轻轨5#线，西临财经西路，南临知春路供热厂。总建筑面积13.83万平方米，其中公寓3.72万平方米、商业3.20万平方米、写字楼3.82万平方米。项目定位为商住公寓、办公及商业。
本项目由华远地产控股子公司华远盈都负责开发建设，华远地产拥有华远盈都70%的权益，北京天赞文化传播有限责任公司（以下简称“天赞文化”）拥有华远盈都30%的权益。2004年，天赞文化将其拥有的华远盈都30%的权益全部转让给华远地产控股子公司尚城投资。
（2）土地取得和资格文件
华远盈都通过项目转让方式获得本项目开发权。原土地方为北京颂阳房地产开发有限责任公司，2003年1月华远盈都与北京颂阳房地产开发有限责任公司签订《土地使用权及附属权益转让合同》，取得本项目土地使用权。
本项目已经取得的资格文件有：土地使用证：京海国用（2003转）字第2393号；建设用地规划许可证：2004规地字0040号；建设工程规划许可证：2002规建字1075号；建筑工程施工许可证：00（建）2004·1872号；商品房预售许可证：京房售证字（2004）500号、京房售证字（2003）266号；房屋所有权证：京房权证海其字第0017840号。
（3）施工单位和工程质量情况
本项目采用招投标方式选择总包和分包进行施工建设。施工总承包单位为中铁建设集团有限公司，具有房屋建筑工程施工总承包特级资质。本项目结构施工获得了结构长城杯，竣工验收质量合格，无质量纠纷。
（4）工程进度和销售情况
本项目于2002年9月开工，2003年12月正式封顶，2004年11月完成竣工验收并取得竣工验收备案表，2004年12月开始办理业主入住手续。
本项目已于2005年11月全部销售完毕。
（5）共用部位及共用设施设备维修基金执行情况
物业所有人在办理产权证前，已按照有关规定向政府有关部门缴纳了相关的住宅共用部分和共用设施设备维修基金。
5、静林苑
（1）项目概况
本项目位于北京市昌平县回龙观镇龙城花园西南侧。总建筑面积4.77万平方米，除310平米会所外均为联排别墅。项目定位为别墅项目的过渡型产品，即低总价和相对小面积的连排别墅，以满足目标客户的“别墅”居住需求。
本项目由华远地产子公司华远龙苑负责开发建设。
（2）土地取得和资格文件
2004年1月，华远龙苑与北京昌信回龙园别墅有限公司项目转让合同，华远龙苑以项目转让的方式受让本项目，并按规定办理了土地有偿使用手续，根据合同约定支付地价款，依法取得本项目土地使用权。
本项目已经取得的资格文件有：土地使用证：京昌国用（2004转）字第052号；建设用地规划许可证：2004规（昌）地字0039号；建设工程规划许可证：2004规（昌）建字0210号；建筑工程施工许可证：00（建）2004·3335号；商品房预售许可证：京房售证字（2005）324号；房屋所有权证：京房权证昌其字第30818号。
（3）施工单位和工程质量情况
本项目采用招投标方式选择总包和分包进行施工建设。项目施工总承包单位：中建一局华江建设有限公司，是房屋建筑工程施工总承包一级企业。本项目工程竣工验收质量合格，无质量纠纷。
（4）工程进度和销售情况
本项目于2004年12月开工，2005年12月完成竣工验收并取得竣工验收备案表。本项目已于2006年7月全部销售完毕。
（5）共用部位及共用设施设备维修基金执行情况
物业所有人在办理产权证前，已按照有关规定向政府有关部门缴纳了相关的住宅共用部分和共用设施设备维修基金。
6、首府大厦
（1）项目概况
本项目位于北京市东城区地兴居一巷1号，南侧紧邻北二环滨河路，东侧毗邻中国成套进出口大厦，西侧毗邻神华大厦，项目北侧与安德路相连。项目总建筑面积3.77万平方米，其中写字楼2.5万平方米。项目定位为高档写字楼。
本项目由华远地产子公司首旅华远开发建设。
（2）土地取得和资格文件
本项目原土地方为北京首都旅游集团有限责任公司（以下简称“首旅集团”），2002年6月，首旅华远与首旅集团、北京首汽集团公司签订合作开发协议，取得本项目土地使用权。
本项目已经取得的资格文件有：土地使用证：京东国用（2004出）第A00432号；建设用地规划许可证：2004规地字0092号；建设工程规划许可证：2004规建字0338号；建筑工程施工许可证：00（建）2004·2297；商品房预售许可证：京房售证字（2005）175号；房屋所有权证：京房权证东他字第C04149号。
（3）施工单位和工程质量情况
本项目采用招投标方式选择总包和分包进行施工建设。项目施工总承包单位：中建--大成建筑有限公司，具有房屋建筑工程施工总承包一级、建筑装饰装修工程专业承包一级资质。本项目竣工验收质量合格，无质量纠纷。
（4）工程进度和销售情况
本项目于2004年9月开工，2005年12月完成竣工验收并取得竣工验收备案表。截止2007年9月30日，本项目销售率为100%。
（5）共用部位及共用设施设备维修基金执行情况
物业所有人在办理产权证前，已按照有关规定向政府有关部门缴纳了相关的住宅共用部分和共用设施设备维修基金。
7、百岛园会馆
（1）项目概况
本项目位于北京市西城区西直门外大街135号北展后湖东侧（北展综合楼）, 南至北展北街，东至高梁桥斜街，西临北展后湖，北临长河。项目总建筑面积8.54万平方米，其中商业2.31万平方米、写字楼3.73万平方米。项目定位为高档写字楼。
本项目由华远地产子公司首旅华远开发建设。
（2）土地取得和资格文件
本项目原土地方为首旅集团和其下属的北京市北京展览馆，2002年6月，首旅华远与首旅集团和北京市北京展览馆签订合作开发协议，取得本项目土地使用权。
本项目已经取得的资格文件有：土地使用证：京西国用（2006出）第20304号；建设用地规划许可证：2004规地字0093号；建设工程规划许可证：2004规建字0273号、2004规建字0389号；建筑工程施工许可证：00（建）2004·1740、 00（建）2004·3075；商品房预售许可证：京房售证字（2006）220号。
（3）施工单位和工程质量情况
本项目采用招投标方式选择总包和分包进行施工建设。项目施工总承包单位：北京市城建五建设工程有限公司，是房屋建筑工程施工总承包一级企业。项目竣工验收质量合格，无质量纠纷。
（4）工程进度和销售情况
本项目于2004年7月开工，2006年10月完成竣工验收并取得竣工验收备案表。截止2007年9月30日，本项目销售率为36%。
8、昆仑公寓
（1）项目概况
本项目位于北京市朝阳区新源南路2号，东侧与昆仑饭店毗邻，集高级产权式酒店和高档商业为一体，是燕莎商业区内具代表性的顶级公寓及配套综合性建筑。项目建筑面积2.95万平方米，其中公寓1.09万平方米、商业0.83万平方米。项目定位为高级公寓及商业。
本项目由华远地产子公司华远嘉利开发建设。
（2）土地取得和资格文件
华远嘉利在北京土地招拍挂公开市场，通过竞拍摘牌获得本项目土地开发权，2003年8月与北京市国有土地资源和房屋管理局签订国有土地使用权出让合同，办理完毕土地有偿使用手续并按合同约定支付地价款后依法取得本项目土地使用权。
本项目已经取得的资格文件有：土地使用证：京朝国用（2004出）字第0562号；建设用地规划许可证：2003规地字0445号；建设工程规划许可证：2004规建字0201号；建筑工程施工许可证：00（建）2004·1270号；商品房预售许可证：京房售证字（2005）661号；房屋所有权证：京房权证朝其06字第001805号。
（3）施工单位和工程质量情况
本项目采用招投标方式选择总包和分包进行施工建设。项目施工总承包单位：江苏省第一建筑安装有限公司，是房屋建筑工程施工总承包特级资质企业。本项目结构施工获得了结构长城杯，竣工验收质量合格，无质量纠纷。
（4）工程进度和销售情况
本项目于2003年12月开始施工、2005年1月封顶、2006年3月完成竣工验收并取得竣工验收备案表，目前正在根据意向购买客户的意见进行精装修施工，预计2007年二季度正式入住，与计划进度基本相符。
本项目计划总投资约7.3亿元，截止2007年9月30日已完成投资约5.6亿元，占计划总投资的76%。
本项目公寓部分于2006年二季度开始正式销售，截止2007年9月30日，项目销售率为44%；本项目商业部分，截止2007年9月30日，已有94%的招商面积签订了正式租约，2007年6月商业部分正式营业。
（二）开发建设中项目
1、裘马都园
（1）项目概况
本项目位于北京市朝阳区太阳宫乡，地处亚奥经济圈、CBD、燕莎经济圈和丽都商圈交汇处，北通首都国际机场。项目周边各种涉外酒店、高档商业、文化娱乐设施云集，并有良好的绿色生态环境系统和道路交通系统作为可持续发展的源动力。总建筑面积为16.56万平方米，由9栋、共12.09万平方米的豪华公寓、酒店式公寓以及0.83万平方米的配套商业会所构成。项目定位为“中央涉外区·都市CLUB”之大都会洲际公寓。本项目由华远地产子公司新威房地产负责开发建设。
（2）土地取得和资格文件
2005年2月6日，华远地产及其子公司尚城投资与新威房地产原股东签订股权转让合同，以收购新威房地产股权的方式取得本项目的开发权，并于2005年5月8日完成股权转让和工商变更手续。
本项目已经取得的资格文件有：土地使用证：京朝国用（2006出）第0141号；建设用地规划许可证：2004规地字0191号；建设工程规划许可证：2005规（朝）建字0685号、2005规（朝）字0695号、2005规（朝）字0696号、2005规（朝）字0699号、2005规（朝）字0697号、2006规（朝）字0258号；建筑工程施工许可证：2006（绿）002、2006（绿）003、2006（绿）005；商品房预售许可证：京房售证字（2006）325号。
（3）施工单位和工程质量情况
本项目采用招投标方式选择总包和分包进行施工建设。施工总承包单位：北京市第二建筑工程有限责任公司，具有房屋建筑工程施工总承包一级、建筑装饰装修工程和起重设备安装工程及机电设备安装工程一级资质。
（4）工程进度和销售情况
本项目共有10栋楼组成，其中：1-3#楼于2005年底开工、4-10#楼于2006年9月开工。截止2007年9月30日，项目实际进度与计划进度基本相符。
本项目计划总投资16.8亿元，截至2007年9月30日已完成投资10.7亿元，占计划总投资的64%。
本项目于2006年9月正式开始预售，截止2007年9月30日，公寓部分已销售64%。
2、华泽大厦
（1）项目概况
本项目位于北京市朝阳区永安西里，北侧紧邻建国门外大街，与外交公寓和卡塔尔大使馆隔街相望，地理位置极其优越，交通便利，距天安门约4公里，距离国贸中心约1公里。项目总建筑面积6.04万平方米，其中写字楼4.03万平方米、商业0.67万平方米。项目定位为高档写字楼。
本项目由华远地产子公司汇利房地产与中国少年报社合作开发，项目建设完成后中国少年报社将获得总建筑面积25%的房屋所有权。
（2）土地取得和资格文件
2005年12月，华远地产与中国少年报社、江苏雨润食品集团有限公司签署合作协议，约定华远地产以项目转让的方式受让华泽大厦项目，代替江苏雨润食品集团有限公司与中国少年报社合作建设华泽大厦项目，全部建设资金由华远地产负担。2006年5月，汇利房地产已办理了土地有偿使用手续并按合同约定支付地价款，依法取得本项目土地使用权。
本项目已经取得的资格文件有：土地使用证：京朝国用(2006出)第0138号；建设用地规划许可证：2006规地字0175号；建设工程规划许可证：2006规建字0462号、2006规建字0403号；建筑工程施工许可证：[2006]施建字1977号。
（3）施工单位和工程质量情况
本项目采用招投标方式选择总包和分包进行施工建设。项目施工总承包单位：中建-大成建筑有限公司，是1986年成立的中外合资企业，具有房屋建筑工程施工总承包一级、建筑装饰装修工程专业承包一级资质。
（4）工程进度和销售情况
截止2006年10月31日，本项目正在进行地下3层墙体工程施工，实际进度与计划进度基本相符，预计在2008年8月竣工入住。
本项目计划总投资约6.1亿元，截至2006年10月31日已完成投资约3.0亿元，占计划总投资的49.2%。本项目已于2007年1月20日签订转让协议，整体转让给宝钢集团有限公司。
3、新源国际公寓（一期）
（1）项目概况
本项目位于北京市朝阳区新源南路5号, 东至新源街、南至新源南路、西临首汽停车场、北接新源大厦二期项目。总建筑面积65,206平方米，其中地上50,432平方米，地下14,774平方米，可销售面积53,329平方米。项目定位为高档公寓。本项目由华远地产子公司首旅华远负责开发建设。
（2）土地取得和资格文件
本项目原由千禧房地产开发，2002年12月，首旅华远通过对千禧房地产增资方式取得本项目土地使用权。
本项目已经取得的资格文件有：土地使用证：京市朝其国用（2003出）字第10071号；建设用地规划许可证：2001规地字0162号；建设工程规划许可证：地下2002规建字0228号、地上2003规建字1279号；建筑工程施工许可证：05（建）2002·1327、00（建）2003·3257；商品房销售许可证：京房售证字（2004）194号。
（3）施工单位和工程质量情况
本项目采用招投标方式选择总包和分包进行施工建设。项目施工总承包单位：中地建设开发有限责任公司，是房屋建筑工程施工总承包一级企业。本项目结构工程取得结构长城杯、钢结构金奖，无质量纠纷。
（4）工程进度和销售情况
本项目于2002年10月开工，原计划2006年12月竣工。后根据市场需求进行户型调整，因此进度与计划有较大差异，预计于2007年10月竣工。
本项目计划总投资约13.4亿元，截至2007年9月30日已完成投资约5.8亿元，占总投资的45%。本项目目前尚未开始销售。
（三）拟开发项目
1、莱太花园
（1）项目概况
本项目位于北京市朝阳区麦子店西路9号，莱太花卉市场的西侧，美国驻中国大使馆的北侧，西北侧临朝阳区劳动局，北与嘉和丽园公寓相对。总建筑面积约10.88万平方米，其中住宅5.42万平方米、商业2.42万平方米。项目规划建设内容为酒店式公寓和商业。本项目由华远地产子公司金秋莱太负责开发建设。
（2）项目进展
2006年10月27日，华远地产与北京市秦力达房地产开发有限公司签订股权转让协议，受让金秋莱太60%的股权及其全部所附权益；2006年10月30日，华远地产子公司融诚利房地产与北京莱太拍卖中心有限责任公司签订股权转让协议，受让金秋莱太20%的股权；2006年11月5日，华远地产与北京溢锦荣商贸有限公司签订协议受让金秋莱太20%的股权。上述股权转让完成后，华远地产及融诚利房地产合计持有金秋莱太100%的股权。截止2006年11月7日已完成股权变更手续。
本项目原土地拥有方已完成方案设计及报审工作，目前已经全额交纳土地出让金，并签订了土地出让合同，取得了国有土地使用证。本项目于2007年四季度开工、2009年二季度竣工入住。
本项目计划总投资15.6亿元，截止2007年9月30日，已完成投资约4.9亿元，占总投资的31.4%，本项目目前尚未开始销售。
2、西安1001工厂项目
（1）项目概况
本项目位于西安市南二环外，雁塔区小寨西路与含光路交汇处东南角；距南二环约0.6公里，距环城南路约2.5公里。该地块方正，东西长约210米，南北长约180米。项目地处西南二环外小寨商圈，商业气氛较好；距西安高新技术开发区1.5公里，未来发展趋势看好。规划总建筑面积约25万平方米，其中住宅12.4万平方米、商业12.2万平方米。
（2）项目进展
本项目原系立丰（西安）房地产开发有限公司与中国人民解放军第1001厂（西安航光仪器厂）合作开发的房地产项目。2006年9月22日，华远地产与立丰（西安）房地产开发有限公司签署合作协议，华远地产以股权转让的方式受让西安立丰御海置业有限公司80%股权，与立丰（西安）房地产开发有限公司合作开发该项目。目前，立丰（西安）房地产开发有限公司已经向部队交纳了土地出让金，军队土地转让许可证正在办理中。该项目已取得商业及住宅用地国有土地使用权证（西雁国用[2007出]第710、西雁国用[2007出]第711号）。
3、青岛汇丰名车世界
（1）项目概况
本项目位于青岛市北区福州路东侧，桦川中路以西，边防站办公楼北侧。项目占地约1.5万平方米，规划总建筑面积约8.5万平方米，其中地上5.7万平方米。项目规划建设内容为住宅和商场。本项目由华远地产子公司青岛华安负责开发建设。
（2）项目进展
2006年9月，华远地产出资510万元与青岛安华机电设备有限公司（以下简称“青岛安华”）共同投资设立青岛华安，华远地产拥有青岛华安51.00%的股权；青岛华安于2006年10月13日办理完毕工商登记手续。
2006年11月9日，华远地产与青岛市市北区振华农工商总公司（以下简称“青岛振华”）、青岛安华签订《山东省青岛市福州路汇丰名车世界项目三方合作框架协议》。协议约定，由青岛华安进行该项目的开发。青岛振华负责该项目的前期投入，在该项目土地达到法律规定的土地使用权转让条件时，将该项目转让给青岛华安，项目转让价格为11,229.58万元。该项目已取得建设工程规划方案审查意见书（青规规审字[2007]25号）和国有土地使用权证（市20073350号）。（下转D21版）